Hotelboom ab 4 Sternen
Hotelboom ab 4 Sternen
Die Rahmenbedingungen für Hotels sind weiterhin gut. Das Marktvolumen investmentrelevanter Hotels in Deutschland stieg 2018 um 9,5 % an und erreicht mit 57,5 Milliarden Euro einen Rekordwert. Das ergab die vierte gemeinsam mit Union Investment erstellte Kurzanalyse. Der Grund sind viele Neubauten und Wertsteigerungen im Bestand.
Die marktseitigen Rahmenbedingungen für Hotels in Deutschland sind unverändert gut. Dazu trugen nicht zuletzt die Übernachtungszahlen bei, die 2018 stärker als sonst in den letzten zehn Jahren wuchsen – um vier Prozent gegenüber 2017. Bei rund 80 Prozent der Tophotels liegen die Umsätze gegenüber dem Vorjahr im Plus. Der Wertzuwachs hat sogar unsere Erwartungen vom letzten Jahr um 4,5 Prozentpunkte übertroffen. Der erneut starke Wertzuwachs (Vorjahr: +5,1 Prozent) resultiert aus dem anhaltend hohen Neubauvolumen neuer Hotelflächen sowie aus einer Wertsteigerung im Bestand. Denn die wirtschaftliche Situation vieler Hotels hat sich 2018 erneut verbessert.
Auffallend sind die Wertzuwächse im Upscale-Segment, also bei den Hotels ab vier Sternen. Dieses Segment zeigte 2018 mit einem RevPar, also dem Umsatz pro verfügbarem Zimmer, von rund 91 Euro eine gute Performance. Der Upscale-Hotellerie sind knapp 44 Prozent der insgesamt etwa 396.400 Zimmer zuzurechnen, die von Union Investment und bulwiengesa deutschlandweit als investmentrelevant eingestuft wurden. Künftig wird jedoch mit stärkeren Mengen- und damit Wertzuwächsen im Economy- und Midscale-Segment gerechnet, da sich für diese Segmente flächendeckendere Entwicklungsperspektiven in Deutschland ergeben. So setzt die Markenhotellerie verstärkt auf die Entwicklung von Zwei- und Drei-Sterne-Betrieben bzw. vergleichbare Kategorien außerhalb der deutschen Großstädte. In zahlreichen deutschen B- und C-Städten lässt sich ein hohes Wachstumspotenzial erkennen.
Das Marktwertmodell zeigt, dass in der Gruppe der deutschen Städte mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern das Marktvolumen investmentrelevanter Hotels 2018 stärker zulegte als in der Gruppe der Großstädte mit über 500.000 Einwohnern. Davon ausgenommen sind Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg und München.
Deutschlandweit lag 2018 der ermittelte durchschnittliche Wert pro Hotelzimmer bei rund 145.200 Euro und damit rund 4.700 Euro über dem Wert vom Vorjahr. Der durchschnittliche Wert eines Hotelzimmers im Vier-Sterne-Segment beträgt rund 165.000 Euro, der eines Zimmers im Zwei-Sterne- oder Economy-Hotels rund 119.400 Euro.
Hohe Nachfrage bei geringem Angebot
Dem Volumenwachstum des institutionellen Hotelmarktes steht im Jahr 2018 ein leicht rückläufiges Transaktionsvolumen von rund 4 Milliarden Euro (2017: rd. 4,2 Milliarden Euro) gegenüber. Wurden im Vorjahr rund 8,0 Prozent des berechneten Marktvolumens gehandelt, beläuft sich der Anteil im Jahr 2018 auf 7,0 Prozent.
Das Angebot bleibt knapp, vor allem weil sich vergleichsweise wenig Bestandshalter von ihren Objekten trennen. Da das Renditeniveau in vielen anderen Assetklassen weiterhin sehr niedrig ist, weichen zudem immer mehr Investoren auf Hotels aus. Aufgrund der hohen Nachfrage nimmt auch die Renditekompression im Hotelmarkt weiter zu.
Steigende Immobilienpreise spiegeln sich im Pachtniveau neuer Hotels wider. Hohe Pachten erfordern hohe Zimmerraten, die in Deutschland aber nur an ausgewählten Standorten und zu besonderen Anlässen wie Großevents oder Messen oder mit besonderen Konzepten durchsetzbar sind. Entsprechend wird der investmentrelevante Hotelmarkt immer „bunter“.
Für Investoren zunehmend interessant: Ferien- und Apartmenthotels
Neben der klassischen Stadthotellerie prägen vermehrt Ferien- und Apartmenthotels sowie Mixed-Use-Konzepte das für Investoren interessante Angebot. Investmentrelevant ist besonders die Markenhotellerie, deren Markt- bzw. Zimmeranteil in Deutschland bei rund 56 Prozent liegt, gemessen an der Gesamtheit aller Zimmer in Hotels und Hotel garni. Und wie geht’s weiter? Mit der weiteren Expansion der Markenhotellerie wird auch das Marktvolumen in Deutschland weiter ansteigen – für 2019 erwarten Union Investment und bulwiengesa ein weiteres Wachstum des institutionellen Hotelmarktes um ca. 7 Prozent.
Hinweis: Weitere Infos finden Sie hier.
Ansprechpartner: Dierk Freitag, Bereichsleiter für den Freizeit- und Hotelmarkt bei bulwiengesa, freitag [at] bulwiengesa.de
