Dass irgendwann auch Kirchengebäude gehandelt werden, ist schwer vorstellbar. Aktuell stehen nicht nur sie wegen der Corona-Krise leer.

Wie wirkt sich die Corona-Krise auf die einzelnen Immobiliensegmente aus? Wie entwickeln sich Konjunktur und Arbeitsmarkt? Was bedeutet die Krise für die Wertermittlung? Unsere Bereichsleiter haben Position bezogen und helfen bei der Einschätzung.

Überblick:

1. Konjunktur & Arbeitsmarkt
2. Wohnen & Micro-Living
3. Büro
4. Einzelhandel
5. Logistik & Industrie
6. Hotel & Freizeit
7. Pflege
8. Wertermittlung

1. Konjunktur & Arbeitsmarkt

Martin Steininger, Chefvolkswirt bulwiengesa, steininger [at] bulwiengesa.de:

„Der ‚Shutdown‘ war bis vor wenige Tagen noch ein unvorstellbares Szenario für Deutschland – steht uns ein Zusammenbruch der Wirtschaft wie 2008 bevor? Tatsächlich hat die Finanz- und Wirtschaftskrise das System mit ihren toxischen Papieren länger vergiftet als die befristete Quarantäne der Gesellschaft. Im Gegensatz zu 2008 sind die Banken zudem stabiler, die Unterstützung der Notenbanken intensiver und auch die Aktivität der Politik deutlich ausgeprägter – apokalyptische Szenarien sind fehl am Platze.

Sicher ist, dass die Ausbreitung des Corona-Virus negative wirtschaftliche Folgen haben wird. Schon jetzt sind Lieferketten aufgrund von Produktions- und Handelseinschränkungen stark beeinträchtigt; Deutschland ist diesen Effekten stärker ausgesetzt und exportiert mehr als andere Länder. Ferner könnte auch eine schwächere Nachfrage im Exportsektor die deutsche Ökonomie zunehmend treffen. Aktuell – und hier sind sich die Ökonomen einig – ist die deutsche Volkswirtschaft besonders anfällig für globale Krisen. Beschäftigungsstopps werden teilweise verkündet, Investitionen auf unbestimmte Zeit zurückgestellt. Die Rezession ist wieder ganz nah.

Größere Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt sind aber unwahrscheinlich. Seit geraumer Zeit hat sich die Beschäftigtenentwicklung von der konjunkturellen Entwicklung teilweise abgekoppelt. Digitaler, aber auch der demografische Wandel haben zu Fachkräfte-Engpässen in der Vergangenheit beigetragen. Die Arbeitsmarktentwicklung erweist sich seit mehr als zehn Jahren als sehr robust, auch gegenüber konjunkturellen Schwankungen in Deutschland oder der Welt. In vielen Branchen wird die aktuelle Entwicklung den Trend zum Homeoffice beschleunigen – statt WeWork könnte MyWork in den eigenen vier Wänden langfristig das Zukunftsmodell der Arbeit werden.

Ein mögliches staatliches Konjunkturprogramm würde frühestens im zweiten Halbjahr 2020 für einen konjunkturellen Schub sorgen, die Wahrscheinlichkeit einer technischen Rezession im ersten Halbjahr 2020 kann dadurch nicht aufgehalten werden. Fiskalische Impulse sind derzeit dringend notwendig, weil auch der private Konsum zu schwächeln beginnt. An dieser Stelle sei auch daran erinnert, dass acht Prozent der deutschen Wirtschaftsleistung am Inlandstourismus hängen.

Jede Prognose unterliegt einer erheblichen Unsicherheit und beruht auf der zum Zeitpunkt der Erstellung wahrscheinlichsten Annahme. Geht man aber von der bis dato wahrscheinlichsten Annahme aus, dass die Rezession im Zeitraffer verläuft, d.h. die Pandemie zur Mitte des Jahres abflaut und danach spürbare wirtschaftlichen Aufholeffekten einsetzen, könnten in diesem Szenario die Verluste des ersten Halbjahres mit Zuwächsen aus dem zweiten Halbjahr teilweise kompensiert werden, sodass am Ende ein negatives Ergebnis, aber weit weg von den Erfahrungen aus der Wirtschafts- und Finanzkrise, erwartet werden kann.“

2. Wohnen & Micro-Living

André Adami, Bereichsleiter Wohnen bulwiengesa, adami [at] bulwiengesa.de:

„Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf Wohnungsinvestments und wohnungswirtschaftliche Projektentwicklungen werden im Vergleich zu anderen Assetklassen vergleichsweise gering sein.

