Wie geht es weiter auf dem Wohnungsmarkt?
Wie geht es weiter auf dem Wohnungsmarkt?
In den deutschen Metropolen treiben vor allem Demografie und Urbanisierung die Wohnungsnachfrage. In einem aktuellen Gesamtszenario zeigen wir, dass sich daran auch in den kommenden Jahren nichts ändern wird.
Ein Blick auf makroökonomische Kennzahlen wie Beschäftigtenentwicklung, Kaufkraft, Haushaltsentwicklung oder Altersstruktur zeigt: Dieser Trend wird auch in den kommenden Jahren anhalten. Bei gleichzeitig sinkender Flächenverfügbarkeit wächst der Wohnungsbedarf in den Metropolen noch immer. Darüber hinaus muss die Zinsentwicklung als Einflussfaktor für die Preisentwicklung einbezogen werden. Der Einstieg in den Ausstieg der expansiven Geldpolitik wirkt dann limitierend: Höhere Zinsen dämpfen den Wohnungsbau. Nicht aus jeder Baugenehmigung folgt zudem eine Fertigstellung; dazu kommt das Problem, dass Änderungen von Bauanträgen, insbesondere für Flüchtlingswohnheime, doppelt in der Statistik erfasst bleiben.
Auch kommt die deutsche Bauindustrie an ihre Kapazitäten, der Fachkräftemangel am Bau macht sich schon heute bemerkbar. „Galoppierende“ Angebotsüberhänge sind somit nicht zu erwarten. Aber: Demografie und Urbanisierung werden die Palette an Angebotsformen und Wohnkonzepten im städtischen Raum weiter verändern – Stichwort Microliving oder betreutes Wohnen.
Regional betrachtet ist der höchste absolute Wohnungsbedarf weiterhin in den deutschen Metropolen und ihrem Umland zu erwarten. Die konkrete Nachfrage ist umso höher, je mehr kaufkraftstarke Haushalte adäquaten Wohnraum suchen.
Zinsniveau, Realwirtschaft und demografische Entwicklung entscheidend für Wertkorrektur
Gemäß der Prognosedaten aus dem German Property Index befinden sich die deutschen Wohnungsmärkte in einer Phase der Abkühlung, wenn auch auf hohem Niveau und nur im Sinne einer geringeren Dynamik im Vergleich zu den letzten Jahren. Besonders das Zinsniveau und die Realwirtschaft in den deutschen Städten dürften aber den künftigen Zeitpunkt und das Ausmaß einer Wertkorrektur mindestens ebenso sehr bestimmen wie die demografische Entwicklung.
Wertkorrekturen auf den städtischen Märkten für Eigentumswohnungen sind in den kommenden Jahren also nicht unwahrscheinlich. Entscheidend ist, dass die Cashflow- bedeutender wird als die Capital-Growth-Rendite. Auf diesen Gezeitenwechsel müssen sich Marktakteure demnächst einstellen.
Autor: Martin Steininger, Chefvolkswirt, bulwiengesa AG, steininger [at] bulwiengesa.de
