Das Chart aus unserem Kapitel des Frühjahrsgutachtens 2019 zeigt: Die Preisspirale in den deutschen A-Städten dreht sich inzwischen deutlich langsamer. Was ist in einer solchen Marktphase zu erwarten?

In den A-Standorten dreht sich die Preisspirale zwar mittlerweile deutlich langsamer, weshalb für viele Anleger Investments in den A-Standorten bei dem hohen Preisniveau nicht mehr wirtschaftlich attraktiv sind. Ihr Blick richtet sich zunehmend auf Alternativstandorte, um eine höhere Verzinsung ihres eingesetzten Kapitals zu erreichen. Dabei sprechen die Volumenzahlen eigentlich eine andere Sprache – die Investments in A-Standorte sind konstant. Für das Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft 2019 des ZIA haben wir die Wirtschaftsimmobilien Büro-, Unternehmens-, Logistikimmobilien und Hotels untersucht.

In den sieben deutschen A-Städten wurde 2018 mit einem Investmentumsatz von 38,4 Mrd. Euro bei Wirtschaftsimmobilien das höchste jemals registrierte Volumen erreicht. Der Umsatzanteil am deutschen Gesamtvolumen lag bei 62,9 % und stellt damit den höchsten Wert seit 2013 dar. Ausschlaggebend für diese Entwicklung war neben dem hohen Anteil von Bürotransaktionen am Gesamtvolumen, die schwerpunktmäßig in den teuren A-Standorten umgesetzt wurden, auch das Fehlen größerer, überregionaler Portfoliodeals.

Abseits der Investmenthochburgen dagegen wurden 2018 ca. 23,4 Mrd. Euro in Wirtschaftsimmobilien investiert. Das liegt zwar 16,7 % unter dem Vorjahreswert (28,1 Mrd. Euro), aber dennoch auf dem Niveau des 5-Jahresmittels – immerhin.

Trotzdem: Einige Investmentmärkte insbesondere an B- und C-Standorten bieten insgesamt sehr gute wirtschaftliche und immobilienspezifische Rahmenbedingungen und haben sich als sicherer Anlagehafen mit Core-Investmentchancen und attraktiven Risiko-Rendite-Profilen etabliert. Hier kam es neben den üblicherweise häufig nachgefragten Einzelhandelsformen und Logistikimmobilien auch zu einem deutlichen Anstieg von Bürodeals. Beispiele dafür sind das Dienstleistungszentrum Stern RellingHaus in Essen, das Gründerzentrum „Hub 31“ in Darmstadt oder der Podbi-Park in Hannover.

Und wie geht’s weiter? 2018 dürfte die Investmentspitze erreicht worden sein, 2019 wird sich das Investitionsvolumen in deutsche Wirtschaftsimmobilien auf jeden Fall reduzieren. Aufgrund der erwarteten Eintrübung der Konjunktur dürfte der Anlagedruck etwas nachlassen. Die Folge wären stagnierende Renditen, die Mieten werden weiterhin der Haupttreiber für die Preisentwicklung sein. Entsprechend ist eine Stagnation der Preise zu erwarten.

Ansprechpartner: Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bulwiengesa, schulten [at] bulwiengesa.de