Für sicherheitsorientierte Investoren, wie Pensionskassen und Versicherungen, wird angesichts der massiven Verluste an den Börsen die nachhaltige Stabilität von Wohnimmobilien noch weiter an Bedeutung gewinnen. Die auf vielen Mietverträgen mit privaten Akteuren basierenden Cash Flows werden sich kaum reduzieren. Es wird eine eher noch geringere Fluktuation erwartet, da in wirtschaftlich unsicheren Zeiten weniger Kündigungen erfolgen. Langfristig orientierte Investoren werden zusätzlich von den noch weiter gesunkenen Finanzierungszinsen profitieren. Da der wirtschaftliche Erholungsprozess voraussichtlich mindestens 48 Monaten dauern sollte, sind jegliche Zinserhöhungsszenarien in den kommenden Jahren vom Tisch.

Kurz- und mittelfristig bis zum Abflauen der Neuinfektionen ist dagegen mit deutlichen Rückgängen bei Neuvermietungen und Verkäufen zu rechnen. Insbesondere Privatkunden werden aktuell sehr genau ihre Arbeitsplatzsicherheit beobachten und Investitionsentscheidungen verschieben. Projektentwickler werden dadurch auch betroffen sein. Hinzu kommen Unterbrechungen in Bau- und Planungsprozessen.

Die grundsätzliche Bedeutung für das Wohnen könnte jedoch wachsen, wenn durch die Corona-Krise die Familie und die eigenen vier Wände wieder wichtiger werden als der Wochenend-Trip nach Mailand.“

Micro-Living

Felix Embacher, Bereichsleiter Micro-Living bulwiengesa, embacher [at] bulwiengesa.de:

„Auswirkungen der Corona-Krise auf den wohnwirtschaftlichen Part der Assetklasse Micro-Living sind kurzfristig kaum messbar, da Mietverträge ja mindestens für sechs Monate gelten. Sollte sich durch die Corona-Krise jedoch langfristig und fundamental unser gesellschaftliches Miteinander und die globale Vernetzung verändern, wird das auch am Micro-Living nicht spurlos vorüberziehen. Insbesondere internationale Studierende könnten aufgrund von Reisebeschränkungen Deutschland nicht mehr als Studienort wählen, die Nachfrage nach Studentenapartments zurückgehen. Im Segment der Serviced Apartments dürfte die Nachfrage dagegen, ähnlich wie in der gesamten Hotellerie, kurzfristig spürbarer rückläufig sein. Insbesondere dann, wenn die Anbieter mit Unternehmen  Rahmenverträge haben, die ihnen normalerweise eine betriebsnotwendige Bettenauslastung absichern, nun aber besonders betroffen von den aktuellen wirtschaftlichen Verwerfungen sind.“

3. Büro

Sven Carstensen, Bereichsleiter Büro bulwiengesa, carstensen [at] bulwiengesa.de:

„Der Markt für Büroimmobilien reagiert sehr sensitiv auf konjunkturelle Schwankungen, daher wird die zu erwartende Rezession ihr Spuren hinterlassen. Wenn wir davon ausgehen, dass alle Maßnahmen zur Eindämmung des Corona-Virus greifen und wir mit einer raschen wirtschaftlichen Erholung etwa ab Jahresmitte rechnen können, sind folgenden Entwicklungen zu erwarten: Erstens wird sich die angespannte und nachfragegetriebene Marktverfassung in den A-Märkten abkühlen und die Lage auf den meisten Büromärkten normalisieren – die Leerstände steigen also wieder an, wobei sich das Gesamtniveau dennoch auf einem moderaten Level bewegen dürfte. 

Zweitens verstärkt sich in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit der Trend zur Verlängerung von bestehenden Mietverträgen. Wir gehen davon aus, dass Entscheidungen für neue Mietverträge eher verschoben werden. 

Drittens werden Co-Working-Anbieter besonders stark und unmittelbar von sinkender Nachfrage betroffen sein. Dies trifft auch auf Unternehmen die von Branchenkrisen erfasst wurden aus den Sektoren Transport (z. B. Luftfahrt) und Tourismus zu. Hier sind verstärkt wirtschaftliche Hilfen, auch vom Vermieter gefragt. Und schließlich werden viertens Finanzierungen für Projekte neu auf den Prüfstand gestellt bzw. verschoben."

