Nichts trübt den Büromarkt am BER – bis jetzt. Und das Potenzial für neue Büroflächen ist riesig. Die 1,6 Mio. qm entsprechen der gesamter Berliner Nachfrage bis 2020. Der Standort profitiert von der Knappheit in Innenstadtlagen. Doch die Risiken dürfen nicht übersehen werden.

Acht Unternehmen haben uns mit einer Studie beauftragt, die erstmals den Markt für Büroimmobilien am Großflughafen Berlin-Brandenburg (BER) umfassend untersucht. Die Grundsatzstudie beleuchtet die Chancen und Risiken der verschiedenen geplanten Entwicklungsgebiete. Denn am BER liegt mit rund 4 Mio. qm BGF ein riesiges Flächenpotenzial brach.

Auf dem Büroimmobilienmarkt in Berlin ist es eng geworden – die Nachfrage ist hoch, die Flächen knapp und der Leerstand liegt berlinweit bei rund 3 %. Auch die Bautätigkeit bleibt aktuell noch hinter dem Bedarf zurück. Bis 2020 erwartet bulwiengesa über 60.000 neue Bürobeschäftigte. Allein dadurch entsteht in Berlin bis zum Jahr 2020 ein zusätzlicher Büroflächenbedarf von bis zu 1,6 Mio. qm. Rechnerisch könnte allein das Büroflächenpotenzial am BER diesen Bedarf decken.

Die Spanne an möglichen Bürovolumina reicht in den einzelnen Lagen rund um den BER von knapp 50.000 qm bis zu mehr als 500.000 qm BGF. Auf den insgesamt rund 500 Hektar Bauland sind in Summe mehr als 4 Mio. qm BGF möglich. Mehr als 1,6 Mio. qm wären als Büroflächen realisierbar. Lokaler Schwerpunkt ist der Eingangsbereich zum Flughafen; allein hier wären es mehr als 1 Mio. qm Bürofläche.

Bei Umsetzung sämtlicher projektierter Flächen mit rund 1,6 Mio. qm BGF wäre Berlins künftiger Büroflächenbedarf gedeckt. Und langfristig würde sich ein Teilmarkt im Berliner Marktgeschehen auf dem Bestandsniveau etablierter Cityrandlagen wie Tiergarten oder Charlottenburg bilden.

Das klassische Modell von Flughafenstandorten mit einer Airport City als Zentrum, ergänzt um Businessparks mit ausgeprägter Mischnutzung, lässt sich anhand der einzelnen Entwicklungsareale auch am BER identifizieren. Entsprechend heterogen sind Standortqualitäten und Mietpreise. Dies deckt sich mit den Eigenschaften von klassischen Bürolagen im Berliner Marktgefüge.

Mit Eröffnung des BER wird der Immobilienmarkt im Flughafenumfeld an Dynamik gewinnen. Die Perspektiven der einzelnen Entwicklungsgebiete sind naturgemäß unterschiedlich hinsichtlich der zukünftigen Entwicklungschancen und der Positionierung im Marktgefüge.

In Gebäuden mit Baujahr nach 2000 sind so gut wie keine Vakanzen vorhanden. Allerdings gibt es bislang auch kaum Neubauten. Das 2BAC, unmittelbar am Terminal gelegen, weist eine Nutzfläche von rund 17.700 qm MF/G auf und ist bis heute das einzige moderne Bürogebäude, das dem klassischen Vermietungsmarkt zugeführt wurde. Es ist voll vermietet und Sitz von Airlines, zahlreicher weiterer flughafenaffiner Nutzer und einigen Dienstleistern.
Insgesamt fällt der Leerstand in den Büros rund um den BER mit rund 17 % (knapp 22.000 qm) vergleichsweise hoch aus. Dieses Niveau liegt deutlich über dem der meisten Berliner Teillagen, ist aber nicht unüblich für wenig dynamische Büromärkte in dezentralen Lagen.

Augenmaß und langer Atem gefragt

Wie das in der Studie analysierte Beispiel Amsterdam zeigt, braucht es auch Zeit und die richtige Marktlage, um einen eigenen Büroteilmarkt zu etablieren. Noch ist das am BER nicht der Fall.

Wichtigste Voraussetzung: die Eröffnung. Und im Detail der weitere Ausbau der Infrastruktur, eine kritische Masse an Flächenbestand mit entsprechenden Qualitäten sowie die Fähigkeit, auch weniger flughafenaffine Nutzer für den Standort zu gewinnen. Unter diesen Voraussetzungen hat der Flughafenstandort sehr gute Chancen, am Wachstum zu partizipieren und dieses in Teilen sogar mitzubestimmen. Gleichwohl ist vor dem Hintergrund des großen Volumens auch Augenmaß und ein langer Atem gefragt.

Sie haben Fragen zur BER-Studie? Kontaktieren Sie uns gerne. Und hier können Sie sie kostenfrei downloaden.

Ansprechpartner: Alexander Fieback, Projektleiter, bulwiengesa AG, fieback [at] bulwiengesa.de