Sekundärstandorte mit höherem Renditepotenzial
Sekundärstandorte mit höherem Renditepotenzial
Schon lange sind die B-, C- und D-Standorte kein Geheimtipp unter Büro-Investoren mehr. Für DEMIRE haben wir erneut diese sog. Sekundärstandorte auf Stabilität und Rendite hin untersucht. Ergebnis: Alle untersuchten Städte haben höhere Renditepotenziale als die A-Märkte.
Um die Wahrnehmung der Sekundärstandorte zu stärken, hat die DEMIRE (Deutsche Mittelstands Real Estate AG) bulwiengesa bereits zum zweiten Mal mit der Analyse ausgewählter Städte in Deutschland beauftragt. Für den Blog haben wir die wichtigsten Ergebnisse für Sie aufbereitet; ein Blick in die vollständige Studie, die Sie kostenfrei herunterladen können, lohnt sich unbedingt.
In den A-Märkten fehlen Anlagemöglichkeiten, die Renditemöglichkeiten sind gering. Also investieren die Akteure zunehmend in Sekundärstandorte. 2017 wurden rund 27,5 Mrd. Euro abseits der großen Metropolen in Gewerbeimmobilien investiert – davon ca. 15 Mrd. Euro in den Sekundärstandorten. Der Grund für das Interesse ist nachvollziehbar: Im Durchschnitt ist die Rendite höher, zugleich ist das Mietniveau in den Sekundärstandorten hoch. Wenngleich durch die steigende Nachfrage dort die Nettoanfangsrenditen auf neue Tiefststände sinken, ist der Rendite-Spread zwischen A-Märkten und Sekundärstandorten mit zwei Prozentpunkten doch weiterhin auf einem hohen Niveau.
Bonn mit bestem Rendite-Risiko-Verhältnis
Im Rahmen der vorliegenden Studie wurden die A- und die Sekundärstandorte auch hinsichtlich ihrer Ertragsstabilität und der erzielbaren Rendite untersucht.
Hierbei wird deutlich, dass alle Sekundärstandorte höhere Renditepotenziale als die A-Märkte aufweisen. Die Spanne der erzielbaren Nettoanfangsrenditen reicht dabei von 4,2 % in Bonn bis zu 7,0 % in Stralsund und Chemnitz. Zum Vergleich: In den A-Städten werden im Durchschnitt 3,2 % erzielt.
Die in der Studie näher beschriebene Ertragsstabilität, die viele Sekundärstandorte auszeichnen, spiegelt sich auch in der Mietvolatilität wider: So weisen Märkte wie Bonn und Dortmund eine sehr geringe Schwankungsbreite bei den Mieten auf. Dadurch wird das Risiko von marktseitigen Mietkorrekturen minimiert. Auf der anderen Seite spiegeln sich in den Standorten wie Berlin und München, aber auch in Kempten und Regensburg Marktschwankungen in einer vergleichsweisen hohen Mietvolatilität wider.
Um die Renditepotenziale und das Ertragsrisiko in Relation zu setzen, wurde ein Quotient aus Rendite und Volatilität gebildet. Dieser ist in der Tabelle auf der folgenden Seite dargestellt. Hierbei zeigt sich, dass Städte wie Bonn und Dortmund ein sehr günstiges Verhältnis aufweisen, während sich die A-Städte (Berlin, München und Hamburg), aber auch Leipzig aufgrund ihrer hohen Mietschwankungen am Ende der Skala wiederfinden.
Leerstand sinkt in vielen B-Märkten
Die Leerstandsquote weist den Anteil an Angebotsflächen in einem Büromarkt aus und ist ein wichtiger Indikator für die Marktverfassungen. Im Zuge der prosperierenden Entwicklung im Büromarkt ist in fast allen A-Märkten der Leerstand deutlich gesunken. Aber auch einige Sekundärstandorte weisen einen deutlichen Leerstandsabbau auf. Dieser resultiert aus einer steigenden Nachfrage einerseits und einer rein bedarfsorientierten Bautätigkeit andererseits.
