Die 6. Studie „Logistik und Immobilien“ zeigt: Nicht nur Onlinehandel und Corona-Effekte führen 2020 zu einem riesigen Zuwachs an Neubauflächen. Dennoch reicht das Volumen nicht, um die Nachfrage zu decken. Auf der anderen Seite stehen Bodenversiegelung und Quellverkehre in der Kritik. Daher zeigt die Studie auch, wie Logistikimmobilien nachhaltiger werden können.

Die Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen sowohl bei Nutzern als auch im Investmentmarkt ist weiterhin sehr hoch und hat sich während der Krise sogar noch verstärkt. Daher erwarten wir 2020 ein neues Rekordjahr mit 5,3 Mio. qm Logistik-Neubaufläche. Allerdings beträgt der Neubauflächenbedarf bis 2030 jährlich 6,5 bis 7 Millionen Quadratmeter und übersteigt das Angebot weiterhin deutlich.

Im Gegensatz zu Einzelhandels- oder Hotelimmobilien zählen Logistikimmobilien in der Corona-Pandemie zu den Krisengewinnern. Die Systemrelevanz der Logistik wurde in der Krise sichtbar und die Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen verzeichnete durch den zunehmenden Marktanteil des Onlinehandels einen zusätzlichen Schub.

Die neue Studie „Logistik und Immobilien“ haben wir in erprobter Partnerschaft mit Berlin Hyp, BREMER, GARBE und Savills veröffentlicht. Für die Untersuchung wurden bis Ende Juli 2020 die Daten von rund 1.775 bestehenden, in Bau befindlichen und geplanten Logistikobjekten ausgewertet.

Neubau: Immer mehr spekulative Projekte belegen Optimismus

Die Fertigstellungsvolumen befinden sich auf unverändert hohem Niveau. In jüngster Zeit konnte zudem eine Zunahme der spekulativen gegenüber der bedarfsorientierten Bautätigkeit beobachtet werden.

Anhand der aktuell in Bau befindlichen Projekte rechnen wir für 2020 mit über fünf Millionen Quadratmetern Neubaufläche – das ist ein neuer Höchststand. Projektentwickler und Investoren agieren optimistisch, sie gehen von weiter steigendem Bedarf nach Logistikflächen aus. Auch die Corona-Pandemie zeigt: Logistik ist die Lebensader unserer Volkswirtschaft und zur Versorgung der Bevölkerung elementar. Über erhöhte Lagerhaltung in Produktion und Handel wird intensiv nachgedacht. Zudem hat die Pandemie E-Commerce zusätzlich befeuert. Der ohnehin hohe Bedarf an Logistikflächen wird weiter steigen.

Die Top 5 der in den Jahren 2015 bis 2020 aktivsten Logistikflächen-Projektentwickler wird von der Goodman Group (1,9 Mio. qm) angeführt, gefolgt von Panattoni (1,2 Mio. qm) und der VGP Group (rund 950 Tsd. qm). Platz 4 und 5 gehen an die Dietz AG (rund 900 Tsd. qm) und die GARBE Group (rund 700 Tsd. qm).

Regionale Schwerpunkte bleiben die Logistikregionen Frankfurt am Main, mit etwas Abstand gefolgt von Berlin, Düsseldorf, Rhein-Ruhr, Hamburg, Dortmund und Hannover/Braunschweig. Im Jahr 2020 werden Neubauflächen verstärkt in Raum Berlin und Magdeburg fertiggestellt. Allerdings verlagert sich die Bautätigkeit zunehmend in die Peripherie.

Investmentmarkt: GARBE überholt Blackstone

Auf dem Investmentmarkt für deutsche Logistik-, Unternehmens- und Industrieimmobilien erreichte 2019 das Investmentvolumen mit über 9 Milliarden Euro ein neues Rekordergebnis. Hier muss differenziert werden: Dafür war in erster Linie ein gestiegenes Interesse an Unternehmensimmobilien ausschlaggebend. In reine Logistik- und Lagerimmobilien wurden 2019 5,4 Milliarden Euro investiert. Im ersten Halbjahr 2020 erreichte das Investmentvolumen für Logistik- und Lagerimmobilien bereits etwas mehr als 2,7 Milliarden Euro, sodass für das Gesamtjahr 2020 mit ähnlich hohen Investitionen zu rechnen ist wie 2019.

