Mieten und Kaufpreise steigen, ja. In den öffentlichen Debatten wird jedoch oft vergessen, dass die Einkommenssteigerungen seit 1995 die Immobilienpreissteigerungen in etwa ausgleichen. Für die Berechnung der Erschwinglichkeit spielt auch das Zinsniveau eine erhebliche Rolle.

Stark steigende Preise für Wohneigentum und hohe Mieten, insbesondere in den Metropolen, sind zwei der beherrschenden Themen in der öffentlichen Debatte. Dabei sollten Kaufpreise und Mieten, neben den Einkommen, auch ins Verhältnis zu den Hypothekenzinsen gesetzt werden, um eine sinnvolle Aussage über die aktuelle Belastung der privaten Haushalte treffen zu können.

Mit Ausnahme der Finanzkrise im Jahr 2009 sind die verfügbaren Einkommen seit 1995 jährlich gestiegen. Während diese seit 1995 relativ stetig um 2,0 % p. a. stiegen, betrug die Wachstumsrate der Wohnimmobilienpreise in Deutschland von 1995 bis 2009 nur 0,2 %. Im selben Zeitraum fielen die Zinsen. So gab es zum Ende der ersten Dekade des neuen Jahrtausends eine wohl einmalige Gelegenheit, günstiges Wohneigentum zu erwerben. Seit 2009 betrug das Wachstum des bulwiengesa-Immobilienindex 5,5 % p. a. –  ein Großteil der Zinsersparnis wurde dadurch zunichte gemacht. Seit etwa 2016 hat sich die Erschwinglichkeit insgesamt verschlechtert: Die Immobilienpreise stiegen stärker als die Einkommen, zugleich konnten diese Preissteigerungen nicht mehr durch Zinsersparnis kompensiert werden.

Die Detailbetrachtung zeigt, dass die wahrgenommene Verschlechterung der Erschwinglichkeit jedoch nicht unbedingt der Realität entspricht: Die Mietbelastung hat sich in 62 der 127 RIWIS-Städte seit 1995 erhöht, in 65 Städten dagegen verringert; die Erschwinglichkeit von Eigentum hat sich gegenüber 1995 lediglich in einer einzigen Stadt verschlechtert, nämlich in München.

Tatsächlich sind Kaufpreise für Eigentum in Deutschland aktuell eher günstig, wenngleich die Preise in A-Städten 2019 im historischen Vergleich teurer als im Rest der Bundesrepublik waren. Letztlich konzentrieren sich die im langfristigen Vergleich hohe Mieten und Kaufpreise auf ausgewählte Städte. 


Ansprechpartner: Robin Cunningham, Volkswirt, bulwiengesa, cunningham [at] bulwiengesa.de