Die Metropolregion Rhein-Neckar zählt mit ihren 2,4 Millionen Menschen zu den führenden Wirtschaftsstandorten Deutschlands; Global Player wie BASF, SAP und Bilfinger sind hier ebenso zu Hause wie mittelständische Unternehmen und Start-ups. Das prägt stark den gewerblichen Immobilienmarkt.

Ein aktueller Immobilienmarktbericht, in den unsere Daten eingeflossen sind, fasst das Marktgeschehen in den Segmenten Büro, Einzelhandel und Gewerbe in den drei Kernmärkten Mannheim, Heidelberg und Ludwigshafen zusammen. Aber auch jenseits dieses Städtedreiecks gibt es interessante Entwicklungen und Projekte. Wir haben für den Blog ein paar Aspekte zusammengefasst.

Die Metropolregion Rhein-Neckar weist eine hohe Wirtschaftskraft auf. Wirtschaftliche Schwerpunkte bilden die Branchen Biotechnologie, IT, Chemie, Automotive, Maschinen- und Anlagenbau und Kultur- und Kreativwirtschaft. Die Situation auf dem Arbeitsmarkt entwickelt sich gut. Die Arbeitslosenquote sinkt seit Jahren und lag 2018 mit 4,4 Prozent deutlich unter dem Bundesschnitt von 5,3 Prozent.

Investmentmarkt – ausgebremst durch zu wenig Produkte

Der Investmentmarkt in der Metropolregion Rhein-Neckar verzeichnete 2018 ein hohes Investoreninteresse, aber es mangelte an verfügbaren Produkten. Größte Bremse des Marktes war die geringere Neubauaktivität. Die Investitionen in gewerbliche Immobilien gingen 2018 im Vergleich zum Vorjahr um 25 Prozent zurück. Rund 685 Mio. Euro wurden 2018 von Kapitalanlegern in gewerbliche Immobilien investiert.

Im Ranking des Investoreninteresses standen Büroimmobilien mit einem Anteil von 45,3 Prozent ganz oben. Knapp 310 Millionen Euro entfielen auf diese Assetklasse. Einzelhandelsimmobilien trugen mit 175 Millionen Euro (25,5 Prozent) zum Ergebnis bei. Auf Hotels entfiel mit 85 Millionen Euro ein Anteil von 12,4 Prozent. So verkaufte die Württembergische Lebensversicherung das unter Denkmalschutz stehende historische Maritim Hotel in Mannheim mit derzeit 173 Zimmern. Käufer der unmittelbar neben dem Wasserturm gelegenen Immobilie ist der Mannheimer Projektentwickler Pro Concept. Eine lebhafte Nachfrage bestand auch nach Logistikimmobilien, in die rund 68 Millionen Euro (rund 10 Prozent des Transaktionsvolumens) investiert wurden.

Im Trend liegen übrigens Mischnutzungen. Schon seit einigen Jahren lässt sich deutschlandweit neben dem Trend hin zu den Städten eine zunehmende Nachfrage nach gemischt genutzten Objekten beobachten. Die größte Transaktion in der Metropolregion Rhein-Neckar fand 2018 mit 100 Millionen in diesem Segment statt. Consus Real Estate veräußerte das bis 2020 im Mannheimer Glückstein-Quartier entstehende Büro- und Hotelgebäude „No.1“ im Rahmen eines Forward Sale an einen institutionellen Käufer.

Büromarkt: Viele Unternehmen auf der Suche

Die mehr als 146.000 Unternehmen der Region Rhein-Neckar erwirtschaften rund 96 Milliarden Euro. Viele Unternehmen berichten von einer stabilen Geschäftslage auf hohem Niveau. Mehr als jedes dritte hier angesiedelte Unternehmen will laut Konjunkturbericht 2018 künftig expandieren. Bis 2035 gehen die Prognosen zudem von einem weiteren Bevölkerungswachstum aus. Zu den Kernmärkten des Büromarktes zählen die baden-württembergischen Städte Heidelberg und Mannheim und die rheinland-pfälzische Stadt Ludwigshafen am Rhein.

Aber auch auf dem Büromarkt mangelt es an Angeboten. Zwar ist das Fertigstellungsvolumen um 9.000 qm auf 42.000 qm gestiegen. Das konnte den in den schon in den Vorjahren entstandenen Angebotsengpass allerdings nicht ausgleichen, was sich in den 2018 erneut gesunkenen Leerstandquoten von 0,8 bis 3,9 Prozent widerspiegelt.

Ludwigshafen holt auf

Das niedrige Büroflächenangebot führte in allen drei Städten zu einem erneuten Anstieg der Durchschnittsmieten in der Innenstadt. Das zeigt, dass auch im Bestand inzwischen ein Nachfrageüberhang besteht. Während in Mannheim und Ludwigshafen auch die City-Spitzenmieten erneut zulegten, zeichnete sich in Heidelberg ein leichter Rückgang ab. Hier dürfte sich das mangelnde Angebot an Neubauflächen in den City-Lagen besonders bemerkbar gemacht haben. Das Mietpreisgefälle zwischen der Stadt Ludwigshafen, die sich als Alternativstandort für preissensible Flächennachfrager etabliert hat, und den beiden anderen Kernmärkten verringerte sich 2018 weiter.

Hinweis: Den Immobilienmarktbericht Rhein-Neckar können Sie hier herunterladen.

Ansprechpartner: Sven Carstensen, Bereichsleiter Büro- und Investmentmärkte bei bulwiengesa, carstensen [at] bulwiengesa.de