Kaum noch Inflationsschutz bei Wohnimmobilien
Kaum noch Inflationsschutz bei Wohnimmobilien
Die aktuelle 5 % Studie 2018 zeigt: Gegenüber dem Vorjahr sind die Renditen (IRR) aller Assetklassen noch einmal kräftig gesunken – außer bei Shoppingcentern. Vor allem mit Wohnimmobilien haben es viele Investoren zunehmend schwer, ihr Mindestziel des Inflationsschutzes zu erreichen.
Vom Renditerückgang betroffen, das zeigt die Studie detailliert, sind keineswegs nur Wohnimmobilien. Die Aussage vom Vorjahr gilt also weiterhin: Renditeorientierte Investoren müssen in Nischenmärkte ausweichen. Dies können beispielsweise Unternehmensimmobilien oder Büros in D-Städten sein.
Kaum mehr Wertsicherung bei Wohnimmobilien
Wohnimmobilien in deutschen Großstädten haben sich abermals verteuert. In den A-Städten liegt die erzielbare Rendite für Core-Immobilien zwischen 1,9 % bis 2,6 %. Erstmals ist in diesem Jahr das Renditeniveau für Wohnimmobilien auch in B-Märkten unter die 3 %-Marke gerutscht und liegt bei 2,8 % bis 3,3 %. Das erneute Absinken der Renditen zeigt: Viele Investoren haben es zunehmend schwer, ihr Mindestziel des Inflationsschutzes zu erreichen. Denn zugleich steigt auch die Inflationsrate wieder, auf zuletzt rund 2,0 % .
Auch in den bei Investoren gefragten Universitätsstädten sank die erzielbare IRR im Vorjahresvergleich um 13 % auf nunmehr 3,2 %. Insgesamt erwartet bulwiengesa, dass die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten anhält und sich auch am derzeitigen Preisniveau zumindest in den Großstädten nichts ändern wird. Nicht auszuschließen ist jedoch, dass Lagen und Objekte mit Qualitätsdefiziten bei einem abkühlenden Markt neu einzupreisen sind.
Selbst kleinere Büromärkte langsam abgegrast
Auch in den großen Büromärkten ist es kaum mehr möglich, komfortable Renditen zu erzielen. Durch die außergewöhnlich lang anhaltenden Hochkonjunktur liegt die Nachfrage nach Büroflächen vor allem in den A-Städten auf einem sehr hohen Niveau; auch das Gros der anderen Märkte entwickelte sich dynamisch. Die hohe Nachfrage trifft aufgrund der relativ geringen Bautätigkeit in den vergangenen Jahren auf ein begrenztes Angebot. Büroimmobilien verteuerten sich, in der Folge sank der IRR-Basiswert in den A-Büromärkten nochmals um rund 12 % auf einen Wert von 2,9 %. Aber auch die anderen Büromärkte stehen weiter unter Renditedruck: So liegen die B-Städte mit einer IRR von 3,5 % derzeit auf dem Niveau der A-Städte im Jahr 2015.
Renditeorientierte Investoren, die stabile Cashflows im Bürobereich suchen, müssen in kleinere Märkte ausweichen. Dort sind die Renditen zwar auch gesunken, liegen aber noch bei 4,3 % für C-Städte und und 5,5 % für D-Städte. Allerdings stehen dort zum Teil nur wenige risikoadäquate Investitionsobjekte zur Verfügung. Auch sind die C- und D-Märkte keinesfalls über einen Kamm zu scheren: So schwanken die Werte für D-Städte stark, zwischen 4,6 % in Passau und 7,3 % in Suhl. Eine Detailanalyse ist unverzichtbar.
Renditeträchtig, aber riskant: Non-Core-Büroimmobilien
Für die meisten Investoren kommen sie nicht in Frage, auch wenn sie deutlich renditeträchtiger sind: Non-Core-Büroimmobilien. In den Büromärkten der A-Städte sind sie an peripheren Standorten zu finden. Meist haben die Immobilien Managementdefizite, beispielsweise Leerstände, und instabile Vermietungsstrukturen. Hier lassen sich IRRs bis maximal 8,6 % erzielen. Aber selbst im Non-Core-Bereich sind in den A-Städten kaum mehr Objekte zu finden; zudem ist das wirtschaftliche Risiko deutlich höher. Die höchsten Renditen von bis zu 12,3 % können Non-Core-Investoren in kleineren D-Büromärkten erwarten.
Verunsicherung im Einzelhandel
Viele Investoren sind skeptisch, ob ein Investment im Segment Einzelhandel nachhaltig ist. Sie treibt die Frage um, wie sich der stationäre Handel im Verhältnis zum rasant wachsenden Onlinehandel entwickeln wird. Tatsächlich fallen jährlichen Zuwachsraten des Distanzhandels (=Onlinehandel inklusive klassischem Versandhandel) um ein Vielfaches höher aus als die des stationären Handels. Die Skepsis spiegelt sich auch in den Renditekennzahlen wider. Bei Shoppingcentern, von vielen derzeit auf dem absteigenden Ast gesehen, blieben die Preise immerhin weitgehend konstant. Die IRR stieg aufgrund etwas erhöhter Inflationserwartungen leicht an, sodass sie derzeit auf einem Niveau von 3,0 % bis 3,7 % liegt. Weiterhin sehr gefragt als Investmentziele sind Fachmärkte. Sie gelten als weniger anfällig gegenüber dem Onlinehandel.
Über die 5 % Studie
Zum vierten Mal hat bulwiengesa mit freundlicher Unterstützung von BEITEN BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft und HIH Real Estate GmbH den deutschen Immobilienmarkt auf seine Renditepotenziale hin untersucht. Die 5 % Studie bietet einen kompakten Marktüberblick und liefert einen neuen Ansatz bei der Beschreibung von Immobilienmärkten. Anhand eines dynamischen Modells wird die wahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition ermittelt. Die IRR (= Internal Rate of Return) ist eine Kennzahl, um die Rentabilität potenzieller Investitionen einzuschätzen; angenommen wird eine Haltedauer von zehn Jahren. Damit können die Ertragsaussichten verschiedener Assetklassen gegenübergestellt werden.
Die 5 % Studie 2018 untersucht die Performanceerwartungen der wichtigsten Assetklassen, die aktuell den deutschen Investmentmarkt dominieren:
- Wohnen
- Büro
- Shoppingcenter und Fachmarktzentren
- Hotel
- Logistikimmobilien
- Micro-Apartments
- Unternehmensimmobilien.
Die Studie können Sie gerne kostenfrei herunterladen.
Ansprechpartner: Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt bei bulwiengesa, carstensen [at] bulwiengesa.de
