Lage, Lage – Mikrolage!
Lage, Lage – Mikrolage!
Die Mikrolage bestimmt viele Kauf-, Miet- oder Investitionsentscheidungen – egal, ob es sich um Wohnungen, Büros, Fachmarktcenter oder Logistikhallen handelt. Verschiedene Daten helfen, Mikrolagen zu analysieren. Dadurch können Standortpotenziale besser eingeschätzt oder Portfolios optimiert werden.
Moderne Wohnräume, Einzelhandels- und Büroflächen werden immer professioneller vermarktet und auf die Bedürfnisse der Zielgruppe zugeschnitten. „Drinnen“ gelingt dies tatsächlich schon sehr gut: durch individuelle Designs und repräsentative Architektur, moderne Schnitte oder Flächennutzungskonzepte und smarte Technologien. Und vor der Haustür? Wie ist die Verkehrsanbindung? Wie freundlich und lebenswert ist das Umfeld? Wer sind die Nachbarn, sowohl privat wie geschäftlich? Kurz: Wie gut oder schlecht ist die Lagequalität? Denn im Gegensatz zu (smarten) Nutzungskonzepten ist der Einfluss auf die Nachbarschaft nur indirekt und mittelbar möglich. Und zudem teuer und langwierig.
In der Immobilienforschung gibt es nach wie vor keine einheitliche Definition von Mikrolagen (von Makrolagen übrigens auch nicht). Klar ist, dass die Anforderungen an die Mikrolage je nach Nutzer enorm variieren. Für ein Coworking-Projekt oder Studentenwohnungen sind eng getaktete ÖPNV-Anbindung und ein lebendiges Umfeld mit Restaurants und Kneipen wichtige Erfolgsfaktoren. Für ein Pflegeheim sind es Grünanlagen und, so banal es klingt, die Nähe zu Ärzten und Apotheken.
Bis dato gibt es kaum Analysen, die beispielsweise ermitteln, wie groß der Ertragseffekt für Büros in bester ÖPNV-Erreichbarkeit ist. Genauso schwierig ist der Mehrwert einer Top-Wohnlage gegenüber einer mittleren Wohnlage quantifizierbar. Das RIWIS-Team von bulwiengesa beschäftigt sich mit diesen und ähnlichen Fragen bereits länger; mit diesem Artikel möchten wir Ihnen erstmals einen Einblick in das Thema Mikrolage geben.
Mikrolage – Kriterien und Nutzen
Relevante Informationen zur Mikrolage sind:
- Wohnlage
- Nahversorgung
- Nachbarschaft (Milieu)
- ÖPNV
- Bebauungsstruktur
- Dichte
- Lärm
- Verkehr
- Individualverkehr
- Szene-Viertel
- Parks
- Erreichbarkeit (für Gewerbeobjekte)
Die Analyse der Mikrolage hilft, wichtige Kernfragen zu beantworten:
1. Passt das Produkt zum Standort?
– Das ist, was Investoren und Projektentwickler zuallererst interessiert. Ein Beispiel: WeWork, Entwickler und Anbieter von Coworking-Spaces, trifft Standortentscheidungen sehr bewusst auch aufgrund des Umfelds. Wichtig ist eine ordentliche Infrastruktur aus Geschäften, Cafés, Nightlife etc. Allerdings, so heißt es auf entrepreneur.com, sei das Immobilienteam von WeWork weniger mit kleineren Städten vertraut, vor allem dort nicht, wo WeWork noch keinen Standort hat. Google Maps biete da keinen umfassenden Überblick über alles, was in der Nähe ist.
Übrigens: Bereits seit vielen Jahren fließen in unsere Markt- und Standortanalysen und Wertermittlungen auch unsere kleinräumige Marktdaten ein; auch alle RIWIS-Abonnenten haben Zugang zu diesen Daten.
2. Wie nachhaltig ist die Lage?
Investitionen sind langfristig angelegt, Nachhaltigkeit daher ein enorm wichtiges Kriterium. Hier geben insbesondere die Mikrolage-Daten Auskunft darüber, ob es sich um eine funktionale Monokultur handelt oder ein lebendiges Quartier. Umgekehrt muss gefragt werden, wie nachhaltig ein Produkt an seinem Standort ist. Im Zusammenspiel mit ebenfalls über RIWIS abrufbare soziodemografische Daten wie Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraft, Bildung oder Altersgruppen lassen sich fundierte Prognosen zur künftigen Entwicklung der Lage ableiten.
3. Wie wird der Ertrag sichergestellt?
Fast schon eine Binsenweisheit – die Lagequalität ist ein entscheidender Faktor für (potenziellen) Leerstand, beeinflusst den Vermarktungszeitraum, die Miethöhe und im Einzelhandel auch Umsatz und Flächenproduktivität.
4. Welche Zielgruppe spreche ich an?
Lage und Image entscheiden, welche Zielgruppen sich ansiedeln werden. Die Beschäftigung mit der Mikrolage bedeutet auch, sich die Brille des (künftigen) Nutzers aufzusetzen: Werden die Angestellten eine gute ÖPNV-Verbindung zur Arbeitsstätte haben? Oder ausreichend Parkplätze finden können? Gibt es genügend Kaufkraft in der direkten Umgebung für das geplante Ladengeschäft? Genügt die Ausstattung mit Schulen und Kindergärten den Anforderungen junger Familien? Fehlende Ausstattungen der Lage können durch Projektentwickler ggfs. planerisch abgefangen werden (Cafés, Grünflächen, Wegenetze).
Künftig möchten wir Ihnen in einer losen Folge hier im Blog ausgewählte Märkte anhand von Makro- und Mikrolage-Daten vorstellen. Oder zum Beispiel verraten, welche Bedeutung Standortausstattungen auf Preise und Werte von Immobilien haben und welche Wechselwirkungen von Objekt und Standort wichtig sind.
Ansprechpartner: Björn Bordscheck, Bereichsleiter Datenservices bei bulwiengesa, bordscheck [at] bulwiengesa.de