4. Einzelhandel

Ralf Koschny, CEO bulwiengesa, koschny [at] bulwiengesa.de:

„Aufgrund der Frequenzrückgänge in Shoppingcentern und der Zurückhaltung der Konsumenten erwarten wir einen weiteren Druck auf die Handelsmieten. Darüber hinaus dürfte der Textilsektor unter den Lieferverzögerung aus China leiden, was Auswirkungen auf die Herbstkollektion haben kann. Auch dieser Umstand trägt nicht zur Entspannung der aktuellen Mietsituation bei. Insofern sehen wir eine Fortführung des aktuellen Trends, dass sich die Investoren auf Handelsimmobilien konzentrieren, die einen hohen Lebensmittelanteil haben.“ 

Dr. Joseph Frechen, Bereichsleiter Einzelhandel bulwiengesa, frechen [at] bulwiengesa.de:

„Im Einzelhandel sind die Auswirkungen der Corona-Krise je nach Branche unterschiedlich. Einen Umsatzschub erlebt gegenwärtig der Lebensmitteleinzelhandel und der Drogeriewarenhandel. Von Warennachschubschwierigkeiten aufgrund einer Beeinträchtigung bei Beschaffungsquellen oder von Beschaffungswegen wird derzeit im periodischen Segment – abgesehen von Hygiene-, Reinigungs- und Desinfektionsmitteln – noch nicht berichtet. Erst wenn im Zuge der verstärkten Grenzkontrollen innerhalb des Schengenraums zeitliche Verzögerungen von bspw. Lebensmitteltransporten oder gar ein Exportverbot von bspw. Desinfektionsmitteln oder Hygieneartikel einsetzen, stehen Lieferengpässe zu befürchten. 

Im aperiodischen Segment sind diese erheblichen Beeinträchtigungen schon jetzt zu beobachten. In Shoppingcentern und in innerstädtischen Fußgängerzonen wird von deutlichen Frequenzrückgängen berichtet, so liegen in einigen Fußgängerzonen die Frequenzen um bis zu 30 % niedriger als im März 2019 (Basis Hystreet.com, Vergleich Freitag, 13.03.2020 mit Freitag, 15.03.2019).

Profitieren wird der Online-Handel. Auch Fachmarktzentren zeigen sich bisher noch robust. Sie profitieren von ihrer guten Erreichbarkeit per Pkw. Auch sind sie im Regelfall weniger stark frequentiert als Shoppingcenter, größere Menschenansammlungen können vermieden werden. 

Aktuell nimmt die Bereitschaft zu Anschaffungen von Investitionsgütern bzw. Produkten des langfristigen Bedarfs zwangsläufig ab bzw. wird bei erzwungenen flächendeckenden Ladenschließungen schlicht unmöglich. Vergleichsweise robust sollten Bau- und Gartenmärkte die Phase durchlaufen.

5. Logistik & Industrie

Tobias Kassner, Bereichsleiter Industrie und Logistik bulwiengesa, kassner [at] bulwiengesa.de:

„Die Lagerflächen möglichst gering zu halten – das war lange die Maßgabe vieler Unternehmen. Selbst Ersatzteillager standen vor dem Hintergrund additiver Fertigungsverfahren auf dem Prüfstand. Warum lagern, wenn ad hoc produziert werden kann? Die Corona-Krise kann diese Entwicklung nun unterbrechen, ja sogar umkehren. Logistik und Industrie sind stark miteinander verwoben sind. Daher sind Auswirkungen auf beide Immobilienarten ähnlich.

Auch die Unterbrechung der Lieferketten, wie jetzt aktuell, hat kurz- und mittelfristig zunächst keine Auswirkungen auf die Logistikimmobilienwirtschaft, da die Mietverträge meist längerfristig abgeschlossen wurden, auch wenn der Lagerflächenbedarf in Korrelation mit der zurückgehenden Wirtschaftsdynamik für einige Zeit geringer werden wird. Mittelfristig können lokale Substitute für Produktionsmaterialien wieder bereitgestellt und der Maschinenpark neu darauf ausgerichtet werden. Gleichzeitig fahren in geringem Maße Importe z. B. aus China wieder hoch, sofern der dortige Corona-Befall im Griff ist.

