Daten für das Ruhrgebiet
Daten für das Ruhrgebiet
Der Immobilienstandort „Metropole Ruhr“ besteht aus 53 Städten der Region und soll Investoren schmackhaft gemacht werden. Ein wichtiges Medium dafür ist der Immobilienmarktbericht und die Research-Webseite, für die wir umfangreiche Daten liefern. Das scheint zu klappen: Der Investmentboom in der Metropole Ruhr sorgt für Rekordumsätze.
Nach den schwierigen Jahren des Strukturwandels im Ruhrgebiet soll der Zusammenschluss zur „Metropole Ruhr“ das Augenmerkt auf die Potenziale der Region legen. Um die Entwicklung und Förderung als wettbewerbsfähigen Wirtschaftsstandort kümmert sich die Business Metropole Ruhr GmbH (BMR). In deren Auftrag veröffentlichen wir für den Immobilienmarktbericht zahlreiche immobilienspezifische Kennzahlen. Während unsere Daten zunächst „nur“ in klassische Marktberichte einflossen, stehen die aufbereiteten Daten nun allen Interessierten auf einer digitalen Investmentplattform zur Verfügung. Damit soll die Metropole Ruhr für nationale und internationale (potenzielle) Investoren mit den Immobilienmärkten anderer Metropolregionen vergleichbar werden.
Büro ist stärkste Assetklasse
Der Büroimmobilienmarkt ist die stärkste Assetklasse der Metropole Ruhr. Während in den Top-Lagen Deutschlands der Run auf Büroimmobilien bekanntlich enorm ist und es kaum mehr Angebote für Core-Objekte gibt, sind in der Metropole Ruhr trotz inzwischen knapp 17 Millionen qm MFG die Investmentmöglichkeiten noch immer attraktiv. Damit stellt die Region nach Berlin den zweitgrößten Büromarkt Deutschlands dar.
Die gute Nachfragesituation für Büroimmobilien in der Metropole Ruhr ließ die Nettoanfangsrendite (Spitzenrendite) für Objekte in zentralen Lagen seit 2014 um insgesamt 120 Basispunkte auf 4,5 % Ende 2018 fallen.
Das Neubauvolumen lag mit rund 190.000 qm MFG deutlich über dem 5-/10-Jahresmittel. Der Flächenneuzugang übertraf mit Ausnahme von Berlin auch die A-Städte; die höchsten Volumina wurden mit jeweils ca. 30.000 qm MFG in Bochum, Dortmund und Essen registriert.
Und auch der Leerstand sinkt: Mit einer Leerstandsquote von 3,6 % reiht die Metropolo Ruhr sich jetzt knapp hinter den A-Standorten München (1,6 %), Berlin (1,7 %), Stuttgart (2,4 %) und Köln (2,8 %) ein. Der Leerstand konzentriert sich in der Regel auf ältere Bestandsobjekte mit durchschnittlichen Ausstattungsstandards und entsprechend eingeschränkter Marktfähigkeit. Angebotsmangel herrscht weiterhin bei großen zusammenhängenden Büroflächen mit moderner Ausstattung.
Zehn Städte als „vitale Kerne“ identifiziert
Als einer der beiden Hauptaugenmerke in den Berichten haben wir zehn Städte als sogenannte vitale Kerne der regionalen Immobilienwirtschaft in der Metropole Ruhr identifiziert und mithilfe von passenden immobilienwirtschaftlichen Schwerpunkten sowie der Investmentstrategie der jeweiligen Stadt detailliert ausgearbeitet. Beispielhaft kann der Immobilienmarktbericht 2017 herangezogen werden:
Unsere Arbeitsweise
Durch die Erfahrungen aus diversen lokalen Wirtschaftsförderungen und Stadtverwaltungen im Ruhrgebiet können wir einen fundierten Einblick in das Marktgeschehen vor Ort gewährleisten. Für die Erhebung, Analyse und Auswertung der immobilienspezifischen Kennzahlen wurden insgesamt 14 Städte und 4 Kreise des Ruhrgebiets betrachtet. Die Daten wurden dabei neben allgemeinen Strukturdaten zur Metropole Ruhr und zum Investmentmarkt für vier verschiedene Assetklassen aufbereitet:
- Büroimmobilien
- Logistikimmobilien
- Unternehmensimmobilien
- Einzelhandelsimmobilien
Hauptaugenmerk in den Immobilienmarktberichten lag auf der Analyse und Erhebung der wichtigsten immobilienspezifischen Kennzahlen der einzelnen Assetklassen, wofür sowohl der Gesamtmarkt Metropole Ruhr als auch die Teilräume betrachtet wurden.
Übersicht der erhobenen Indikatoren der einzelnen Assetklassen:
Die Daten wurden u. a. durch Abstimmung mit den lokalen Wirtschaftsförderungen, Presseberichten, unternehmensinternen Datenbanken und Vor-Ort-Recherchen plausibilisiert.
Darüber hinaus erheben wir das Investmentvolumen in der Metropole Ruhr. Und das gibt den Auftraggebern, wir erwähnten es eingangs, durchaus Anlass zur Freude: Der Umsatz auf dem gewerblichen Immobilien-Investmentmarkt der Metropole Ruhr erreichte 2017 mit ca. 3,5 Mrd. Euro einen neuen Umsatzrekord. Damit lag die Metropole Ruhr deutlich vor den A-Standorten Düsseldorf (2,4 Mrd. Euro), Köln (2,15 Mrd. Euro) und Stuttgart (2,0 Mrd. Euro). Ausschlaggebend für das sehr gute Ergebnis waren insbesondere großvolumige Einzelhandelstransaktionen, die für ca. 35 % des lnvestmentvolumens verantwortlich zeichneten.
2018 summierte sich das gewerbliche Investmentvolumen auf ca. 2,85 Mrd. Euro. Der Rückgang bei überregionalen Portfoliodeals sowie das Fehlen großvolumiger Retail-Deals verhinderten dabei ein besseres Ergebnis. Damit konnte die Metropole Ruhr aber immerhin die beiden A-Standorte Stuttgart (2,4 Mrd. Euro) und Köln (2,0 Mrd. Euro) überflügeln.
Ansprechpartner: Oliver Rohr, Projektleiter bei bulwiengesa, rohr [at] bulwiengesa.de
