Seit 14 Jahren steigen die Immobilienpreise
Seit 14 Jahren steigen die Immobilienpreise
Ein Blick auf die 43. Ausgabe unseres „Klassikers“, den bulwiengesa-Immobilienindex, zeigt: 2018 stiegen die Immobilienpreise in Deutschland um 5,6 Prozent. Die treibende Kraft ist nach wie vor der Wohnungsmarkt, überproportionale Preissteigerung gab es bei Büroimmobilien in A-Städten.
Auf Aufschwung folgt Abschwung – von wegen. Seit 14 Jahren in Folge weist der bulwiengesa-Immobilienindex ein positives Vorzeichen auf, vom Zyklus scheinbar keine Spur. Allein in den letzten fünf Jahren lag die jährliche Veränderungsrate bei knapp über fünf Prozent.
Wohnungsmarkt
Nach wie vor treibt die Situation auf den Wohnungsmärkten die Preise, erwartungsgemäß am stärksten in den A-Städten mit einem Plus von 7,9 Prozent. Über alle Städtekategorien stieg der Teilindex Wohnen um insgesamt 6,8 Prozent. Im Vergleich zur Steigerung aus dem Jahr 2017 von massiven 8,3 Prozent mutet das fast schon bescheiden an; allein Reihenhäuser übertrafen das Ergebnis aus dem Vorjahr. Bei allen anderen Variablen – Eigentumswohnungen Neubau, Wohnungsmiete Neubau, Wohnungsmiete Wiedervermietung, Grundstück Einfamilienhaus – schwächten sich jedoch die Steigerungsraten ab.
Wohl kaum jemand hätte für möglich gehalten, dass die Preise im Segment Wohnen mit solcher Ausdauer nach oben gehen. Obwohl die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen, kann von flächendeckenden Überhitzungen nicht die Rede sein. Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten stützen nach wie vor die aktuelle Entwicklung.
Gewerbemarkt
Gewinn und Verlust liegen im Gewerbemarkt nahe beieinander. Auf der einen Seite stehen schwächelnde Einzelhandelsmieten, auf der anderen Seite deutlich steigende Büromiete und Preise für Gewerbegrundstücke.
Der Blick auf den Einzelhandel zeigt: Erstmals seit 2004 sanken die innerstädtischen Einzelhandelsmieten marginal. Im Detail stagnierten sie in der Mehrzahl der ausgewerteten Städte oder mussten leichte Abschläge auf die Mieten in zentraler Lage verbuchen. Das Gesamtergebnis von minus 0,2 Prozent setzte somit die Stagnation im Einzelhandel im dritten Jahr in Folge fort. Die Gründe sind vielfältig: Nach Jahren guter Mietentwicklungen setzen vor allem Filialisten der Textilbranche auf kleinere Filialnetze bei kleineren Ladeneinheiten. Zwar steigt der Einzelhandelsumsatz seit Jahren, das Wachstum ist jedoch primär dem E-Commerce und nicht dem stationären Einzelhandel zuzuschreiben.
Anders verhält es sich im Büromarkt. Nach instabilen Phasen zwischen 1990 und 2009 wachsen die Büromieten seit 2010 deutlich – mit 5,6 Prozent 2018 gar mit dem höchsten Jahreszuwachs seit der Wiedervereinigung. Gute Konjunkturzahlen und Beschäftigungsgewinne beeinflussen die Nachfrageseite positiv. Der Flächenumsatz ist konstant hoch und die Fertigstellungen können in vielen Büromärkten trotz gestiegener Bauaktivität nicht mit den Gesuchen schritthalten.
Zweite Säule des starken Gewerbeindex waren die Grundstückspreise mit einer Steigerung von ebenfalls 5,6 Prozent. Seit 2014 sind nun regelmäßig hohe Steigerungsraten zwischen 3,9 Prozent und 5,6 Prozent festzustellen. Sowohl Produktions- als auch Logistikbetriebe suchen stetig nach neuen Standorten.
Gerade im Gewerbemarkt konzentrieren sich viele Akteure auf die wirtschaftlichen Zentren. Das erklärt die hohen Wachstumsraten in den A-Städten für Büromieten um acht Prozent und Gewerbegrundstücke um sieben Prozent. Auf der anderen Seite zeigt das minimale Absinken der Einzelhandelsmieten in den Toplagen, dass nicht mehr jeder noch so hohe Preis bezahlt wird.
Wie geht’s weiter?
Zuletzt haben die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute nach dem Rückgang der Frühindikatoren, insbesondere der Geschäftserwartungen, ihre Prognosen abgeschwächt. Gestützt wird der Immobilienmarkt unter anderem durch einen stabilen Arbeitsmarkt. Zudem wird die positivere Bevölkerungsentwicklung der Städte gegenüber dem ländlichen Raum auch künftig für anhaltende Nachfrage nach Wohn- und Arbeitsstätten in den Zentren sorgen. Eine kurzfristige Ausweitung des Immobilienangebots wird durch den Mangel an Arbeitskräften, Grundstücken und mittelfristig durch Versorgungsengpässe bei natürlichen Rohstoffen begrenzt.
Begünstigt wird der Immobilienmarkt weiterhin von der expansiven Geldpolitik. So ist mit einer ersten behutsamen Zinsanhebung frühestens zum Jahresende zu rechnen. Bedingt durch die hohe Preisdynamik bleibt aus Investorensicht das Potenzial für reale Preissteigerungen trotz günstiger Finanzierungsbedingungen in den kommenden Jahren begrenzt. Die Gefahr größerer Marktkorrekturen ist bei anhaltendem Nachfrageüberhang in den Kernmärkten jedoch gering.
Über den bulwiengesa-Immobilienindex
Der bulwiengesa-Immobilienindex analysiert die Immobilienmarktentwicklung in Deutschland auf Basis von 50 westdeutschen Städten seit 1975 und 125 deutschen Städten seit 1990. Die Ergebnisse des bulwiengesa-Immobilienindex basieren auf der umfangreichen Datensammlung von bulwiengesa und der unabhängigen Gutachtertätigkeit mit der Erstellung von Standort- und Marktanalysen. Diese Datenbasis wird jährlich durch gezielte empirische Erhebungen, Befragungen vor Ort und Zeitungsanalysen ergänzt und in der RIWIS-Datenbank publiziert. Der bulwiengesa-Immobilienindex wird jährlich berechnet und aktualisiert.
Weitere Infos auch in unserer Broschüre und Presseinfo.
Ansprechpartner: Jan Finke, Projektleiter bei bulwiengesa, finke [at] bulwiengesa.de