Auswirkungen wird es aber auf Projektentwicklungen im Immobilienbereich ausüben. Zunächst wird die mittelfristige Entwicklung abgewartet und Entscheidungen hinausgezögert. Dies betrifft Bautätigkeit, Immobilienfinanzierung sowie Investmenttätigkeit. Auch Logistikimmobiliennutzer werden zunächst den weiteren Fortschritt der Pandemie abwarten. Und langfristig? Zunächst gehen wir davon aus, dass die Corona-Krise in den nächsten ein bis zwei Jahren erfolgreich bewältigt wird und die Weltwirtschaft wieder an Fahrt gewinnt. Produktionsunternehmen werden die Erfahrungen der Corona-Krise in ihre Supply Chains einbauen und die Resilienz erhöhen wollen. Hierzu wird die Abhängigkeit von globalen Transportströmen verhindert. Dies bedeutet, dass wieder mehr lokale Zulieferer in Anspruch genommen werden. Sofern dies nicht möglich ist, z. B. weil die Rohstoffverfügbarkeit, das Know-how oder der Preis dies nicht erlaubt, werden wieder mehr Lagerkapazitäten aufgebaut.“

6. Hotel & Freizeit

Dierk Freitag, Bereichsleiter Hotel bulwiengesa, freitag [at] bulwiengesa.de:

„Die Auswirkungen der Corona-Krise auf den gesamten ‚Freizeitmarkt‘ sind gegenwärtig enorm. Da in absehbarer Zeit keine Besserung in Sicht ist, wird sich die Lage von Hotels, Gastronomie, Clubs, Theater, Kinos & Co. weiter verschlechtern. Betroffen sind zunächst die Betreiber und weniger die Akteure der Immobilienbranche. Das wird sich mittelfristig jedoch ändern. Die überwiegend noch mittelständisch geprägte Hotel- und Freizeitbranche erlebt seit Tagen massive Gäste- und Umsatzeinbrüche. Wie STR/Fairmas berichten, sind seit Anfang März innerhalb von zwei Wochen die Umsätze in der Hotellerie deutschlandweit um 42 Prozent gesunken. Also vor der Schließung der Grenzen und vor dem Verbot von Privatübernachtungen in Hotels. In Rom liegt die aktuelle Zimmerauslastung bei katastrophal niedrigen 6 % (Stand: 16.3.2020). Die Existenz vieler Unternehmen ist damit massiv bedroht, weshalb Gehälter, Pachten, Kredite und andere Verbindlichkeiten so nicht gezahlt werden können. Anders mag das jetzt noch bei finanzstarken Betreiberketten aussehen, wobei auch hier die Vergangenheit gezeigt hat, dass auch diese in Krisenzeiten Mieten und Konditionen neu verhandeln. Immobilienbestandshalter werden unweigerlich mit ihren Mietern wirtschaftlich tragfähige Lösungen suchen müssen und Immobilien werden an Wert verlieren. 

In den Bereichen Neuprojektentwicklung und Immobilientransaktion stellen wir momentan eine deutliche Zurückhaltung fest, die auch dem Umstand des Finanzierungs-shut-downs geschuldet ist. Speziell die Hotellerie, die in von Overrooming gefährdeten Regionen besonders kritisch beäugt wird, gerät immobilienseitig stark ins stocken – und zwar Freizeithotellerie und Stadthotellerie gleichermaßen. Dies kann dazu führen, dass Investoren nach der Krise ihre Ankaufspolitik überdenken, Verkaufspreise sinken und ein stärkerer Fokus auf die Auswahl des Betreibers gelegt wird.“ 

7. Pflege

Dr. Heike Piasecki, Bereichsleiterin Pflegeimmobilien bulwiengesa, piasecki [at] bulwiengesa.de:

