Büroobjekte sind die Favoriten der Investoren und haben Handelsimmobilien abgelöst. Allerdings haben viele Investoren, zunehmend auch deutsche institutionelle Investoren, in den letzten Jahren Logistik- und Betreiberimmobilien für sich entdeckt.

Die Nachfrage nach gewerblichen Immobilieninvestments in Deutschland ist seit Jahren enorm. Die jährlichen Neuanlagen in Gewerbeimmobilien verdreifachten sich seit der Finanzkrise, wie unten im Chart abzulesen ist. Aber nun scheint das Ende der Fahnenstange erreicht: Ein weiterer signifikanter Anstieg des Transaktionsvolumens ist trotz der hohen Nachfrage im aktuellen Niedrigzinsumfeld nicht zu erwarten. Es fehlen ausreichende Produkte am Markt.

Was das Chart besonders deutlich zeigt: Neben dem kontinuierlichen Anstieg des Gesamtvolumens haben sich in den letzten Jahren die Anteile der verschiedenen Nutzungsarten stark verändert. Besonders markant ist, dass Büroobjekte Handelsimmobilien als bedeutendste Assetklasse auf dem Investmentmarkt verdrängt haben. Zudem haben Logistikimmobilien sowie Betreiberimmobilien wie Hotels und Pflegeheime an Bedeutung gewonnen.

Abkehr von Handelsimmobilien – aber nicht von allen

Viele der Gründe für die Abkehr der Investoren von Handelsimmobilien sind bekannt. Zum einen wird dem stationären Einzelhandel, insbesondere im aperiodischen Bedarf (Mode, Elektro/Technik etc.), aufgrund der zunehmenden Konkurrenz durch den Onlinehandel keine Wachstumspotenzial attestiert. Folglich stagnieren bei Shoppingcentern, aber auch bei Geschäftshäusern in zentralen Lagen der Großstädte seit einigen Jahren die Spitzenmieten. Gleichzeitig liegen die Anfangsrenditen bei Geschäftshäusern in den A-Städten bereits bei rund 3 %. Das hohe Kaufpreisniveau, kein Mietwachstumspotenzial sowie sinkenden Verkaufsumsätze bzw. eine zunehmende Wettbewerbsintensität begründen also die geringere Attraktivität bei Shoppingcentern und Geschäftshäusern.

Sehr gefragt sind dagegen insbesondere Fachmärkte und Fachmarkzentren mit überwiegend periodischen Angeboten (Lebensmittel /Drogerie) an guten. Die Transaktionsgrößen bei Einzelobjekten liegen hier jedoch selten über 30 Mio. Euro.

Hohe Büropreise werden akzeptiert

Und der begehrte Büroimmobilienmarkt? Die Neubautätigkeit konnte und kann die stark gestiegene Nachfrage seit Jahren nicht kompensieren. Mit der Folge, dass sich die Mieten in fast allen Großstädten deutlich positiv entwickelt haben, bei einem gleichzeitig ständig sinkenden Flächenangebot. Auch mittelfristig wird für Büroflächen in den Großstädten mit einer hohen Nachfrage gerechnet, und trotz der deutlich gestiegenen Neubautätigkeit mit einem Nachfrageüberhang in guten Lagen. Daraus lässt sich ein Mietsteigerungspotenzial ableiten. Investoren akzeptieren aufgrund der weiteren Wachstumsaussichten das hohe Preisniveau bei Büroobjekten.

Die hohen Preisniveaus und das Angebotsdefizit an investmentfähigen Objekten sowohl im Büro- als auch im Einzelhandelssegment haben seit 2014/2015 dazu geführt, dass Investoren verstärkt auch andere Immobiliensegmente für Investments in Betracht ziehen. Insbesondere Logistikimmobilien treffen auf eine breitere Nachfragegruppe. Waren ursprünglich nur wenige meist anglo-amerikanische Investoren in diesem Segment aktiv, steigen zunehmend auch deutsche institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen oder auch offene Immobilienfonds ein. Dadurch lässt sich auch erklären, dass die Renditekompression bei Logistikimmobilien seit 2016 nochmal deutlich höher ausfiel als beispielsweise im Bürosegment.

Ansprechpartner: Andreas Wiegner, Projektleiter Investment, wiegner [at] bulwiengesa.de