Wie wirken sich bestimmte Wohnungseigenschaften auf Kaufpreis und Miete aus? Diese Frage ist für viele Marktteilnehmer wie Projektentwickler, Bestandshalter und Immobilienbewerter relevant. Mithilfe von statistischen Werkzeugen und einer entsprechenden Datengrundlage lässt sie sich beantworten. Die Ergebnisse sind in den untersuchten A-Städten keineswegs einheitlich.

Das aktuelle Chart des Monats zeigt den prozentualen Einfluss eines Aufzugs und eines Balkons auf die Miete bzw. den Preis für den Geschosswohnungsbau.

Schnell ist erkennbar, dass das Bild bei den Zuschlägen für Balkon und Aufzug alles andere als einheitlich ist: Der Preisaufschlag für einen Aufzug schwankt sowohl zwischen den Städten als auch zwischen Eigentums- und Mietwohnungen.

Bei Eigentumswohnungen weist Berlin mit 10,63 % den höchsten Zuschlag auf, Köln dagegen hat mit -0,64 % sogar einen leicht negativen Wert. Bei dem Einfluss des Aufzugs ist jedoch zu beachten, dass es zu Wechselwirkungen mit anderen Eigenschaften wie der Anzahl der Etagen und des Baujahres kommen kann. Bei den Mietwohnungen fällt die Schwankung zwischen den Städten deutlich geringer aus.

Bei Eigentumswohnungen werden im Vergleich zu Mietwohnungen in allen A-Städten höhere Preisaufschläge für Balkone beobachtet. In der Höhe des Aufschlags zeigen sich für die A-Städte jedoch Unterschiede von fast vier Prozentpunkten. Für den Preisaufschlag bei Mietwohnungen ergibt sich ein deutlich homogeneres Bild. So wird für einen Balkon etwa zwischen 3 % und 5 % mehr Miete gezahlt.

Vielschichtige Erklärungsansätze

Ein möglicher Erklärungsansatz für die Unterschiede zwischen den Städten könnte die aktuelle Marktlage in den jeweiligen Städten sein. Ist der Wohnungsmarkt angespannt und das Angebot somit begrenzt, desto weniger spielen die einzelnen Objekteigenschaften eine Rolle bei der Immobiliensuche und damit auch bei der Preisfindung.

Weitere Unterschiede lassen sich in der Bebauungsstruktur der Städte selbst feststellen. So weisen diese eine unterschiedliche Bebauungshöhe auf. Und da ein Aufzug mit zunehmender Etagenanzahl auch einen größeren Nutzen stiftet, sollte auch dessen Preisaufschlag in einer Stadt mit einer höheren Bebauungsstruktur höher ausfallen. Dies würde den im Vergleich zu den übrigen Städten hohen Aufschlag für Berlin erklären.

Neben der reinen Anzahl an Etagen kann die Struktur der Bebauung hinsichtlich der verschiedenen Bauperioden Einfluss auf die Preise haben. So verfügen Objekte aus den 1960er-Jahren in der Regel eher über einen Balkon als Gebäude aus der Gründerzeit. Für Immobilien als heterogenes Wirtschaftsgut lassen sich diese Wechselwirkungen nicht immer vollständig isolieren.

Weitere Untersuchungen zu Objekteigenschaften wie Wohnfläche, Ausstattung oder Zustand sowie zu Standorteigenschaften auf der Mikro- und Makroebene – etwa über die RIWIS-Datenbank – können für mehr Transparenz bei der Preisbildung auf den Immobilienmarkt sorgen.

Ansprechpartner: Dr. Maximilian Schlachter, Projektleiter bei bulwiengesa, schlachter [at] bulwiengesa.de