Die fünfte 5 % Studie zeigt: Außer bei Shoppingcentern sind die Renditen (IRR) aller Assetklassen erneut kräftig gesunken. Deutsche Immobilien sind also nach wie vor sehr gefragt, auch wenn sich die Unsicherheitsfaktoren häufen. Investoren akzeptieren die immer niedrigeren Renditen.

Mit der aktuellen 5 % Studie haben wir – mit freundlicher Unterstützung von BEITEN BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft und TLG IMMOBILIEN AG – erneut die Renditepotenziale der deutschen Immobilienmärkte analysiert. Das Kernergebnis: Erstmals konnte keine Nutzungsart mehr ermittelt werden, die im Core-Bereich – also bei stabil vermieteten Immobilien in nachhaltig guten Lagen – eine IRR* von mindestens 5,5 % aufweist. Wer das Anlageziel von fünf Prozent verfolgt, muss weiterhin auf kleinere Märkte und Nischensegmente ausweichen. Aber auch hier wird die Auswahl immer geringer: Allein in Büromärkten der D-Städte sowie bei Gewerbeparks und Produktionsimmobilien sind Renditen von fünf Prozent oder mehr erzielbar.

Wohnimmobilien in den A-Märkten nahe 2 %

Offensichtlich wird es immer anspruchsvoller, wirtschaftlich sinnvoll in Wohnbestandsimmobilien in den deutschen Großstädten zu investieren. Der Anstieg der Multiplikatoren hält an, was zu einer weiteren Verteuerung führt. Dies ist vor allem dem attraktiven Marktumfeld und einer sehr hohen Nachfrage auf dem Investmentmarkt geschuldet.

Auch in diesem Jahr ist in den Ballungsräumen trotz Mietpreisbremse ein Aufwärtstrend auf dem Wohnungsmarkt erkennbar. Wohnimmobilien haben sich gegenüber dem Vorjahr abermals verteuert, wenn auch mit geringerer Dynamik. In den A-Städten liegt die erzielbare Rendite für Core-Immobilien zwischen 1,6 % bis 2,5 % (Vorjahr: 1,9 % bis 2,6 %). Auch das Renditeniveau für Wohnimmobilien in B-Märkten ist erneut abgerutscht und liegt bei 2,4 % bis 3,2 % (Vorjahr: 2,8 % bis 3,3 %).

Für Investoren bieten Wohnungen in A-Märkten stabile Anlagemöglichkeiten bei sehr geringer Rendite. Allerdings bremsen regulatorische Hürden zunehmend die Möglichkeit der Mietanpassung. Sicherheitsorientierten Anlegern empfehlen wir daher grundsätzlich Märkte mit positiver Einwohnerentwicklung und einer nachhaltigen Wirtschaftsstruktur – dort ist das Risiko von Einnahmeausfällen oder starken Marktpreisschwankungen eher gering. Allerdings bleibt abzuwarten, wie stark die Politik weiter in den Markt eingreift. Eine Einführung des Mietendeckels, wie er derzeit in Berlin diskutiert wird, kann zu enormen Wertverlusten führen. Das politische Umfeld sollte daher bei einer Investmententscheidung mit geprüft werden.

Als Assetklasse etabliert im Investmentmarkt haben sich längst auch Micro-Apartments. Mittlerweile sind die Renditen auf das Niveau von Standardwohnungen gesunken. Ob sie auch ein vergleichbares Risikoprofil aufweisen, ist jedoch unklar. Hier bleibt abzuwarten, wie sensibel das Produkt auf Marktschwankungen reagiert.

Büros in Top-Lagen bieten kaum mehr Inflationsschutz – Non Core verzweifelt gesucht

Die Nachfrage nach Core-Immobilien im Bürobereich ist ungebrochen. Entsprechend hält die Renditekompression an. In den A-Städten liegt die Rendite dafür zwischen 0,9 % bis 3,3 % (Vorjahr: 1,1 % bis 3,5 %). Die Spanne zeigt, dass ein Investment in Core-Immobilien leicht unter die Inflationsrate von derzeit rund 1,7 % fallen kann.

Fast alle A-Märkte sind von einem starken Nachfrageüberhang geprägt, was sich in niedrigen Leerstandsraten widerspiegelt. Die erzielbaren Renditen liegen auf einem sehr geringen Niveau. Viele Investoren hoffen nach wie vor auf steigende Mieten und akzeptieren beinahe verzweifelt immer geringere Renditen.

Die Konsequenz: Investoren suchen vermehrt Non-Core-Immobilien, die Leerstände und somit Renditepotenziale aufweisen. Aufgrund der sehr guten Verfassung der Büromärkte werden dies Produkte jedoch immer rarer. Bei Marktleerständen von weniger als zwei Prozent profitieren auch Objekte und Lagen, die in normalen Marktphasen eher Schwierigkeiten haben. Dies wirkt sich auch auf die Preise aus. Sie werden somit für viele Opportunisten als Investment uninteressant.

