Büroinvestments in Secondary Cities
Büroinvestments in Secondary Cities
Es muss nicht immer A sein. Denn ausgewählte deutsche B-, C- und D-Standorte bieten bei Büroinvestments höhere Renditepotenziale, und das bei gleichem oder geringerem Risikoprofil. Das geht aus einer Studie hervor, die wir gemeinsam mit Demire erstellt haben.
Die untersuchten Standorte weisen im Durchschnitt höhere Nettoanfangsrenditen bei einer geringeren Volatilität bezüglich Mieten und Leerstandsraten auf. Zwar wächst die Bürobeschäftigung in den sieben Metropolen im Vergleich schneller. Aber auch die Städte der anderen drei Kategorien haben im Durchschnitt eine kontinuierlich steigende Bürobeschäftigung zu verzeichnen. Diese Entwicklung wird sich fortsetzen: Für neun von insgesamt 21 untersuchten Secondary Cities wird bis 2020 eine Zunahme der Bürobeschäftigung von mehr als 5,0 Prozent prognostiziert – bei Leipzig sogar um 9,4 Prozent.
Dies sind die Kernergebnisse der Studie „Secondary Cities: Investmentchancen auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt“, die von der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG in Zusammenarbeit mit uns erstellt wurde. Die Studie vergleicht ausgewählte Büromärkte in den A-, B-, C- und D-Städten miteinander.
Renditen bis knapp 7,0 %
Vor allem bei den Renditen zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den Städtekategorien. Die Nettoanfangsrenditen von Büros in zentralen Lagen in den A-Städten sind im Durchschnitt mittlerweile unter die Vier-Prozent-Marke gefallen. Dagegen beträgt die durchschnittliche Rendite in B-Städten 5,1 Prozent, in C-Städten liegt sie bei 5,7 Prozent und in D-Städten bei 6,7 Prozent.
Besonders hohe Renditen werden in den D-Standorten Kassel, Koblenz, Flensburg, Göttingen, Bayreuth, Schwerin und Stralsund erzielt sowie bei den beiden C-Städten Rostock und Wuppertal – die Nettoanfangsrenditen liegen bei 6,0 Prozent oder darüber. Zudem ist die Entwicklung in den kleineren Städten erheblich stabiler. Trotz der geringeren Kurzfrist-Volatilität hat es langfristig auch hier in einigen Städten hohe Mietsteigerungen gegeben. In manchen C-Städten stiegen die Mieten seit 2007 um mehr als 20 Prozent.
Seit 2007 sinkt der Leerstand in den B-, C- und D-Standorten – ausgehend von einem niedrigen Niveau – langsam, aber kontinuierlich. Unter den C-Städten und auch bei vielen der Kategorie D ist der Leerstand insgesamt sehr niedrig.
Wichtigster Treiber der Büromärkte ist die Bürobeschäftigung. Zwar haben viele internationale Unternehmen und Großkonzerne Niederlassungen in den A-Städten. Dennoch arbeiten rund zwei Drittel der deutschen Arbeitnehmer bei kleineren und mittleren Unternehmen, deren Standorte sich oft weitab der Metropolen befinden. Gerade die Secondary-Office-Standorte sind eher von mittelständischen Unternehmen geprägt, die eine hohe Standortreue und Stabilität aufweisen.
Seit 1999 haben die Bürobeschäftigtenzahlen in allen Märkten positiv entwickelt. In den kommenden Jahren ist mit einer weiteren Zunahme der Bürobeschäftigten zu rechnen, sodass auch zukünftig von einer regen Nachfrage nach Büroflächen ausgegangen werden kann.
Beim derzeitigen Renditeniveau wird der Spielraum für wirtschaftlich tragbare Investitionen in den Metropolen immer kleiner. Dadurch rücken die Secondary-Office-Standorte zunehmend in den Fokus, da sie eine attraktive Alternative zu den großen Standorten darstellen. Das bleibt nicht ohne Wirkung: Das angespannte Marktumfeld führt auch dort zu steigenden Transaktionsvolumina und sinkenden Nettoanfangsrenditen. Zudem verfügen die meisten Secondary-Office-Standorte nur über eine geringe Marktgröße – das mögliche Anlagevolumen für Büroinvestments ist folglich stark limitiert.
B-, C- und D-Standorte nicht homogen
Markus Drews, Vorstand der Demire AG, ergänzt: „Insgesamt schneiden die B-, C- und D-Standorte in vielen Parametern besser ab als die Metropolen. Allerdings ist diese Städtegruppe nicht homogen. So wurden an zahlreichen ostdeutschen Standorten Anfang der 2000er-Jahre zu viele Büros entwickelt. Die Folgen sind in vielen Büromärkten noch heute in Form von geringen Mieten und relativ hohen Leerständen sichtbar. Allerdings ist die Tendenz an den meisten Standorten seit zehn Jahren positiv."
Ansprechpartner: Sven Carstensen, Leiter der Niederlassung Frankfurt/M., bulwiengesa AG, carstensen [at] bulwiengesa.de
