Ist die Entscheidung für den Umzug getroffen, macht es Sinn, sowohl Miet- als auch Kaufoptionen durchzurechnen

Viele umzugswillige Unternehmen fragen sich, was wirtschaftlicher ist: Ankauf oder langfristige Anmietung? Zur Unterstützung bei dieser Entscheidung beauftragte ein großes Berliner Unternehmen die bulwiengesa appraisal. Eigens dafür haben unsere Bewerter eine umfangreiche Szenario-Analyse entwickelt, die die Zahlungsströme gegenüberstellt und zahlreiche Faktoren einbezieht.

Privatleuten wie Unternehmen kann die Frage Kopfzerbrechen bereiten: Ist es sinnvoll, in Zeiten von Niedrigzinsen und scheinbar ständig steigenden Mieten eine neue Immobilie zu kaufen? Oder ist es vielleicht doch sinnvoller zu mieten? Diese Frage ist immer individuell zu beantworten und hängt stark ab von den eigenen Planungen ab, der finanziellen Leistungsfähigkeit und der Attraktivität der Immobilie. Für gewerbliche Nutzer ist es am Ende eine monetäre Entscheidung, für die allerdings zahlreiche Aspekte einbezogen und Szenarien durchgerechnet werden müssen.

Die Ausgangssituation

Das Berliner Unternehmen hatte bereits eine Immobilie gefunden, die bezüglich Lage, Größe und Funktionalität geeignet erschien. Nun sollte mit dem Bauträger kurzfristig eine Vereinbarung unterzeichnet werden, die sowohl Kauf als auch Anmietung abdeckt. Unsere Tochtergesellschaft für Wertermittlungen, die bulwiengesa appraisal GmbH, wurde mit einer Marktwertermittlung sowie einer Szenario-Analyse zur Investitionsentscheidung beauftragt. Der Betrachtungszeitraum für die Cashflows sollte 25 Jahre betragen.

Unser Vorgehen

Im Rahmen der Analyse wurden

• eine Markt- und Standortanalyse mithilfe der Datenbank RIWIS der bulwiengesa AG durchgeführt,
• eine Marktwertermittlung der bulwiengesa appraisal GmbH für das fiktiv bebaute Projekt sowie
• eine Szenario-Analyse, ebenfalls durch die bulwiengesa appraisal GmbH.

Die Szenario-Analyse basiert auf

• einer Schätzung der Mietentwicklung im Büromarkt Berlin und dem Teilmarkt, in dem die Wunschimmobilie des Auftraggebers liegt,
• einer Schätzung der Leerstandsentwicklung und Prognose des Neubauvolumens jeweils in Berlin und diesem Teilmarkt sowie
• der Ableitung objektbezogener Kosten,
• Berücksichtigung von Finanzierungskosten und
• Berücksichtigung der Opportunitätskosten.

Um dem Kunden eine Entscheidungshilfe bei der Abwägung Kaufen vs. Mieten zu geben, haben wir sämtliche Zahlungsströme, die bei einem fiktiven Mietverhältnis als auch bei einem fiktiven Erwerb fließen, mittels eines vollständigen Finanzplanes modelliert.

Im Mietszenario betrachtet wird, kurz gesagt, der Mietkostenverlauf und die Eigenkapitalverzinsung. Im Kaufszenario sind die Kernkomponenten die Objektkosten und -erträge, Fremdkapitalkosten sowie Eigenkapitalkosten und -verzinsung.

Die Zahlungsströme der Miet- und Kauf-Szenarien wurden gegenübergestellt und auf Basis eines vollständigen Finanzplanes verglichen. Eine wichtige Komponente stellt hierbei die Verzinsung von Fremd- und Eigenkapital dar.

Die Ergebnisse werden für das Jahr 2035 und 2045 dargestellt, woraus sich unsere Empfehlungen ableiten.

Fazit

Unser Kunde hatte am Ende eine umfassende analytische Antwort auf die Ausgangsfrage – oder vielmehr eine Antwortmatrix. Denn die Ergebnisse der Analyse sind naturgemäß nicht zu jedem Zeitpunkt bzw. für jede Haltedauer gleich. So ist das Ergebnis unter anderem abhängig von einer Kaufpreisveränderung in den kommen Jahren, dem Marktwert, dem Eigenkapital- und Fremdkapitalzins oder einer möglichen Veränderung des Flächenbedarfs des Kunden. In diesem Fall haben wir unsere Empfehlungen in Abhängigkeit von den selbst gesetzten Prioritäten des Kunden wie Risikobereitschaft oder benötigter Flexibilität ausgesprochen.

Ansprechpartner: Sven Carstensen, Vorstand bulwiengesa und Geschäftsführer bulwiengesa appraisal, carstensen [at] bulwiengesa.de