Auch die Renditeerwartungen in B-Märkten bleiben mit 3,28 % überschaubar. Renditeträchtige Alternativen stellen weiterhin die C- und D-Märkte dar. Das Angebot an Objekten ist aufgrund der geringen Marktgrößen jedoch sehr begrenzt, zudem sind die Spannweiten enorm. Eine Detailanalyse ist unverzichtbar.

Einzelhandel: Nervosität nimmt zu

Einzelhandelsimmobilien sind neben Büroimmobilien nach wie vor das zweitstärkste Segment am deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Dennoch nimmt die Skepsis zu. Gründe sind die geringe Produktverfügbarkeit und Verunsicherung über die künftige Entwicklung des Einzelhandels.

Shoppingcenter sind besonders von den strukturellen Veränderungen im Einzelhandel betroffen. Aufgrund des veränderten Einkaufsverhaltens der Konsumenten hin zu Onlineangeboten ist fraglich, wie nachhaltig die durch Einzelhandelsmieter generierten Mieterträge sind. Mit einem Basiswert von 3,88 % sind Shoppingcenter erneut die einzige Assetklasse, bei der die Renditen steigen. Für Marktexperten, die im großen Stil investieren wollen – marktgängige Losgrößen sind ca. 80 bis 500 Mio. Euro – können sich dadurch Opportunitäten ergeben.

Unbeeindruckt von dieser Tendenz zeigen sich weiterhin die Fachmärkte. Hier sinken die Renditen erneut und haben die Shoppingcenter als das Core-Investmentprodukt im Einzelhandel abgelöst: Von 4,74 % im Jahr 2015 liegt ihr Wert nunmehr bei 3,59 %. Fachmärkte gelten als weniger anfällig gegenüber dem Onlinehandel.

Trotz aller Umbrüche werden Einzelhandelsimmobilien auch mittel- bis langfristig benötigt und von Nutzern nachgefragt. Investoren müssen analysieren, wie stark betroffen die jeweiligen Handelsangebote vom gegenwärtigen Wandel sind, um mögliche Nachnutzungen mit einzupreisen. Anders als bei den anderen Assetklassen geben die Marktpreise bei Shoppingcentern erneut nach.

Hotels hoch im Kurs

Auch die Möglichkeiten von erklecklichen Investments im Hotelbereich werden immer limitierter, mittlerweile sind nur noch rund 3,2 % erzielbar. Dabei sind Hotels weiterhin hoch im Kurs der Betreiber und Investoren und nicht selten werden auch Standorte akzeptiert, die nur bedingt den geforderten Ansprüchen genügen. Daher muss unbedingt geprüft werden, inwieweit eine nachhaltige Nutzung (Drittverwendbarkeit) über den Zeitraum des jeweiligen Pachtvertrages gegeben ist.

Moderne Logistik rutscht unter 4 %

Das sich verändernde Konsumentenverhalten wirkt sich nicht nur auf Einzelhandelsimmobilien aus. Durch die gestiegene Nachfrage aus dem Onlinehandel stehen Logistikimmobilien ganz oben auf der Wunschliste von Investoren. Dieser Nachfragedruck wirkt sich erheblich auf die Rendite aus: Lag diese im Jahr 2015 noch nahe 5 %, ist sie nun mit einem Wert von 3,91 % unter die 4 %-Marke gerutscht. Da die nutzerseitige Nachfrage nach Logistikflächen weiterhin sehr hoch und das Angebot an Industriegrundstücken sehr limitiert ist, kann auch zukünftig nicht von einem Renditeanstieg ausgegangen werden.

Auch einfache Lagerimmobilien sind weiterhin sehr gefragt. Sie liegen als einziges Segment der Unternehmensimmobilien (UI) mit 4,26 % deutlich unter der 5 %-Marke. Für Investoren auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten oberhalb von fünf Prozent im Core-Segment bleiben somit neben den kleinen Büromärkten nur noch die Produktionsimmobilien und Gewerbeparks. Mit Leerständen oder kurzlaufenden Mietverträgen bieten beide weiterhin erhöhte Performancemöglichkeiten – eine IRR von bis zu 10,5 % ist hier erzielbar. Da diese Objekte jedoch in der Regel sehr managementintensiv sind, eignen sie sich für Spezialisten mit entsprechendem Branchen-Know-how und technischer Expertise. Bei Lagerimmobilien ist die Komplexität der Managementaufgabe weniger ausgeprägt. Hier sind Renditen bis zu 8, 1% erzielbar.

* IRR = Internal Rate of Return, interner Zinsfuß. Diese Kennzahl wird verwendet, um die Rentabilität potenzieller Investitionen einzuschätzen. Angenommen wird eine Haltedauer von zehn Jahren.

Hinweis: Die gesamte Studie können Sie gerne herunterladen.

Ansprechpartner: Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Berlin bei bulwiengesa, carstensen [at] bulwiengesa.de