Die Logistikimmobilie der Zukunft
Die Logistikimmobilie der Zukunft
Die Nachfrage ist hoch, die Ansprüche sind es auch. Die Studienreihe „Logistik und Immobilien“ analysiert nicht nur bekannte Marktdaten, sondern fragt auch Experten nach den Gebäudetypen der Zukunft.
Die ideale Logistikhalle ist ein Alleskönner. Sie reagiert rasch auf den Wandel durch Megatrends wie Digitalisierung, Urbanisierung und das veränderte Konsumverhalten. Sie hält flexible Flächen vor, ist ökologisch nachhaltig und verkehrstechnisch optimal angebunden. Vor allem ist sie längst keine reine Lagerhalle mehr, sondern ermöglicht unter ihrem Dach weitere Dienstleistungen. Kurzum: Die Anforderungen an die Hallenkonstruktion sind hoch.
Für die aktuelle Studie „Logistik und Immobilien 2016“ hat bulwiengesa analysiert, welche Logistikimmobilientypen künftig entstehen. Mit der Studie wird die 2015 begonnene Untersuchungsreihe zur Anlageklasse Logistikimmobilien in Deutschland fortgesetzt. In der diesjährigen Analyse stehen die Nachfragetreiber im Fokus: Welche Akteure und Wirtschaftszweige generieren den Bedarf an Logistikfläche? Wie sehen die veränderten Anforderungen an Logistikimmobilien aus und vor allem – in welche Richtung entwickeln sie sich? Partner der Konsortialstudie sind Berlin Hyp, BREMER, Goodman und Savills.
Wachsende Nachfrage nach Logistikimmobilien
Insgesamt wurden in Deutschland zwischen 2011 und dem dritten Quartal 2016 knapp 35,6 Mio. m2 Logistikfläche umgesetzt. Mit 7,1 Mio. m2 war das Jahr 2015 besonders dynamisch. Das laufende Jahr 2016 wird deutlich über dem Fünf-Jahres-Schnitt abschließen.
Auch die steigenden Fertigstellungszahlen (siehe Abbildung) deuten darauf hin, dass die Nachfrage nach Logistikimmobilien mittel- und langfristig hoch bleiben wird. Denn die Megatrends in den Bereichen Konsum und Produktion wie beispielsweise E-Commerce und Industrie 4.0 wirken sich auf die Distribution aus.
Die neuen Typen: vom E-Fulfilment-Center zum Seefrachtcontainer in der City
Durch die Standardisierung der Logistikhallen und durch kleinere, aber beständige Anpassungen haben sich die Hallen weiterentwickelt. Daher erfüllen die Logistikhallen bereits viele der gestiegenen Anforderungen. Dennoch benötigt die Logistikhalle der Zukunft mittel- bis langfristig auch andere Formen. Allein das Problem der letzten Meile, eine der größten Herausforderung für Logistiker, erfordert neue, kreative Lösungen. Gedankenspiele sind erlaubt: Warum nicht leerstehende Ladenlokale in B-Lagen als Lager nutzen?
Spezialisierte E-Fulfilment-Center: E-Commerce wird auch weiterhin ein starker Treiber sein. Die Entwicklung spezieller E-Fulfilment-Center ist daher naheliegend. Diese haben mehr Platz für Rechenzentren, Büroflächen oder auch Fotostudios zum direkten Erfassen neuer Waren. Und wenn sich der internationale Trend, online Lebensmittel zu kaufen, mit etwas Verzögerung auch in Deutschland durchgesetzt hat, ist selbst der Weg zur temperaturgeführten E-Commerce-Immobilie nicht mehr weit.
Hybridimmobilie: Logistik und Produktion unter einem Dach: Für komplexe, vernetzte Produktionsprozesse müssen Rohstoffe pünktlich bereitgestellt werden. Viele der für die Studie befragten Experten halten es deswegen für plausibel, dass die Prozesse und Aufgaben, die in Logistik und Produktion erforderlich sind, langfristig in einer Immobilie verschmelzen.
Generische Immobilie – modulare Bauweise für maximale Flexibilität: Kern dieses Konzepts ist die Konstruktion des Gebäudes auf Basis von Modulen. Benötigt der Nutzer mehr Fläche, so können beliebig Module hinzugefügt werden. Eine solche Immobilie würde den Bedarf ihres Nutzers immer exakt erfüllen. Auch ließe sich die Immobilie im Falle einer Nachvermietung leicht an die Bedürfnisse des neuen Betreibers anpassen.
Last-Mile-Immobilien für den letzten Schritt zum Empfänger: Die Suche nach alternativen Immobilienprodukten und Transportarten für die sogenannte letzte Meile ist in vollem Gang. Notwendig sind sowohl große, dezentrale Hauptumschlagbasen (HUBs) sowie eine Reihe von kleinen Last-Mile-Immobilien oder Micro-HUBs in den Innenstädten. So installieren Kurier, Express- und Paketdienstleister zur Versorgung der Innenstädte bereits Micro-HUBs, etwa in Form von Seefrachtcontainern, von dem aus sie einen 800-Meter-Radius bedienen.
White-Label-HUB: Ein weiterer Gebäudetyp, der bereits diskutiert wird, ist das Konsolidierungscenter oder White-Label-HUB. Diese anbieterneutralen Logistikzentren an den Stadträndern können alle Kurier-, Express- und Paketdienstleister (KEP) nutzen, um von dort aus gebündelte Verkehre in einem gemeinsamen Verkehrsmittel zu realisieren. Da der Bedarf immer dringlicher wird, ist eine Umsetzung in den kommenden fünf bis zehn Jahren durchaus möglich.
Hinweis: Der Text ist erstmals erschienen im Handelsblatt Journal 11/2016
Autor: Tobias Kassner, Bereichsleiter Industrie- und Logistikimmobilien, bulwiengesa AG, kassner [at] bulwiengesa.de
