„Wir hatten immer auch Zeiten, die schwieriger waren“ – Hartmut Bulwien im Interview
„Wir hatten immer auch Zeiten, die schwieriger waren“ – Hartmut Bulwien im Interview
Im Interview spricht Firmengründer Hartmut Bulwien über seine Anfänge, überraschende Immobilienzyklen, eine Schreibmaschine im Museum und warum er davon gelebt hat, Wissen zu verschenken.
Seit zwölf Jahren sind Sie nicht mehr im operativen Geschäft aktiv, kürzlich haben Sie sich auch aus dem Aufsichtsrat von bulwiengesa verabschiedet. Wie schwer fällt es Ihnen, sich zurückzuziehen?
Hartmut Bulwien: Mir ist es nie schwer gefallen, loszulassen – erstaunlicherweise. Auch nicht, als ich mich aus dem Tagesgeschäft zurückgezogen habe. Mein ursprüngliches Ziel war, mit 60 Jahren aufzuhören. Es sind dann noch zwei Jahre mehr geworden. Ich wollte, dass Jüngere ans Ruder kommen und hatte meine Nachfolge gut geregelt. Das Unternehmen ist gut aufgestellt und ich bin sehr stolz, dass man mit dieser Marke überall hingehen kann.
Was hat Sie an der Selbstständigkeit gereizt?
Ich habe Geografie in Bochum und München studiert und zunächst beim Marktforschungsinstitut METRA DIVIO angefangen. Dann kam ich zu Roland Berger. Dort bin ich in die Immobilienbranche hineingerutscht, was damals für Geografen ein völlig unüblicher Berufszweig war. Auf meinem Tisch lag die Auswertung einer empirischen Erhebung zur Düsseldorfer Wohnungsnachfrage. Ein Großprojekt, denn es bestand aus 10.000 Interviews mit je 64 Fragen. Rund anderthalb Jahre war ich mit der Auswertung beschäftigt – und das ohne elektronische Hilfe. Nach rund sechs Jahren in der Unternehmensberatung dachte ich: Was die können, kann ich auch allein. Aber eigentlich wollte ich nur zeitweise in die Selbstständigkeit und hoffte, dass ich irgendwann bei einer Fondsgesellschaft oder Ähnlichem landen würde.
Was Sie bekanntlich nicht sind. Wie fingen Sie damals an?
1983 gründete ich das „Münchner Institut für Markt-, Regional- und Wirtschaftsforschung“. Ich kooperierte mit dem Unternehmensberater Dr. Rolf Seebauer, der sich gleichzeitig selbständig machen wollte. Zwei getrennte Firmen, aber ein gemeinsames Büro, zunächst in einer ungenutzten Wohnung in der Widenmayerstraße. Kurz darauf zogen wir an den Prinzregentenplatz – Herr Seebauer brauchte als Consultant eine repräsentative Adresse. Später kam als Dritter Bernd Heuer mit seiner Managementberatung insbesondere für Personal und Kommunikation dazu. Wir kannten uns bereits seit 1977 aus einem Arbeitskreis für die Düsseldorfer Bauträgerstudie und haben ab 1980 die ersten Bauträgerseminare veranstaltet.
Warum haben Sie nie eine gemeinsame Firma gegründet?
Weil jeder für sich schon etabliert war. Bis 1991 war ich Freiberufler, dann erst gründete ich die „Bulwien & Partner GmbH“. Am Anfang hatte ich nur wenig Ahnung von Betriebswirtschaft, das musste ich mir erst aneignen. Meine Samstagsarbeit war Buchhaltung.
Heute kann man sich kaum mehr vorstellen, wie Marktstudien ohne Datenbank, Computer etc. erstellt wurden.
Das war in der Tat mühsam und ein großer Aufwand. Lange machten wir ja nur Studien zum Wohnungsbau. Da mussten wir zu den Bauträgern hingehen, Beratung und Forschung war für die auch etwas Neues. Für die Befragungen haben wir unzählige Adressen per Post angeschrieben. Die Grafiken habe ich noch mit der Hand auf Millimeterpapier gezeichnet.
Die erste Anschaffung in meinem Büro war übrigens eine Schreibmaschine für damals horrende 5.000 DM, die drei Seiten speichern und eine Zeile löschen konnte. Die steht heute im Deutschen Museum! Meine damalige Mitarbeiterin Barbara Plate, die heute immer noch im Unternehmen ist, hat wenig später darauf gedrungen, mit Apple-Computern zu arbeiten. So hatten wir bald auch einen der ersten Apple-Laptops. Um 1990 brachte die Technik dann die Trendwende. Neben der EDV hat vor allem das anfangs noch sehr unhandliche Mobiltelefon vieles revolutioniert. Kurz darauf legten wir auch die RIWIS-Datenbank an. Daten gesammelt haben wir aber schon immer.
