Neue Büros und preiswerte Wohnungen – eine Rarität in vielen großen Städten

Am ZIA-Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen haben gleich acht Autorinnen und Autoren aus unserem Team mitgeschrieben: zu Büro-, Unternehmens-, Logistik- und Hotelimmobilien sowie Seniorenwohnen. Hier die wichtigsten Ergebnisse für das Büro-Segment.

Gute Rahmenbedingungen für Büro-Investments

Büroimmobilien haben einen riesigen Anteil am Investitionsvolumen mit Wirtschaftsimmobilien in Deutschland. Dieses war mit rund 72,6 Mrd. Euro im vergangenen Jahr das höchste je dokumentierte in Deutschland – ein Anstieg um 19 % im Vergleich zu 2018. Als einziges Immobiliensegment haben Büroimmobilien eine signifikante absolute und prozentuale Steigerung der Investments im Vergleich zum Vorjahr erfahren (+26 %) auf 39,9 Mrd. Euro. Besonders groß war die Steigerung bei Büros in A-Städten (siehe Chart des Monats März). Und auch wenn 2019 der Investment-Peak erreicht worden sein dürfte, rechnen wir für 2020 weiterhin mit einem dynamischen, hochaktiven Marktgeschehen. Niedrige Zinsen, hohe Liquiditätsreserven bei den Investoren, Strafzinsen auf Einlagen und die überschaubaren Ertragsaussichten bei Staatsanleihen – diese Rahmenbedingungen machen Investitionen insbesondere in deutsche Büroimmobilien weiterhin attraktiv.

Hoher Flächenumsatz durch immer mehr Bürobeschäftigte

Fast alle deutschen Städte profitieren in den letzten Jahren von steigenden Bürobeschäftigtenzahlen und sehen darin Chancen für einen nachhaltigen Strukturwandel. Daher konnte auch im Jahr 2019 eine rege Nachfrage auf dem deutschen Büroflächenmarkt verzeichnet werden. Der Flächenumsatz für die Top 127-Büromärkte (nur reine Stadtgebiete) lag 2019 bei knapp 6,1 Millionen Quadratmeter MFG und damit etwa 8,7 Prozent höher als das 10-Jahresmittel. Dabei verhinderte der Angebotsmangel, vor allem in A- und B-Städten, ein besseres Ergebnis.

Leerstandsquote wird sich stabilisieren

Denn in den 127 deutschen Büromarktstädten hat sich die Zunahme des Leerstands fortgesetzt, in Summe beträgt die Leerstandsquote 3,5 Prozent. In den A-Standorten liegt die Quote mit 2,8 Prozent mittlerweile deutlich unterhalb klassischer Fluktuationsreserven. 2020 dürfte sich das Büroflächenangebot trotz weiterhin hoher Bautätigkeit bei sich gleichzeitig etwas abschwächender Wachstumsdynamik bei der Bürobeschäftigung auf dem derzeitig niedrigen Niveau stabilisieren. Ausschlaggebend hierfür sind die bereits hohen Vermietungsstände in den Projekten, die den Märkten im laufenden Jahr zugeführt werden.

10-Jahres-Rekord bei Neubauflächen

Aber es wird fleißig gebaut: Die Produktion von Neubauflächen in den 127 Büromärkten lag 2019 bei ca. 2,37 Mio. m² MFG und stellt damit den höchsten Wert des letzten Jahrzehnts dar. Damit wurden auch die hohen Fertigstellungszahlen von 2009 und 2010 deutlich übertroffen. Ausgehend von den konkreten Fertigstellungspipelines für A- und B-Standorte kann auch im laufenden Jahr mit einem hohen Fertigstellungsvolumen auf den

deutschen Büromärkten gerechnet werden. Die steigenden Baupreise sowie der Mangel an qualifizierten Arbeitskräften schlagen damit noch nicht so deutlich durch wie ursprünglich angenommen, da ein Großteil der Projekte bereits final angestoßen wurde bzw. sich in fortgeschrittener Bauphase befindet.

Mietwachstum seit neun Jahren in Folge

Infolge der immer angespannteren Angebots-Nachfrage-Relation hält der aktuelle Marktzyklus mit stetig steigenden Mieten im neunten Jahr in Folge an. Bei den A-Städten lag der gewichtete Durchschnitt der Spitzenmiete Ende 2019 bei ca. 33,90 Euro/m² MFG, im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg von 9,7 %. In den B-Städten betrug der Durchschnittswert Ende 2019 15,00 Euro/m² MFG. Er lag damit ca. 4,3 % über dem Vorjahreswert. In den C- und D-Standorten stieg die Spitzenmiete um 3,4 % bzw. 2,1 % auf 13,40 Euro/m² MFG bzw. 10,50 Euro/m² MFG. Im Jahr 2020 wird das Mietwachstum in den wichtigsten deutschen Bürostandorten anhalten, wenngleich es etwas an Dynamik einbüßen dürfte. Die weiterhin rege Neubauaktivität wird auf der Angebotsseite nicht für eine signifikante Entspannung sorgen.

Rückgang der Renditen in allen Städtekategorien

Und auch nicht unbedingt für steigende Renditen – seit nunmehr zehn Jahren sind die Nettoanfangsrenditen in Deutschland rückläufig. Der Rückgang erstreckt sich dabei über alle Städteklassen, nimmt aber gerade in den Metropolen zusehends an Intensität ab – der Durchschnitt über alle A-Städte gab 2019 nochmals leicht auf 2,8 % nach. Das sorgt für Verlagerungstendenzen: So fallen die Renditerückgänge in den B-, C- und D-Städten etwas stärker aus als in den A-Standorten.

Fazit

Im Jahr 2020 wird der deutsche Büroimmobilienmarkt von einem anhaltenden Bürobeschäftigtenanstieg profitieren, wenn auch schwächer als in den Vorjahren. Dadurch steigt auch die Neubautätigkeit weiter an – relativ moderat, anders als vor knapp 20 Jahren, als große Leerstandsreserven in den deutschen Städten aufgebaut wurden. Lediglich Berlin wird in den kommenden Jahren einen sehr deutlichen Zuwachs an neuen Büroflächen sehen. Aber auch dieses Volumen bleibt im Rahmen der Flächennachfrage, sodass die marktüblichen Büromieten in allen A- wie B- und Universitätsstädten weiter steigen.

Vor allem der Kapitalmarkt macht ein Investment in deutsche Büroimmobilien auch im Jahr elf des Investmentzyklus weiter attraktiv, was zu Druck auf die Nettoanfangsrenditen führt und entsprechend steigende Preise. Neue Büros fehlen in den meisten deutschen Metropolen genauso wie preiswerte Wohnungen. Dieses Unterangebot führt dazu, dass die marktüblichen Mieten steigen und stellenweise die Entfaltung der starken wirtschaftlichen Impulse in den Städten behindert wird.

Hinweis: Der Text ist ein modifizierter Auszug aus dem Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2020 des Rates der Immobilienweisen für den ZIA.

Ansprechpartner: Alexander Fieback, Projektleiter Büro, fieback [at] bulwiengesa.de und Oliver Rohr, Projektleiter Büro, rohr [at] bulwiengesa.de