Das derzeit verfügbare Angebot an Büroflächen wird in der jeweiligen Leerstandsrate sichtbar, die Ende 2017 eine Quote von 1,5 % in Freiburg bis 12,4 % in Stralsund erreichte. Dabei wurden in den ostdeutschen Sekundärstandorten Stralsund, Chemnitz, Schwerin, Leipzig und Dresden die höchsten Leerstandsraten registriert. In den 1990er-Jahren entstanden hier viele Flächen; bis heute konnte der geschaffene Angebotsüberhang vom Markt (noch) nicht vollständig absorbiert werden.
Insgesamt ist im Beobachtungszeitraum von 2008 bis 2017 die Leerstandsrate in allen Städten außer in Bayreuth, Reutlingen, Dortmund, Stralsund, Freiburg und Essen zurückgegangen. Die genannten Städte bewegen sich jedoch – mit Ausnahme von Stralsund – hinsichtlich des Büroflächenleerstandes auf einem niedrigen Niveau. So ist bspw. in Freiburg die Leerstandsrate im Untersuchungszeitraum von 1,2 % im Jahr 2007 marginal auf 1,5 % im vergangenen Jahr (2017) gestiegen. Sie liegt damit unterhalb der sogenannten Fluktuationsreserve, die für einen funktionierenden Büromarkt unabdingbar ist.
Bis zu 39 % mehr Bürobeschäftigte seit 2008
Die Entwicklung der Bürobeschäftigtenzahlen ist ein wichtiger Indikator für die Nachfrage nach Büroflächen. Sehr positive wirtschaftliche Rahmenbedingungen haben in den vergangenen Jahren zu einem starken Aufbau der Bürobeschäftigten geführt, der in den A-Städten bei 19 % lag und an den Sekundärstandorten bis zu 39 % betrug.
Im Zeitraum von 2008 bis 2017 ist – mit Ausnahme der Stadt Stralsund – in allen ausgewählten Städten eine positive Entwicklung bei den Bürobeschäftigten zu beobachten. Vor allem Ingolstadt, Leipzig, Freiburg und Jena registrieren dabei Wachstumsraten oberhalb der 20 %-Marke.
Die dynamischste Bürobeschäftigtenentwicklung der Sekundärstandorte verzeichnete Ingolstadt mit einem Wachstum von rund 39 %. Die Lage der Stadt mitten in Bayern und innerhalb der Metropolregion München zieht leistungsstarke Unternehmen an. Neben der Automobilindustrie mit Sitz von Audi sind auch das Handwerk und der tertiäre Sektor Motoren der Ingolstädter Wirtschaft.
Im Gegensatz dazu wurden in Wuppertal und Schwerin nur geringe Wachstumsraten von 1,1 % bzw. 0,6 % bei den Bürobeschäftigten erzielt. Der wirtschaftliche Strukturwandel, der die Städte seit 1960 bzw. 1990 begleitet – Wuppertal als Zentrum der Textil- und Metallverarbeitung, Schwerin als Produktionsstandort u. a. von Lederwaren – vollzieht sich somit nur langsam.
Was bringt die Zukunft? Auch für den Prognosezeitraum von 2017 bis 2021 wird für alle Städte – mit Ausnahme von Wuppertal, Schwerin und Stralsund – ein positives Wachstum bei den Bürobeschäftigten erwartet. Dies wirkt sich positiv auf die Marktverfassung aus.
Hoher Büroflächenumsatz in Essen
Der Büroflächenumsatz, also das Volumen an Vermietungen und Eigennutzungen, spiegelt die Marktvitalität und die -aktivität wider. Vor Investitionsentscheidungen sollte auf eine marktadäquate Größe des Anlageobjekts geachtet werden. Die Relation des Flächenumsatzes zum Bestand zeigt die Wechselneigung von Mietern. Diese ist in den A-Märkten deutlich stärker ausgeprägt als in den Sekundärstandorten.
Die Nachfrage nach Büroflächen wird in der Darstellung des Flächenumsatzes deutlich. Innerhalb der untersuchten Städte zeigen die B-Städte im Vergleich zu den C- und D-Städten, dass sie neben den höchsten Fertigstellungszahlen auch über den höchsten durchschnittlichen jährlichen Flächenumsatz verfügen. Insgesamt reicht die Umsatzspanne von rund 4.300 qm MFG in Stralsund bis 112.000 qm MFG in Essen. Damit trifft in Essen die höchste Neubautätigkeit innerhalb der analysierten Kommunen von durchschnittlich 36.000 qm MFG p. a. auch auf eine hohe Nachfrage.