Ein wichtiger Teil Ihres Berufslebens bestand aus Ihrer Tätigkeit als Dozent. Wie kamen Sie dazu?
1989 kam Professor Karl-Werner Schulte zu mir ins Büro und trug mir seine Idee einer wissenschaftlichen Aus- und Weiterbildung vor. Bis dahin gab es nur wenige Ansätze zur immobilienwirtschaftlichen Forschung auf wissenschaftlicher Ebene. Anfangs war ich skeptisch. Aber ein Jahr später startete der erste Weiterbildungslehrgang an der Immobilienakademie der European Business School in Oestrich-Winkel. Daraus sind für mich 42 Jahrgänge geworden.
Der nächste Schritt war 1993 die Gründung der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e.V.), in der ich 20 Jahre lang Vorstand war. Es war nicht einfach, 27 Gründungsmitglieder zusammen zu bekommen, und auch beim Eintrag ins Vereinsregister gab es Schwierigkeiten. Der zuständige Amtsrichter war der Ansicht, Immobilienwirtschaft könne nicht Gegenstand von Forschung und damit auch nicht gemeinnützig sein.
War es klug, so viel Wissen gewissermaßen zu verschenken?
Auf jeden Fall: Ich habe sehr davon profitiert, mit dem Wissen rauszugehen. Dadurch musste ich kaum direkte Akquisition machen. Letztlich haben wir auch davon gelebt, dass durch Publikationen, Vorträge und meine Dozententätigkeit sehr viele Kontakte entstanden sind und sich daraus Aufträge ergeben haben. Heute machen das vor allem Andreas Schulten, der unter anderem mein Nachfolger im Vorstand der gif und im Rat der Immobilienweisen geworden ist, Dr. Heike Piasecki in München, Sven Carstensen in Frankfurt und Dr. Joseph Frechen in Hamburg mit verschiedenen Lehraufträgen. Auch die Bereichs- und Projektleiter halten viele Vorträge vor unterschiedlichen Zielgruppen. Eine gute Vernetzung – auch in Verbänden, Vereinen und anderen Organisationen – und ein hoher Bekanntheitsgrad sind in dieser eher überschaubaren Branche elementar. Zumal wir ja längst nicht mehr konkurrenzlos sind. Aber abgesehen davon halte ich die Weiterbildung im akademischen Bereich für sehr wichtig.
Stichwort Vernetzung: Die Expo Real haben Sie auch mitgegründet.
Bernd Heuer hatte Anfang der 1990er-Jahre die MIPIM begleitet, an der wir vom zweiten Jahr an teilgenommen haben. Mehrere Messegesellschaften in Deutschland überlegten, ob und wie man den Erfolg dieser Messe duplizieren und nach Deutschland übertragen könnte. Die Münchner waren hier am schnellsten und so wurde mit einem kleinen Kreis von Immobilienexperten, darunter auch meine Wenigkeit, die Expo Real gegründet. Das war für mich eine sehr spannende Geschichte. Damals hat niemand von uns geahnt, wie erfolgreich die Messe mal werden würde. Noch heute gehöre ich dem Fachbeirat an, als einer der wenigen, die von Anfang an dabei waren.
Wie hat sich das Profil von bulwiengesa im Laufe der Jahre verändert?
Anfangs haben wir uns überwiegend auf das Wohnsegment und das Thema Investment gestürzt. Unsere Zielgruppe waren klassische Bauträger, außerdem haben wir fast alle Fonds in Deutschland beraten. Erst später kamen Kommunen und Banken dazu. Ab den 90er-Jahren beschäftigten wir uns sehr erfolgreich mit Büros, das bis dahin kaum jemand von der Beratungsseite im Griff hatte. Eine Lücke hatten wir lange beim Thema Einzelhandel. Daher arbeiteten wir eng mit der gesa GmbH zusammen, mit der wir dann ja auch 2004 fusioniert haben und damit auch ein Büro in Hamburg bekamen.
Worauf haben Sie als Chef am meisten Wert gelegt?
