Niemand weiß, wie robust sich der stationäre Handel gegenüber dem Onlinehandel künftig behaupten kann. Schließlich drückt der Onlinehandel seit Jahren auf den Umsatz. Der großflächige Einzelhandel scheint von der Skepsis nach wie vor nicht betroffen. Im Gegenteil – seit Jahren sinken die Renditen, denn die Nachfrage der Investoren ist gut. Die allerdings stellen eine zentrale Bedingung an die Objekte.

Zunächst ein Blick auf den gesamten Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien: Neben Büros entfallen traditionell die höchsten Anteile in Deutschland auf Einzelhandelsimmobilien. Dennoch wurden dort zuletzt rückläufige Zahlen registriert. Mit jeweils etwas über 13 Mrd. Euro entfielen auf dieses Segment in den Jahren 2016 und 2017 nur 25 % bzw. 23 % des gesamten Transaktionsvolumens – und damit deutlich weniger als im 10-Jahres-Durchschnitt, der bei rund 30 % liegt. 2018 ist zu erwarten, dass aufgrund von einigen größeren Deals, unter anderem die Fusion von Karstadt und Kaufhof, ein überdurchschnittliches Resultat erzielt werden wird.

Die Fusion der beiden Warenhäuser bewirkt zwar, dass der Immobilientyp Geschäftshaus das höchste Volumen hat. Aber etwa die Hälfte aller Deals entfällt auf großflächigen Einzelhandel bzw. Fachmärkte. Unter großflächigen Einzelhandel fallen laut BauNVO zwar alle Objekte ab 800 Quadratmeter Verkaufsfläche. Die Immobilienbranche versteht darunter gemeinhin aber nur Fachmärkte oder Fachmarktzentren abseits der Stadtzentren, wie zum Beispiel Lebensmitteleinzelhandel, Discounter, Drogerie- oder Baumärkte. Den dritten Typus bilden dann die Shoppingcenter. Investoren, die sich für Fachmärkte interessieren, bevorzugen jedoch nur dominante Einzelhandelsobjekte. Fachmarktzentren ohne Lebensmittelanker oder im Wettbewerb untergeordnete schwächere Fachmarktzentren finden immer schwieriger einen Abnehmer.

Warum die generelle Zurückhaltung? Ein wesentlicher Einfluss dürfte die zunehmende Verunsicherung darüber sein, wie sich der stationäre Handel künftig im Verhältnis zum rasant wachsenden Onlinehandel entwickelt. Im Distanzhandel (= Onlinehandel inklusive klassischem Versandhandel) stiegen die Warenumsätze von 50,2 Mrd. Euro im Jahr 2014 auf rund 62,2 Mrd. Euro im Jahr 2017 an; dies entspricht einem Wachstum um rund 24 % bzw. 5,5 % jährlich.

Dieses Tempo kann das stationäre Einzelhandelsnetz nicht aufweisen: Innerhalb von vier Jahren wuchs es um lediglich 5,6 %, womit seine jährlichen Zuwachsraten gerade einmal ein Viertel des Distanzhandels betragen.

Trotz des sich wandelnden Nachfrageverhaltens gelten Fachmärkte und Fachmarktzentren weiterhin als stabile Assetklasse mit gesichertem Cashflow. Die Bruttoanfangsrenditen für gut positionierte Objekte mit einem attraktiven Branchenmix in Wachstumsregionen sind daher von 8,0 % im Jahr 2008 auf derzeit 5,3 % gesunken. In strukturschwachen Regionen sind die Risiken für Investoren deutlich höher, folglich liegen die Renditen weit über diesem Wert.

Hinweis: Erweiterte Fassung eines Textes aus der 5 % Studie 2018.

Ansprechpartner: Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt bei bulwiengesa, carstensen [at] bulwiengesa.de