„In den Heimen wächst die Sorge: 21,5 % der Einwohner Deutschlands sind älter als 65 Jahre und gehören damit zur Risikogruppe, deren gesundheitliche Beeinträchtigung ausgelöst durch eine Virusinfektion höher ist, als bei jüngeren Menschen. Ca. 820.000 Bewohner werden in rund 10.000 Pflegeheimen betreut. Die derzeit spürbaren direkten Auswirkungen der Corona-Pandemie sind für die Pflegeheime mit besonderen Herausforderungen verbunden. Diese beruhen zum einen in der strikten Umsetzung der Hygienemaßnahmen zum Schutz der Bewohner und Beschäftigten. Dies erfordert für die Pflege besondere Arbeitsabläufe, aber auch das Sicherstellen von Desinfektionsmittel und Schutzkleidungen, was derzeit lieferbedingt teilweise eingeschränkt ist. Zudem ist die Betreuung der Bewohner sicherzustellen, Betreuungsengpässe durch erkrankte Mitarbeiter können auftreten. Zum Schutz von Bewohnern und Mitarbeiter verhängen Einrichtungen Besuchsverbote.

Gegebenenfalls kann es kurz- bis mittelfristig zu Rückgängen in der Auslastung der Einrichtungen kommen; dies ist zu begründen mit einer möglicherweise steigenden Sterblichkeit der Bewohner und einer langsameren Wiederbelegung der Pflegeplätze, dem Belegungsstopp aufgrund fehlenden Personals oder von vorübergehenden übergreifenden gesundheitspolitischen Einschränkungen. Dieser Auslastungsrückgang kann in Folge zu einem Einnahmenverlust und damit verbunden einer Einschränkung der Bedienung der Kosten (Mietrückgänge, etc.) führen. Insolvenzen von kleinen Betreibern, die wirtschaftlich nicht stabil sind, können mittelfristig nicht ausgeschlossen werden

Im Betreuten Wohnen sowie bei der häuslichen Pflege durch Angehörige und ambulante Dienste sind die Auswirkungen der Corona-Pandemie vor allem in der täglichen Betreuung und Versorgung der Menschen zu sehen.“

8. Wertermittlung

Marcus Badmann, Geschäftsführer bulwiengesa appraisal GmbH, badmann [at] bulwiengesa-appraisal.de:

„Unsicherheiten wirken sich natürlich auch negativ auf den Immobilienmarkt aus. Entscheidungen, ein Objekt anzumieten oder zu kaufen, werden voraussichtlich vertagt. Sowohl kurz- wie auch längerfristig sind die einzelnen Marktsegmente unterschiedlich stark betroffen. Wenn wir davon ausgehen, dass der Einfluss der Corona-Krise auf die Wirtschaft sich auf mehrere Monate beschränkt, werden sich danach die Miet- und Kaufnachfrage und somit das Investitionsvolumen sicherlich nicht einheitlich ad hoc auf das Vorkrisenniveau begeben. Abzuwarten bleibt, wie viele Marktakteure unbeschadet durch die Krise kommen und danach ggf. sogar versuchen, Transaktionen aufzuholen.

Wir gehen nicht davon aus, dass es zu einem massiven Einbruch der Kaufpreise kommen wird, sondern vielmehr zu einer Verringerung der Transaktionszahlen. Zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkauft man in der Regel nicht ohne einen gewissen Zwang. Aus Sicht finanzierender Banken hängt es davon ab, wie lange die Corona-Krise andauert. Der Beleihungswert einer Immobilie ist laut Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) bewusst ‚unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt‘ zu ermitteln. Kurzfristig ergibt sich daher kein zwingender Handlungsbedarf.

Die staatlichen Hilfsmaßnahmen wirken sich eher dahingehend aus, kurzfristig den größten Schaden von Unternehmen abzuwenden. Einen längerfristigen positiven Einfluss auf den Immobilienmarkt könnten die Kursstürze von Aktienanlagen haben, verstärkt durch ein andauernd historisch niedriges Zinsniveau. Letzteres bestätigen uns auch weitgehend die Marktakteure, mit denen wir in engem Austausch sind. Die Verunsicherung ist groß, aber alle, mit denen wir sprechen, gehen davon aus, dass wir in absehbarer Zeit schrittweise zurück zu einem normalen Leben und Geschäftsverkehr gehen werden. Manche Entscheidungen werden zunächst verschoben, um die weitere Entwicklung und deren Auswirkungen abzuwarten. Dennoch werden Immobilien mit Ausnahme der Immobilienarten, die spürbar unmittelbar betroffen sind, wie z.B. Hotels und Shoppingcenter, erst recht als 'Sicherer Hafen' angesehen."

Ansprechpartner: Sigrid Rautenberg, Leitung Unternehmenskommunikation, rautenberg [at] bulwiengesa.de