Auf Genauigkeit, die Prüfung der Dinge. Qualität in die Arbeit zu bringen. Die Studien einfach und lesbar zu formulieren, denn die meisten Kunden hatten keine oder nur wenig Ahnung von Marktforschung oder volkswirtschaftlichen Zusammenhängen. Ich habe immer darauf Wert gelegt, integre Mitarbeiter einzustellen, und nicht Karrieristen.
Gab es auch Misserfolge?
Wir hatten die Idee, ein Rating für Immobilien anzubieten. Dafür wurde eine eigene Gesellschaft gegründet, die DIRA. Notwendig waren drei erfahrene Partner, so unsere Vorstellung: mit Marktkenntnis, Rating-Erfahrung und technischer Expertise. Erstere hatten wir selbst, unser Rating-Experte war Dieter Pape und technischer Dienstleister CBP Cronauer (heute WSP). Wir haben dann einige Gutachten geschrieben. Aber letztlich ist das Projekt daran gescheitert, dass niemand von uns bereit war, sich marketingmäßig richtig einzubringen und Geld dafür einzusetzen. Ich würde das eher als versandeten Versuch bezeichnen als als Misserfolg.
Was waren im Rückblick für Sie Meilensteine in der immobilienwirtschaftlichen Entwicklung?
Einschneidend war natürlich die deutsche Wiedervereinigung. 1991 gingen wir mit einem Büro nach Berlin. Zunächst waren wir – nicht ganz erlaubt – in einer Dachgeschosswohnung mit zwei Bädern am Olivaer Platz, später in der Rankestraße. Von der Immobilienseite her stellten uns die neuen Bundesländer vor große Herausforderungen: Wie sollte man einen Markt beurteilen, auf dem es keine regulären Mieten gab? Auf dem so gut wie nichts verkauft wurde und kaum Daten existierten – und wenn, sie dann gefälscht waren? Und dann trat die Treuhand an uns heran. Sie bat uns, ihr zu sagen, wie der Immobilienbedarf in den neuen Ländern künftig aussieht, und das bitteschön regionalisiert! Wir haben dazu ein eigenes Verfahren entwickelt. Viele unserer Prognosen waren richtig. Im Einzelhandel allerdings nicht ganz: Meine damalige Prämisse, dass sich die Kaufkraft in West und Ost bis 2010 angleicht, ist leider bis heute nicht eingetroffen.
Ein gutes Stichwort – was waren richtige Prognosen, wo irrten Sie?
Vorhergesehen haben wir die Krise zu Beginn dieses Jahrhunderts. Wir wussten aus unseren Daten, welche Büros auf den Markt kommen. Da war klar, dass sich ein großer Leerstand aufbauen würde, der rund ein halbes Jahrzehnt später seinen vorläufigen Höhepunkt erreichte. Aber Bauträger denken oftmals nur von heute auf morgen und prüfen nicht immer alle Faktoren. Heute warnen wir vor der gegenteiligen Situation. Der aktuelle Mangel an Büroflächen vor allem in den A-Städten schränkt viele Unternehmen in ihrem Entwicklungsspielraum ein.
Nicht vorhergesehen haben wir die Subprime-Krise. Die hat uns überrascht, zumal der Zyklus schon fünf, sechs Jahre lief. Und auch die Bevölkerungsexplosion in vielen Städten – unter anderem bedingt durch den Zuzug von Flüchtlingen – haben und konnten wir nicht voraussehen. Insofern ist auch der akute Wohnungsmangel in dieser Größenordnung unerwartet.
Dann überrascht Sie sicher auch die aktuelle Hausse.
Ja, der gegenwärtige Zyklus erstaunt mich schon. Vor allem seine Länge, normalerweise gehen wir von vier, fünf Jahren aus. Die allgemeine Sorge vor einem Zinsanstieg teile ich jedoch nicht. Wenn ich mit Jüngeren spreche, sage ich denen immer, dass ein Immobilienmarkt auch mit fünf Prozent oder sogar mit zweistelligen Raten funktioniert. Wir hatten immer auch Zeiten, die schwieriger waren.
Ihr Blick in die Zukunft?
Was den Immobilienmarkt angeht: Ruhig bleiben! Alles ist professioneller geworden, wozu auch wir einen gewissen Beitrag geleistet haben. Eine Blase sehe ich nicht, der Markt ist stabil. Selbst wenn die Preise eventuell etwas sinken – davon wird die Welt nicht untergehen.
Interview: Sigrid Rautenberg, Unternehmenskommunikation, rautenberg@bulwiengesa.de
