Der deutsche Immobilienmarkt wurde 2017 von niedrigen Zinsen, hoher Liquidität und Grundstücksknappheit geprägt. Der gerade publizierte bulwiengesa-Immobilienindex zeigt: Seit 13 Jahren steigen die Preise – 2017 um 5,7 Prozent. Auch wenn wir einzelne Preisüberhitzungen sehen, kann von einer Immobilienblase nicht die Rede sein.

Der bulwiengesa-Immobilienindex 2018 beschreibt zum 42. Mal in Folge die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland. Und die war im vergangenen Jahr durchaus indifferent: Im Wohnungsmarkt stiegen, vereinzelten Skeptikern zum Trotz, die Preise kräftig. Dagegen lag beispielsweise im Einzelhandel der Anstieg stellenweise deutlich unter der Inflationsrate.

Die Preise im Wohnungsmarkt stiegen 2017 dreimal so stark wie im Segment Gewerbe. Die Ergebnisse im Detail:

• Gesamtindex (segmentübergreifend): 5,7 Prozent
• Teilindex Wohnen: 7,6 Prozent
• Teilindex Gewerbe: 2,1 Prozent

Wohnungsmarkt: Starkes Wachstum in allen Teilindizes

Im Wohnungsmarkt ist ein derartiger Indexanstieg nur möglich, wenn in allen Stadttypen äußerst positive Preisentwicklungen erfolgen. Tatsächlich stiegen die Wohnimmobilienpreise in den B-, C- und D-Städten um 6,2 bis 6,5 Prozent. Überproportional groß waren die Preissteigerungen bei Wohnimmobilien in den A-Städten mit ca. 9,0 Prozent. Dieses erklärt auch das hohe Gesamtwachstum, da den A-Städten über die einwohnergewichtete Berechnung der Indexwerte eine hohe Bedeutung zukommt.

Die Zuwächse bei den Kaufpreisen von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken übertreffen das Wachstum der Mietentwicklung. Dies gilt zwar nicht pauschal für jede Variable und jeden Städtetyp, kennzeichnet jedoch die allgemeine Lage im Wohnungsmarkt. Auch wenn wir einzelne Preisüberhitzungen sehen, stützen die wirtschaftlichen Fundamentaldaten nach wie vor die aktuelle Entwicklung.

Gewerbeimmobilien: Hype um Toplagen in Zentren

Zumindest vom Gesamtergebnis hat sich im Gewerbemarkt nichts verändert. Doch im Detail zeigt die Analyse große Unterschiede: eine schwächelnde Einzelhandelsmiete in 1a-Lagen mit gerade einmal 0,5 Prozent Zuwachs, recht dynamische Einzelhandelsnebenlagen sowie einen Büromarkt, der leicht hinter den Steigerungen des Vorjahres zurückbleibt.

Bei Wirtschaftsimmobilien entwickeln sich die Preise über alle Stadttypen hinweg relativ ausgeglichen. Dennoch gibt es gerade um die Toplagen in den Zentren der Republik einen Hype. Zentraler Punkt bleibt die starke Nachfrage nach Büros in A-Städten mit aktuellen Grundrissen und Ausstattungen – das bieten in erster Linie Neubauten. Wachsende Bürobeschäftigtenzahlen und Marktbereinigungen durch Umnutzungen lassen die Leerstände sinken, folglich steigen die Mieten in der Spitze (Neubauten/City-Lagen) mit 4,9 Prozent in den A-Städten deutlich. Durch das geringe Neubauvolumen in allen Stadttypen schlagen diese Preisentwicklungen jedoch nicht in  gleicher  Höhe auf  die hier betrachteten Durchschnittsmieten durch.

Ausblick 2018: Weiterhin Unsicherheiten und harter Wettbewerb

Die Ausgangssituation auf dem Immobilienmarkt bleibt unverändert zum Vorjahr. Die positive Wirtschaftsentwicklung und die Nachfrage nach Objekten als Handels-, Arbeits-, Urlaubs- oder Wohnstätten halten an; auch der Konsum wächst stetig. Unklar ist, wann und um wie viel die Europäische Zentralbank die Zinsen erhöht. Außerdem ist noch offen, welchen Einfluss die Koalitionsverhandlungen auf immobilienrelevante Themen wie Mietpreisbremse, sozialer Wohnungsbau oder Förderung von Eigentumsbildung haben.

Unstrittig ist derzeit, dass die Nettoanfangsrenditen nur noch wenig Reduktionspotenzial aufweisen und die Erschwinglichkeit von Wohnraum trotz steigender Löhne unter Druck steht. Während es sich also partiell durchaus über spekulative Übertreibungen im Markt philosophieren lässt, bleibt der Branche für 2018 vor allem ein harter Wettbewerb um Preise, Ressourcen und Margen erhalten.

Mehr zum aktuellen bulwiengesa-Immobilienindex sowie die Presseinformation können Sie hier lesen. Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Auswertungen auf Städteebene wünschen.

Ansprechpartner: Jan Finke, Projektleiter bulwiengesa, finke [at] bulwiengesa.de