Von wegen fantasievolles Auf und Ab: Jeder Prognose liegen zahlreiche Annahmen zugrunde, die mitgelesen werden müssen

Gerade haben wir in RIWIS unsere Konjunktur-, Büro- und Wohnungsmarktprognosen eingestellt. Wichtig zu wissen: Alle Prognosen können nur bedingte Prognosen sein. Unsere Volkswirte erklären hier ihre Vorgehensweise – von der Modellierung der VGR über die Regionalisierung der Ergebnisse bis hin zu den Ableitungen für die jeweiligen Immobiliensegmente.

Alle Prognosen, wir sagten es eben, können naturgemäß nur bedingte Prognosen sein. So werden wichtige Einflussgrößen wie beispielsweise Wechselkurs, Zinssätze oder Rohölpreis als sogenannte technische Annahmen gesetzt. Die Projektionen für den gesamten Prognosezeitraum beruhen dann beispielsweise auf der Fortschreibung von Durchschnittswerten der letzten Monate oder aktuellen Werten. Daraus folgt zwangläufig, dass bei einer drastischen Veränderung dieser „gesetzten“ Größen auch eine handwerklich saubere Prognose das tatsächliche Ergebnis mitunter deutlich verfehlen kann. Prognosen als bedingte Prognosen sind immer nur im Kontext ihrer Annahmen zu verstehen und zu beurteilen.

Schritt 1: Modellierung der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung (VGR) bzw. nationalen Konjunktur- und Arbeitsmarktprognose

Neben der Setzung valider und belastbarer Annahmen ist auch die richtige Vorgehensweise zur Modellierung des „Big Pictures“ relevant. Eine Prognose über den Verlauf und die wirtschaftlichen Folgen von Epidemien ist mit sehr hoher Unsicherheit behaftet. Einerseits können unterschiedliche Szenarien aus den Daten der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung (VGR) bzw. deren Wirtschaftsbereichen modelliert werden. Alternativ können Unternehmensbefragungen (z. B. ifo Konjunkturtest) die Basis für Aussagen zu einzelnen Wirtschaftsbereichen sein und deren Aktivität bis zum Shutdown bzw. in der Phase des Anfahrens der Wirtschaft beschreiben.

Wir halten aktuell den letztgenannten Ansatz für erfolgsversprechender, insbesondere modellieren wir Annahmen darüber, welche Wirtschaftsbereiche ihre Aktivität wie stark über welchen Zeitraum reduzieren und wie schnell die Rückkehr zur normalen Wirtschaftstätigkeit nach dem „Exit“ von den allgemeinen Ausgangsbeschränkungen in Deutschland erfolgt. In der Berechnung müssen Prämissen über die Dauer sowohl des Shutdowns als auch der wirtschaftlichen Erholung danach gemacht werden: Die erste Phase endete mit Beginn der ersten Maiwoche (04. Mai: sechs Wochen Shutdown), die zweite Phase verläuft deutlich langsamer als in alternativen Prognosen unterstellt. Ein Grund hierfür ist der Einbezug der Kosten des entfallenen „sozialen Konsums“ und die Auswirkungen des „Social Distancing“, die aus verhaltensökonomischer Sichtweise nicht zu unterschätzen sind.

Schritt 2: Regionalisierung der nationalen Ergebnisse

Nun wird das „Big Picture“ in seine einzelnen Puzzleteil zerlegt. Auf Basis der nationalen Ergebnisse aus unserem ökonometrischen Schätzmodell sind die gewonnenen Werte zu regionalisieren. Was einfach klingt, erweist sich in der Praxis meist arbeits- und zeitaufwändiger. Bundesweite Ergebnisse müssen zuerst auf die Ebene der Bundesländer, dann auf die Ebene der Kreise und kreisfreien Städte (und gegebenenfalls in einem weiteren Schritt auf die jeweiligen Kommunen) anhand geeigneter statistischer und ökonometrischer Verfahren disaggregiert werden. Unterschiedliche Zeitpunkte der Veröffentlichung sowie Verfügbarkeit der Zeitreihen erschweren diesen Prozess. Jedes Puzzleteil ist wichtig für das Gesamtbild, nicht stimmige Teile ergeben kein funktionierendes Ganzes.

Schritt 3: Ableitung der Prognosen der jeweiligen Immobiliensegmente

Durch die intensive Zusammenarbeit und Abstimmung zwischen VWL-Abteilung und den einzelnen bulwiengesa-Fachbereichen gelingt eine schnelle Evaluierung von ökonometrischen Schätzergebnissen und Immobilienkompetenz aus den Märkten. Beide Expertisen werden zielgerichtet eingesetzt, um für die Modellierung und Plausibilisierung der jeweiligen Stadtwerte größtmögliche Sicherheit bei der Generierung der Annahmen und Schätzgleichungen zu haben. Sollten alternative Szenarien mit abweichenden Annahmen oder Spezifikationen benötigt werden, können Sie uns gerne ansprechen. Alternativ stehen in RIWIS aber auch umfangreiche Informationen und Daten zur Verfügung, mit denen hausinterne, eigene Berechnungen vorgenommen werden können.

Webinare: Über die RIWIS-Prognose-Module hinaus bieten wir „zum Schnuppern“ ab Mitte Mai Webinare zu Anwendung und individuellen Cockpit-Funktionen im neuen RIWIS an. Sind Sie interessiert? Senden Sie uns eine E-Mail mit den für Sie interessanten Immobilientypen, Spezifika und Fragen an riwis [at] bulwiengesa.de.

Ansprechpartner: Martin Steininger, Chefvolkswirt bei bulwiengesa, steininger [at] bulwiengesa.de, und Robin Cunningham, Volkswirt bei bulwiengesa, cunningham [at] bulwiengesa.de