Die kürzlich erschienene elfte Projektentwicklerstudie brachte einige überraschende Ergebnisse: Nach der Stagnation im Vorjahr nehmen Projektentwicklungen wieder Fahrt auf. Zwar dominiert nach wie vor der Wohnungsbau. Aber erstmals seit 2009 hat auch das Projektflächenvolumen im Bürosegment zugenommen.

Im Wohnsegment dagegen fällt das Wachstum deutlich geringer aus als in den Vorjahren. Dort weichen viele Projektentwickler ins Umland der Metropolen oder kleinere Städte aus, denn Grundstücke sind knapp. In der Summe tragen diesmal beide Segmente annähernd gleich viel zum Flächenwachstum bei.

Mit 1,03 Mio. qm bzw. 4,0 Prozent ist der Gesamtmarkt im Trading Development (d.h. Entwicklungen zum Verkaufszweck) in den sieben A-Städten wieder deutlich gewachsen. Auch wenn der starke Anstieg aus dem Jahr 2015 (1,63 Mio. qm bzw. 6,8 Prozent) nicht übertroffen wird, ist dieses Wachstum im Vergleich mit den letzten Jahren überdurchschnittlich. Somit werden bis 2021 rund 27 Mio. qm an Trading-Development-Fläche geplant, gebaut oder fertiggestellt und fließen in die aktuelle Studie ein – ein neues Hoch im Projektentwicklermarkt. Dazu kommen mittlerweile rund 15 Mio. qm Investor-Development-Fläche, also Entwicklungen für die Eigennutzung.

Weniger Lust auf Wohnungen, Büros boomen

Zum ersten Mal seit 2009 stieg das Volumen der klassischen Trading Developments (Entwicklungen zum Verkaufszweck) für Büros mit 8,3 Prozent sehr deutlich. Das Wohnsegment legte dagegen lediglich um 3,4 Prozent zu, was im Vergleich zu den Vorjahren mit Wachstum zwischen 10 und 20 Prozent p. a. wenig ist. In absoluten Zahlen kommt damit das Bürosegment mit 405.000 qm Flächenwachstum dem Wohnsegment (573.000 qm) schon sehr nahe.

Denn die sieben A-Städte leiden unter Flächenmangel. Viele Investoren und Eigennutzer investieren daher vermehrt in kleineren Städten und im Umland. Regulatorische Restriktionen wirken sich vor allem auf Wohnprojektentwicklungen aus. Zusatzkosten, die durch den Bau von Sozialwohnungen und Auflagen der EnEV entstehen, erschweren preisgünstiges Bauen.

Davon profitiert das Bürosegment: Weniger regulatorische Restriktionen, hohe Nachfrage bei geringer Neubautätigkeit sowie großes Investoreninteresse machen dieses Segment in den A-Städten sehr attraktiv für Projektentwickler.

Entwicklungen für Eigenbestand nehmen zu

Das Interesse an Immobilieninvestments ist weiterhin hoch. Über alle Segmente hinweg bleiben die Renditen deutlich rückläufig. Investoren tendieren deshalb dazu, frühzeitig selbst in Projekte einzusteigen und entwickeln zunehmend für den Eigenbestand (Investor Development). Damit ergänzen sie ihr Portfolio und sichern sich die Rendite. Traditionell für den Eigenbestand entwickeln im Wohnsegment kommunale, genossenschaftliche oder private Wohnungsgesellschaften, im Bürosegment Bundesbehörden oder ansässige Großunternehmen. Der gesamte so entwickelte Investor-Development-Anteil an den Gesamtprojektflächen liegt bei über einem Drittel.

Über die Studie „Der Markt für Projektentwicklungen in den deutschen A-Städten 2017“

Zum mittlerweile elften Mal haben wir den Markt für Projektentwicklungen in den sieben deutschen A-Städten Berlin, München, Hamburg, Frankfurt/Main, Düsseldorf, Köln und Stuttgart untersucht. Auf Basis von über 5.000 einzelnen Projekten wurden die Struktur und das Volumen des Projektentwicklermarktes analysiert und städteweise ausgewertet. Dabei haben wir den Fokus auf die Nutzungsarten Büro, Wohnen, Einzelhandel und Hotel gesetzt. Anhand von knapp 3.400 Einzelprojekten wird darüber hinaus ein detaillierter Marktüberblick zu den Akteuren und ihren Projekten im Trading Development geliefert.

Ansprechpartner: Ellen Heinrich, Projektleiterin, bulwiengesa AG, heinrich [at] bulwiengesa.de