Seit 13 Jahren veröffentlichen wir jährlich die Projektentwicklerstudie, eine umfangreiche Analyse der Projektentwicklungen verschiedener Segmente in den sieben A-Städten. Nun geht die 2019er-Studie in Arbeit. Ein guter Anlass, Ihnen Ziele, Inhalte und Methodik der Studie vorzustellen und zugleich einen Blick in den Rückspiegel zu werfen.

Als die Studie 2006/2007 startete, hatten sich viele Projektentwickler neu strukturiert und mussten sich zunehmend mit neuen, komplexen Anforderungen auseinandersetzen: mit steigendem Leerstand und stagnierende Mieten im gewerblichen Bereich oder dem Wegfall von Steuersubventionen im Wohnsegment und damit verbundene Insolvenzen. Zudem wurden im Zuge von Basel-II die Kreditvergaberichtlinien verschärft.

Transparenz und Markt-Know-how als wichtigste Ziele

Gleichzeitig bot der Markt aber neue Chancen: Das Transaktionsvolumen und die Aktivität ausländischer Investoren im deutschen Immobilienmarkt stieg kontinuierlich an. Allerdings war der Markt der Projektentwicklungen damals alles andere als transparent. Dem sollte die Studie entgegenwirken und das Markt-Know-how – sowohl unser eigenes als auch das unserer Kunden – erweitern.

Heute ist das Ziel der Studie, die erreichte Markttransparenz nicht nur zu halten, sondern weiter zu erhöhen. Die Inhalte werden kontinuierlich erweitert und die Methodik optimiert. Dabei ist es wichtig, die Zeitreihen weiterhin vergleichbar zu halten und dort, wo dies nur eingeschränkt möglich ist, entsprechend zu interpretieren. Das gilt insbesondere jetzt, nach über zehn Jahren Datenerhebung. Ein bisschen Eigenwerbung sei erlaubt: Kein anderes Unternehmen bietet Zeitreihen dieser Art an, zumal in der Studie zwischen Investor Developments (Entwicklungen für den Eigenbedarf) und Trading Developments (Entwicklungen zum Verkaufszweck) differenziert wird.

Kern und Voraussetzung für Markttransparenz: Datenaustausch

Am Markt ist das Ziel der erhöhten Markttransparenz mittlerweile sehr gut angenommen worden. Der Großteil der Projektentwickler unterstützt den Transparenzansatz, unter anderem natürlich mit der Teilnahme am mittlerweile etablierten Datenaustausch zur Studie. Dafür möchten wir uns bei den teilweise seit Jahren treuen Teilnehmern herzlich bedanken. Ohne sie wäre die Studie in dieser Form nicht möglich.

Schwerpunkt der Entwicklungen schon immer in A-Städten

Da damals (wie heute auch noch) der Schwerpunkt der Projektentwicklungen in den A-Städten lag, sollte sich die Studie auf die Analyse dieser Städte konzentrieren. Dass die Abgrenzung dabei gemeindescharf gesetzt wurde, lag unter anderem an der breiten Segmentabdeckung in der Studie: Der Wohnungsmarkt München z. B. hat eine deutlich andere räumliche Definition als der Büromarkt München, im Kern ist die Stadt München aber für beide relevant.

Um jährliche Schwankungen abzufangen wurde die Analysebasis auf Projektfertigstellungen ab drei Jahre vor bis vier Jahre nach dem Studienjahr ausgeweitet. Für die aktuelle Studie 2019 etwa fallen Projekte in die Analyse, die 2016 bis 2023 fertiggestellt wurden bzw. werden.

Woher stammen die Informationen?

Eine Frage, die uns viele stellen: Woher stammen die Informationen? In den Anfangsjahren der Studie war die umfassende RIWIS-Datenbank von bulwiengesa Basis der Analyse. In ihr erfassen wir schon seit Mitte der 1990er-Jahre in einem strukturierten Prozess für 127 Städte bundesweit Planungen und Bauaktivitäten am Immobilienmarkt. Mit dem systematischen Anschreiben der 100 wichtigsten Projektentwickler aus dem Vorjahr hat sich mittlerweile ein Datenaustausch mit Projektentwicklern etabliert. Etwa 50 % der gesamten analysierten Fläche wird so jetzt kontrolliert und ergänzt.

Aus dem Ziel der Studie, Projektentwickler bzw. Projektentwicklungen zu analysieren, wurde eine Herausforderung für die Methodik. Ob Trading oder Investor Developments – es kann schwierig sein, den Projekten die korrekte Projektstrategie zuzuordnen, denn manche Akteure sind in beiden Strategiefeldern tätig. Hier hilft der Datenaustausch sehr.

Wenn Sie die methodischen Details der Projektentwicklerstudie interessieren, können Sie hier mehr lesen.

Inhalte im Wandel – Anteile, Zeitreihen und TOP-Projektentwickler nach Stadt und Segment

Die Inhalte der ersten Studien unterscheiden sich von den aktuellen Inhalten: Damals stand – passend zur Marktsituation – der gewerbliche Bereich im Fokus der Studie. Und natürlich konnten noch keine Entwicklungen dargestellt werden, der Schwerpunkt lag auf der Analyse von Anteilen und Strukturen. Aber selbst diese Informationen brachte schon einiges an neuen Erkenntnissen. So wurde z. B. erstmals in Zahlen dargelegt, dass Berlin der größte Projektentwicklermarkt in Deutschland ist – angesichts der damaligen ökonomischen Rahmendaten der Stadt ein eher unerwartetes Ergebnis.

Schon bald zeichnete sich ab, dass das Wohnsegment mit seinen damals schon attraktiven und steigenden Renditen als Development-Bereich an Bedeutung gewinnt. Ein Teil der großen Projektentwickler der Studie (BPD, bonava) war schon seit Anfang der 1990er-Jahre in Deutschland ausschließlich im Wohnsegment aktiv und lag unter den (zuerst noch nicht nach Segmenten differenzierten) TOP-20-Projektentwicklern. Andere Akteure wie Hochtief oder aurelis erweiterten ihre Projektstrategie in Richtung Wohnsegment. Seit 2010 liegt das erfasste Projektvolumen des Wohnsegments über dem des Bürosegments. In der Projektentwicklerstudie haben wir diese Gelegenheit genutzt, die TOP-Projektentwickler zukünftig auch nach Segmenten differenziert auszuweisen.

Wie der aktuelle Inhalt der Projektentwicklerstudie aussieht, können Sie anhand einer Demoversion sehen.

Heute finden Sie in der Studie Aussagen zu Strukturen, Zeitreihenentwicklungen je Stadt und Segment sowie zu den TOP-Projektentwicklern. All diese Ergebnisse basieren traditionell auf den Projekten mit der Projektstrategie Trading Development.

Seit 2016 erweitern wir die Studie kontinuierlich in Richtung Investor Development. Wir definieren nun auch für diese Projekte Marktvolumen, Strukturen und – so weit möglich –  Zeitreihen. Auch zukünftig werden wir im Investor Development die Studieninhalte vertiefen. Beide Strategien sind miteinander verwoben, ein komplettes Monitoring ist deshalb unabdingbar.

Ansprechpartner und Kontakt für Teilnahme am Datenaustausch: Ellen Heinrich, Projektleiterin bulwiengesa, heinrich [at] bulwiengesa.de