Anfang April erscheint unsere Projektentwicklerstudie 2019, aber die wichtigsten Ergebnisse stehen bereits fest. Gestern wurden sie auf einer Online-Pressekonferenz vorgestellt.

Schon zum vierten Mal haben wir mit dem BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen auf einer gemeinsamen Pressekonferenz den BFW-Neubauradar und die bulwiengesa-Projektentwicklerstudie vorgestellt. Die Ergebnisse der Befragung und unserer Projektentwicklerstudie decken sich klar – in den Großstädten werden zu wenig Wohnungen gebaut, dafür gibt es ein starkes Wachstum bei Büroprojekten.

Die Ergebnisse der Projektentwicklerstudie deutsche A-Städte 2019 im Einzelnen:

• Projektentwicklermarkt in A-Städten wächst wieder – plus 5,3 Prozent
• Büroflächen wachsen mit Rekordwert – plus 23 Prozent
• Schon wieder Rückgang bei Wohnungen
• Sorge vor Überkapazitäten bei Hotels

Aber schauen Sie sich einfach selbst das Video der Online-Pressekonferenz vom 21. März 2019 an:

Nach einem Rückgang im Vorjahr nehmen die Projektentwicklerflächen wieder zu. Mit 5,3 Prozent Wachstum erreicht das Gesamtvolumen der Trading-Development-Projekte, also der klassischen Projektentwicklungen zum Verkaufszweck, über alle sieben A-Städte hinweg 28,4 Mio. qm. Auf den ersten Blick scheint die Welt also wieder in Ordnung, allerdings haben sich die Ursachen dieser Entwicklung deutlich verändert.

Wohnen weiterhin rückläufig, Büro dafür mit Rekordwerten

So ist das Projektflächenvolumen im Wohnsegment mit –1,6 Prozent erneut rückläufig. Damit ist der Rückgang zwar nicht mehr so stark wie im vergangenen Studienjahr. Aber die Richtung bleibt dieselbe und bestätigt: In den sieben A-Städten gibt es immer weniger Wohnprojektentwicklungen.

Insbesondere in Berlin scheint vielen die Lust auf Wohnungsbau vergangen: War in den vergangenen Studienjahren durchweg Flächenwachstum zu verzeichnen, so sind im letzten und im aktuellen Studienjahr die Projektflächen im Wohnsegment um 4,6 Prozent zurückgegangen (–270 Tsd. qm). Auch München, Düsseldorf und Stuttgart weisen Rückgänge auf. Aber es gibt auch Städte mit Zuwachs im Wohnsegment: Hamburg hat den größten mit 154 Tsd. qm oder 5,6 Prozent. Insgesamt jedoch können die Rückgänge nicht über die Zuwächse ausgeglichen werden. Auch ein Blick auf die künftigen Flächen kann wenig aufmuntern: Die Flächen in Planung machen mittlerweile in den meisten Märkten deutlich weniger als 50 Prozent aus und sind im Vergleich zum Vorjahr deutlich – um über 60 Prozent – zurückgegangen.

Ganz anders das Bürosegment. Nach jahrelangem Flächenrückgang wachsen nun zum dritten Mal in Folge die Projektflächen – diesmal um satte 23 Prozent. Der Zuwachs ist in allen A-Städten erkennbar, teilweise sehr stark wie beispielsweise in Berlin mit 32 Prozent bzw. 550 Tsd. qm. Der Anstieg ist überwiegend bei den Flächen zu verzeichnen, die in Bau oder in Planung sind.

Nicht nur das extreme Beispiel Berlin mit dem erneuten Rückgang bei Wohnprojektentwicklungen und dem enorm hohen Anstieg im Bürobereich zeigt, wie die Wohnungspolitik in den Großstädten das Investitionsverhalten beeinflusst und in eine so nicht gewünschte Richtung lenkt. Immer mehr Wohnungsbauträger entwickeln lieber Büros; das immerhin sorgt dafür, dass der teilweise marktlähmende Leerstand bei Büros etwas abgemildert wird. Aber die soziale Mitte Deutschlands bekommt immer weniger neue Wohnungen. Vom Wohnungsneubau profitieren nur die Reichen und die Armen. Für die Mehrheit dazwischen fehlen immer gravierender die notwendigen Konzepte.

Projektentwickler haben gute Gründe für die Büro-Bevorzugung

Dass Projektentwickler Büros bevorzugen, ist den niedrigen Leerstandsquoten in den großen Büromärkten und dem Mietanstieg in den letzten Jahren geschuldet. Mittlerweile sind in einigen Märkten Vorvermietungen schon während der Planungs- und Bauphase keine Seltenheit mehr. Hinzu kommt: Büroimmobilien sind weiterhin ein beliebtes Investmentziel. Das Segment weist solide Basisdaten auf und profitiert von „Sonderkonditionen“ wie Umsatzsteuerbefreiung und im Vergleich zum Segment Wohnen weniger baulichen Regulierungen – für Projektentwickler ist dies ein deutliches Go-Signal. Aktuell werden Büroprojekte durchaus auch spekulativ begonnen.

Demgegenüber stehen die weiterhin hohen, aber aus Sicht des Endkunden am Limit kratzenden Preise im Wohnsegment, insbesondere im höherwertigen Teileigentumsmarkt. In Kombination mit den hohen Grundstückspreisen, den höheren Bau- und Planungskosten und den immer längeren Planungszeiträumen sind hier schnell die Grenzen der Rentabilität erreicht. An Nachfrage mangelt es keiner der sieben A-Städte, unabhängig vom Preissegment. Um zumindest die hohen Grundstückspreisen zu umgehen, orientieren sich einige Projektentwickler längst hin zu kleineren Märkten. Dort sind noch Potenziale vorhanden, um insbesondere im Teileigentumsmarkt mit nachfragegerechten Preisen rentabel zu bauen.

Über die Projektentwicklerstudie

bulwiengesa hat zum 13. Mal den Markt für Projektentwicklungen in den deutschen A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart untersucht. Auf Basis von etwa 5.000 Einzelprojekten (davon ca. 3.200 Trading-Development-Projekte, als Excel-Liste verfügbar) wurde die Struktur und das Volumen des Projektentwicklermarkts analysiert und städteweise ausgewertet. Der Fokus liegt auf den Nutzungsarten Büro, Wohnen, Einzelhandel und Hotel. Anhand umfangreicher Projektlisten wird ein detaillierter Marktüberblick über die Akteure und ihre Projekte geliefert.

Und hier noch ein paar Schnappschüsse von der Pressekonferenz (noch mal herzlichen Dank an den BFW!):

Hinweis: Die Studie erscheint Anfang April – dort sind die detaillierten Ergebnisse zu den Städten und Segmenten anhand von Charts dargestellt.

Einige Ergebnisse zu Einzelhandel, dem Hotelsegment oder dem Ranking der Projektentwickler können Sie bereits jetzt in der ausführlichen Pressemitteilung auf unserer Website sehen. Dort finden Sie auch den Bestellschein zum Kauf der Studie bzw. der Städteberichte.

Ansprechpartner: Ellen Heinrich, Projektleiterin bei bulwiengesa, heinrich [at] bulwiengesa.de