Im Zeitraum von 2015 bis 2020 führt die GARBE Group mit rund 1,9 Milliarden Euro das Ranking der Unternehmen mit den höchsten Investitionen in Logistikimmobilien an. Blackstone (1,8 Milliarden Euro) und Frasers Property (1,7 Milliarden Euro) belegen die Plätze 2 und 3. Die China Investment Corporation (CIC) folgt auf dem 4. Rang und mit etwas Abstand dahinter Union Investment. Letztere hat ihre Investments ebenso wie die GARBE Group im ersten Halbjahr 2020 um mehr als 500 Millionen Euro deutlich aufgestockt.

Betrachtet man die Herkunftsländer, so fällt auf, dass der Anteil deutscher Investoren seit 2017 von einem Drittel auf mittlerweile rund zwei Drittel angestiegen ist. Die regionalen Investmentschwerpunkte sind ähnlich wie bei den Neubauprojekten die Regionen Frankfurt am Main, Dortmund, Düsseldorf, Rhein-Ruhr, Hannover/Braunschweig, Hamburg und Berlin.  Während im ersten Halbjahr 2019 Logistik- und Lagerimmobilien im Wert von 1,5 Milliarden Euro gehandelt wurden, waren es im ersten Halbjahr 2020 2,7 Milliarden Euro.

Nachhaltigkeit: ökologischer und ökonomischer Erfolgsfaktor

In der Studie „Logistik und Immobilien 2020“ wird neben den jüngsten Entwicklungen auf dem Markt für Logistikimmobilien das Schwerpunktthema Nachhaltigkeit aus verschiedenen Perspektiven betrachtet.

So werden nachhaltige Logistikimmobilien von Kreditinstituten wegen ihrer besseren Zukunftsfähigkeit bevorzugt finanziert. Beim Studienpartner Berlin Hyp etwa erzielen nachhaltige Logistikimmobilien höhere Beleihungswerte und erreichen im Vergleich zu nicht grünen Logistikimmobilien häufig bessere Finanzierungskonditionen.

Gemeinsam haben die Studienpartnern Vorschläge an die Politik ausformuliert, um den Bau von Photovoltaikanlagen voranzutreiben. Denn diese liefern einen entscheidenden Beitrag zur Erreichung klimapolitischer Ziele sowohl auf Ebene der Europäischen Union als auch der Bundesrepublik. Sie sind ein Kernelement für die CO₂-Reduktion im Zuge des Klimaschutzes.

Bei der Abwägung von Neubau-Entscheidungen wird Nachhaltigkeit eine immer größere Rolle spielen. Neubau auf der grünen Wiese (Greenfield) oder Abriss bestehender Objekte und Neubau (Brownfield) sind bei ganzheitlicher Betrachtung nicht immer die nachhaltigste Option. In vielen Fällen ist es ressourcenschonender, auch in ältere Bestandsimmobilien zu investieren und diese weiter zu betreiben.

Ist die Entscheidung zugunsten eines Neubaus gefallen, ist es wichtig, dass die Immobilie so geplant und realisiert wird, dass ihr Ressourcenverbrauch über den gesamten Lebenszyklus so gering wie möglich ist. Wichtig sind hierbei ein möglichst geringer CO₂-Ausstoß bzw. CO₂-Neutralität im Rahmen des Betriebs. Zudem verbessert der Einsatz von recycelbaren Materialien im Rahmen von Um- und Rückbaumaßnahmen die Klimabilanz.

Langfristig orientierte Investoren werden Nachhaltigkeitsaspekte bei ihren Investmententscheidungen ebenfalls zunehmend stärker gewichten. Die Nachfrage der Nutzer nach energieoptimierten Logistikimmobilien nimmt weiter zu – durch eigene Richtlinien, aber auch Anforderungen ihrer Auftraggeber. Oder weil es sich rechnet: „Eine nachhaltige Immobilie ist energieoptimiert und bestenfalls sogar emissionsfrei – aber dadurch nicht zwangsläufig teurer, da sie geringere Nebenkosten aufweist oder sogar mehr Energie erzeugt als benötigt.

Hinweis: Hier können Sie die Studie herunterladen: http://logistik-und-immobilien.de/

Ansprechpartner: Patrik Völtz, Studienleiter im Bereich Logistik- und Unternehmensimmobilien, voeltz [at] bulwiengesa.de