Immer im Frühjahr geben wir die Prognosen für jedes einzelne Immobiliensegment heraus, unsere RIWIS-Abonnenten kennen sie bereits. Ein Blick in die Büromärkte der A- und B-Städte zeigt verhaltenen Optimismus: Die Märkte werden sich stabil entwickeln – trotz rückläufiger Beschäftigung, verstärktem Homeoffice und Rekord-Fertigstellungen.

Der größte Treiber der Nachfrage nach Büros ist, natürlich, die Entwicklung der Bürobeschäftigten. Doch die Auswirkungen der Rezession werden sich insbesondere bei den Mini-Jobs und Selbstständigen zeigen. Das Gros der Bürobeschäftigten wird jedoch auch nach der Krise weiterhin in Anstellung sein, sofern nicht doch noch etwas dazwischenkommt. Bereits in der Wirtschafts- und Finanzkrise in den Jahren 2008/2009 hat sich das Instrument der Kurzarbeit als wirksames Mittel gegen Arbeitsplatzabbau insbesondere bei den Angestelltenverhältnissen erwiesen. Die noch weitgehendere Ausgestaltung der derzeitigen Regelungen wird in der jetzigen Krise zusätzlich absichernd wirken.

Von einem fundamentalen Nachfrageeinbruch aufgrund rückläufiger Beschäftigung ist somit nach unseren ökonometrischen Modellen im Bürobereich derzeit nicht auszugehen. Betrachtet man die Entwicklungen am Büromarkt auf Jahresbasis, zeigt sich, dass in den ersten drei Monate noch ein sehr starker Stellenaufbau stattgefunden hat. Im Ganzjahreseffekt rechnen wir daher sogar mit einem leichten Plus.

Dennoch hinterlässt die Krise ihre Spuren, die bereits jetzt spürbar sind: Geplante Neuanmietungsvorhaben werden zurückgestellt und es ist zu erwarten, dass die Flächenumsätze in allen Märkten stark rückläufig sein werden. Insgesamt werden die Leerstände wieder ansteigen und die Büromieten-Entwicklung wieder flacher verlaufen. Der zehn Jahre andauernde Zyklus mit steigenden Mieten scheint vorerst sein Ende erreicht zu haben.

Anzumerken ist, dass sich die Voraussetzungen grundsätzlich in jeder RIWIS-Stadt unterscheiden.

Wie viel Büro brauchen wir noch?

Nicht nur die Anzahl an Bürobeschäftigten, sondern auch der Flächenverbrauch pro Kopf ist relevant für die zukünftige Nachfrage. Hier sehen wir zwei diametral verlaufende Entwicklungen: Einerseits wird die Relevanz von Homeoffice-Regelungen in der Arbeitsorganisation zunehmen, was sich grundsätzlich komprimierend auf den Verbrauch auswirkt. Andererseits werden neue Arbeitsplatzkonzepte mehr Abstand der Mitarbeiter zueinander vorsehen, um hygienische Standards zu gewährleisten.

Der Trend zur Heimarbeit wird den Büroimmobiliensektor nicht nachhaltig belasten. Das Homeoffice ist salonfähig geworden und wird bestimmt auch in Zukunft verstärkt genutzt werden – aber eben nicht dauerhaft (siehe auch Sven Carstensen in dem Beitrag auf capital.de, „Wie es am Markt für Büroimmobilien nach der Krise weitergeht“). Zwar werden Büroangestellte auch nach der Corona-Krise womöglich ein bis zwei Tage die Woche von zu Hause aus arbeiten, eine permanente Verlagerung des Arbeitsplatzes in die Privatwohnung wird es allerdings nicht geben.

Angebotsbetrachtung – die Lage bleibt stabil

Erhebliche Auswirkungen durch die Krise sind auf den Projektentwicklungsbereich zu erwarten – insbesondere Bauvorhaben mit ungesicherter Finanzierung und geringen Vorvermietungsquoten dürften derzeit zurückgestellt werden. Dennoch sind dieses Jahr Fertigstellungszahlen von rund 1,5 Mio. qm in den deutschen A-Märkten zu erwarten, was einen Zuwachs von etwa 40 % zum Vorjahr und den höchsten Wert seit dem Jahr 2003 darstellt. Die final angestoßenen Projekte weisen bereits sehr hohe Vermietungsstände auf und treffen überwiegend auf eine sehr angespannte Angebotssituation in den sieben Bürometropolen, weswegen hier nicht mit Projektstopps zu rechnen ist.

Bis 2024 werden im Durchschnitt 1,4 Mio. qm MFG p. a. an Flächenneuzugängen auf den Markt gelangen. Aufgrund dieses Angebotszuwachses ist auch mit einer leichten Zunahme der Leerstandsquote bei den Büromärkten in den A-Städten zu rechnen, von derzeit 2,8 % auf rund 3,5 % im Jahr 2022, wodurch weiterhin von einer grundsätzlich positiven Marktverfassung auszugehen ist.

Die Renditen steigen – jedoch moderat

Renditekompression und mangelndes Angebot an qualitativ hochwertigen Assets waren die Schlagworte der vergangenen Jahre im gewerblichen deutschen Investmentmarkt. Aufgrund mangelnder Alternativen aus anderen Assetklassen und einer sehr positiven Erwartungshaltung bzgl. der weiteren Marktentwicklung

stieg die Nachfrage sowohl von nationalen als auch von internationalen Investoren seit dem Jahr 2010 permanent an. Mit rd. 75 Mrd. Euro markierte dieser dann im vergangenen Jahr ein Rekordtransaktionsvolumen. Die Corona-Krise und deren mögliche Auswirkungen führt jedoch bei vielen Investoren zu Verunsicherung – insbesondere das Einpreisen von Immobilienwerte ist derzeit sehr herausfordernd. Das Marktumfeld ist daher von einer gewissen Handlungsstarre gekennzeichnet. Diese ist typisch für unsichere Krisenzeiten. Die Rahmenbedingungen bleiben auch nach der Krise durch einen hohen Anlagedruck und ein Niedrigzinsumfeld gekennzeichnet. Wertkorrekturen sind daher nur partiell zu erwarten; die Zunahme bei den Renditen fällt insgesamt sehr moderat aus.

Hinweis: Das PDF „Marktwissen Büromarktprognose Frühjahr 2020“, das weitere Infos zu

• Renditen,
• Leerstands-Szenarien,
• Spitzenmieten,
• einem allgemeinen Konjunkturausblick sowie
• eine kurze Betrachtung der Situation von Flexible Workspaces

enthält, schicken wir Ihnen auf Anfrage an rautenberg [at] bulwiengesa.de gern zu.

Detaillierte und regional differenzierte Daten sowie die jeweiligen Prognosen auch für die anderen Assetklassen finden Sie wie immer in RIWIS. Einen Testzugang anfordern können Sie unter riwis [at] bulwiengesa.de.

Ansprechpartner: Sven Carstensen, Vorstand bei bulwiengesa und Bereichsleiter Büro, carstensen [at] bulwiengesa.de