Investmentmarkt: A bevorzugt, aber B im Kommen
Seit der Finanzkrise im Jahr 2009 hat das Investitionsvolumen in deutsche Gewerbeimmobilien kontinuierlich zugenommen.
Generell sind die A-Städte die bevorzugten Standorte der Investoren. Der Anteil beträgt rund 80 % am Gesamtvolumen im 5-Jahres-Mittel (2013 bis 2017). Akteure investieren jedoch auch zunehmend in Sekundärstandorten. Hier konnte 2017 gegenüber dem Vorjahr ein Anstieg des Transaktionsvolumens um rund 14 % registriert werden.
Innerhalb der einzelnen Segmente sind Büroimmobilien weiterhin die beliebteste Anlageklasse. Darauf fielen 2017 rund 55 % der Investitionen. Dahinter folgen Einzelhandelsimmobilien (20 %) und Logistikimmobilien (9 %).
Die Nachfrage der Investoren nach Büroobjekten drückt sich in den jeweiligen Marktrenditen aus. Diese sind in den vergangenen Jahren stark zurückgegangen. Aufgrund von fehlenden Anlagemöglichkeiten in den deutschen A-Städten und den höheren Renditen in Sekundärstandorten rücken diese in den Fokus der Investoren. Wie die Tabelle zeigt, haben durch diese Entwicklung die Nettoanfangsrenditen in allen Städten der Fallauswahl im Jahr 2017 einen neuen Tiefststand erreicht (Anm.: Nettoanfangsrendite stellt die Netto-Mieteinnahmen in Relation zum Kaufpreis zzgl. objektbezogener Erwerbsnebenkosten dar; das bedeutet, dass bei einer niedrigen Rendite ein hoher Kaufpreis aufgerufen wird).
Aktives Immobilienmanagement steigert Performance-Potenziale der Sekundärstandorte
Der derzeit hohe Renditedruck hat in den letzten Jahren zu einem starken Absinken der IRRs (Internal Rate of Return) geführt.
Um den Erfolg von Immobilieninvestitionen abzubilden, eignet sich die IRR-Methode. Im Rahmen der 5 % Studie: Wo investieren sich noch lohnt modelliert bulwiengesa für den gesamten deutschen Immobilienmarkt die Renditepotenziale. Hierbei wird zwischen Core-Immobilien (stabile Mietsituation, gute Lage) und Non-Core-Immobilien (Immobilien mit Defiziten) unterschieden.
So werden trotz positiver Mietperspektiven bei Spitzenimmobilien (Core-Immobilien) in den deutschen A-Städten nur Werte von 1,6 % bis 3,7 % erzielt. Hier bieten einige Sekundärstandorte weit höhere Potenziale. So können durch marktadäquate Investitionen in Standorten wie Stralsund, Chemnitz oder Jena Verzinsungen von 5,7 % bis 6,6 % auch bei Einkauf von sehr guten Objekten erzielt werden.
Die dargestellten Renditepotenziale (Core) können durch aktives Immobilienmanagement noch weit übertroffen werden. Renditeorientierte Investoren kaufen daher Immobilien mit Defiziten wie beispielsweise Leerständen in guten Lagen ein. Durch den Abbau von Leerstand oder Mietsteigerungen werden die Werte der Immobilien und damit der Anlageerfolg nachhaltig erhöht. Einerseits setzt eine solche Investitionsstrategie eine hohe lokale Marktkenntnis und Vernetzung voraus, andererseits auch die entsprechenden Ankaufsvolumina. Hierbei ist insbesondere die Marktgröße zu beachten, die sich im Büromarkt im Flächenumsatz widerspiegelt.
Dass eine solche Strategie sehr erfolgreich umgesetzt werden kann, zeigt das Beispiel der gemischt genutzten Immobilie Gutenberggalerie in Leipzig, die von DEMIRE im Jahr 2015 angekauft wurde. Wie mit einem neuen Nutzungskonzept zur Belebung des Handels der Leerstand erheblich verringert werden konnte, können Sie im Exkurs in der Studie nachlesen.
Ansprechpartner: Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt bei bulwiengesa, carstensen [at] bulwiengesa.de
