Es wird immer anspruchsvoller, wirtschaftlich sinnvoll in Wohnbestandsimmobilien in den A- und B-Märkten zu investieren. In den A-Märkten liegen die Renditen längst unter 3 %. Noch hält der Anstieg der Vervielfacher an, was einen zukünftigen weiteren Anstieg der Kaufpreise gegenüber den Mieten anzeigt. Doch bald könnte die Kurve abflachen.

Für die Mitte September erscheinende „5 % Studie 2019 – Wo investieren sich noch lohnt“ haben wir uns die unterschiedlichen Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte angeschaut (genauer nachzulesen in wenigen Tagen hier im Blog). Mit diesem Chart des Monats werfen wir einen Blick auf die Vervielfacher von Mehrfamilienhäusern in A- und B-Städten.

Um Vervielfacher bzw. Multiplikatoren zu bestimmen, müssen bekanntlich Miet- und Kaufpreise ins Verhältnis gesetzt werden. Die Mieten auf dem Wohnungsmarkt waren auch 2018 in den Ballungsräumen, trotz Mietpreisbremse, im Aufwärtstrend. Wenn auch deutlich geringer als 2017, sind die Mieten für Wiedervermietungen im Vergleich zum Vorjahr angestiegen – in den A-Städten um rund 4 %, in den B-Städten um knapp 3 %. Mit einer derzeitigen durchschnittlichen Bestandsmiete von knapp 17 Euro/qm bleibt München Spitzenreiter auf dem Mietmarkt, gefolgt von Stuttgart und Frankfurt, wo der Quadratmeterpreis bei jeweils über 13 Euro liegt. Bei den B-Städten weisen weiterhin Bochum, Duisburg und Leipzig mit durchschnittlich 7 Euro/qm oder weniger ein gemäßigtes Mietniveau auf.

Im Vergleich zu den Mieten ist bei den Kaufpreisanstiegen 2018 für Eigentumswohnungen in Bestandsgebäuden mit 10 % in den A-Städten und 7 % in den B-Städten eine deutlich höhere Dynamik erkennbar: Im Betrachtungszeitraum 2009–2023 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in den deutschen A-Städten nahezu verdoppelt. Die Rangliste wird auch hier von der bayerischen Landeshauptstadt angeführt – die Preise haben sich in den letzten Jahren hier sogar fast verdreifacht.

Zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum bleibt eine Diskrepanz. Während in Berlin zwischen 2013 und 2017 49.135 Wohnungen entstanden, wuchs die Bevölkerung jedoch um 123.720 Haushalte. In Frankfurt lag das Verhältnis (Zuwachs an Wohnungen gegenüber Zuwachs an Haushalten) bei rund 1 zu 1,7, in München bei 1 zu 1,4. Die Zahl der Baugenehmigungen lässt vermuten, dass auch in absehbarer Zeit kaum Entspannung eintritt.

Auch die Vervielfacher für Mehrfamilienhäuser steigen. Dies ist vor allem einem attraktiven Marktumfeld und einer sehr hohen Nachfrage auf dem Investmentmarkt geschuldet. Derzeit werden in Berlin durchschnittliche Faktoren von 29,0 gezahlt, in München liegen sie sogar bei 37,0.

In den B-Märkten sind die Preise ebenfalls auf einem sehr hohen Niveau – allerdings kommen hier die strukturellen Unterschiede der Städte zum Tragen. Während der Vervielfacher in Münster mit 25,5 auf dem gleichen Niveau wie in der A-Stadt Stuttgart liegt, befindet sich der Wert in Duisburg mit dem 15-Fachen auf einem noch sehr niedrigen Niveau.

Und zukünftig?

Wir prognostizieren ein leichtes Abflachen bzw. Sinken der Kurve in den nächsten Jahren. Zwar ist auch in Zukunft von einer angespannten Lage auf den Wohnungsmärkten auszugehen; vor allem in deutschen A-Städten werden die Preise weiter steigen. Bei einem abkühlenden Markt gehen wir jedoch davon aus, dass sowohl Lagen als auch Objekte mit Qualitätsdefiziten neu einzupreisen sind.

Dennoch: Wohnungsbedarf besteht weiterhin, weshalb die Mieten auch weiter ansteigen werden. Nur werden Kaufpreissteigerungen der Vergangenheit, die weit über Einkommenszuwächse und Zinsersparnis hinausgingen, auf Dauer nicht möglich sein. Zinssteigerungen bzw. eine Seitwärtsphase wird bereits für Entspannung der Kaufpreisdynamik sorgen.

Hinweis: Der Text ist ein leicht ergänzter Auszug aus der 5 % Studie 2019.

Ansprechpartner: Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Berlin bei bulwiengesa und Autor der 5 % Studie, carstensen [at] bulwiengesa.de und Robin Cunningham, Volkswirt bei bulwiengesa, cunningham [at] bulwiengesa.de