Die Distributionsimmobilie ist ein gängiger Immobilientyp ohne Pionierrisiko. Sie kann in standardisierter Bauweise realisiert werden, hat eine gute Zweitverwendungsfähigkeit und ist für viele Zielgruppen interessant. Für Entwickler und Investoren funktioniert diese Art von Logistikimmobilie daher besonders gut.

Mit rund 58 % fällt über die Hälfte des betrachteten Transaktionsvolumens auf den Immobilientypus Distributionsimmobilie. Kein Zweifel: Im „Brot- und Buttergeschäft“ der Logistik ist die Distributionsimmobilie dominierend. Diese liegt nicht unbedingt stadtnah, sondern vorzugsweise an Autobahnknotenpunkten. „Ich glaube, dass sich an diesem Typus in naher Zukunft nicht viel ändern wird“, schreibt Alfred Garbe, Corpus Sireo Real Estate GmbH, in der aktuellen Studie Logistik und Immobilien 2018. Die vierte Ausgabe der Studie hat genau dieses großvolumige, von vielen kaum beachtete Standardgeschäft im Fokus (verfügbar ab 9.10.18 auf www.logistik-und-immobilien.de).

Wie in allen Immobiliensegmenten entscheidet zudem die Lage über die Qualität eines Investments. Die Bestlagen der Logistik definieren sich zumeist durch die Nähe zu Verkehrsträgern, Produzenten oder Konsumenten. Je besser eine Immobilie an das überörtliche Verkehrsnetz angebunden ist, desto größer wird die Investmentfähigkeit hinsichtlich der Lage eines Standortes bewertet.

Außer auf den Typus und die Lage der Immobilie achten Investoren auf die Zweitverwendungsfähigkeit bzw. Nachvermietbarkeit oder Verkäuflichkeit. Moderne Distributionsimmobilien profitieren von einem großen Pool potenzieller Nachmieter und -nutzer. Eine gute Zweitverwendbarkeit korreliert stark mit dem Grad der Individualisierung eines Gebäudes: Eine stark individualisierte Immobilie stellt in aller Regel für Investoren und Finanzierer ein erhöhtes Risiko dar.

Die Allrounderin – Steckbrief Distributionsimmobilie

Distributionsimmobilien dienen in erster Linie der Warenverteilung und Kommissionierung. Sie haben in der Regel eine größere Höhe und Tiefe und weisen mehr Tore als herkömmliche Logistikhallen auf. Sub-Typen sind Zentral- und Regionallager.

Nutzer moderner Distributionsimmobilien sind primär in der Kontraktlogistik beheimatet. Je nach Nähe zum Kunden oder Absatzmarkt können diese Immobilien als Zentral- oder Regionallager dienen. Zentrallager bieten die Möglichkeit einer besseren Konsolidierung der Bestände. Darüber hinaus können Value Added Services (VAS) als zusätzliche Dienstleistung angeboten werden. Dagegen liegen die Vorteile eines Regionallagers bei schnelleren Reaktionszeiten in den Absatzmärkten.

Bei der Planung einer modernen Distributionsimmobilie ist vor allem das Spannungsfeld aus optimaler Materialflussplanung und möglichst flexibler Anlagengestaltung mit entsprechend hoher Drittverwendungsfähigkeit zu lösen.

Häufige Nutzergruppen

• Speditions-/Transportlogistik
• KEP-Dienstleister
• Handelslogistik
• Getränke-/Lebensmittellogistik
• Industrielogistik
• Automobillogistik
• Chemie-/Pharmalogistik
• E-Commerce
• Mode-/Textillogistik

Typischer Nutzer

• Schwarz-Gruppe
• Edeka-Gruppe
• Volkswagen Immobilien (VWI)
• Koch, Neff & Volckmar (KNV)
• Kühne + Nagel
• Schenker
• Dachser Group
• Bosch Group
• Esprit
• TALKE-Gruppe

Sektorenspezifische Anforderungen

• Unternehmen der Mode-/Textillogistik benötigen flexible Flächenzuschnitte zur effizienten Bewältigung saisonaler Auftragspeaks
• Im Sektor Getränke-/Lebensmittellogistik werden unterschiedliche Temperaturzonen innerhalb der Hallen benötigt
• Handelslogistik: Kommissionierung verschiedener Verpackungseinheiten, z. B. Paletten für B2B, Stückgut für B2C

Ansprechpartner: Tobias Kassner, Bereichsleiter Industrie- und Logistikimmobilien bei bulwiengesa, kassner [at] bulwiengesa.de