Schon in den beiden Vorjahresprognosen gingen wir von kontinuierlich sinkenden Wachstumsraten aus, die zu einem Ende des Immobilienbooms und einem langsamen Abbau der teilweise hohen Bewertungen führen sollten. In einem Immobilienmarkt unter Schockstarre zeigt die aktuelle Prognose: Im Wohnsegment gehen Kaufpreise und Mieten vergleichsweise nur leicht zurück.

Wohnimmobilien reagieren relativ langsam und lassen sich außerdem nicht substituieren. Die Bautätigkeit ist dauerhaft zu niedrig. Die Zinsbindungsfristen sind weiterhin hoch und Hypotheken werden verstärkt mit höheren Eigenkapitalanforderungen vergeben. Letzteres unterstützt sowohl unsere These eines gebremsten Wachstums, als auch die geringe Wahrscheinlichkeit großer Korrekturen.

Das Chart des Monats zeigt: Nachdem die Kaufpreise für Neubauwohnungen seit 2012 im Mittel kontinuierlich um über 5 % p. a. angestiegen sind, erwarten wir für die nächsten Jahre ein geringeres Wachstum. Einkommensrückgänge infolge von entfallenen Boni, Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit und ein unsicheres wirtschaftliches Umfeld werden dabei 2020 für ein vorzeitiges Ende der hohen Steigerungsraten sorgen.

Auch 2021 werden die Folgen aus dem aktuellen Jahr noch spürbar sein. Die extrem niedrigen Zinsen als wichtigster Faktor für die Preissteigerungen der vergangenen Jahre werden in der kommenden halben Dekade entfallen. Allein in den vergangenen acht Wochen sind die Finanzierungszinsen für Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit deutlich gestiegen.

Die positiven Rahmenbedingungen verkehren sich ins Gegenteil und bremsen den Immobilienmarkt.

Die sehr hohen Belastungen in den bereits überbewerteten Städten wirken sich preisdämpfend aus. Es bleibt jedoch anzumerken, dass Städte und Regionen mit hohem Bedarf auch weiterhin von steigenden Preisen in den nächsten fünf Jahren profitieren werden. Allerdings wird der demografische Wandel die regionalen Disparitäten in der zukünftigen Entwicklung verschärfen. Viele A-, B- und C-Städte werden weiterhin einen hohen Bedarf aufweisen, da sowohl die Bautätigkeit zu gering ist, als auch weiterhin die Anzahl der Haushalte in den kommenden Jahren steigt.

Hinweis: Wer detaillierte und regional differenzierte Daten benötigt, findet die jeweiligen Prognosen in RIWIS. Die Online-Plattform für Immobilienmarktdaten enthält alle relevanten Informationen, um dedizierte Analysen durchführen und Strategien entwickeln zu können.

Ansprechpartner: André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei bulwiengesa, adami [at] bulwiengesa.de