Das Po­ten­zi­al für Bü­ros am Flug­ha­fen Ber­lin Bran­den­burg (BER) ist groß. Dies ha­ben wir bereits vor zwei Jahren in der Stu­die zum dortigen Bü­ro­im­mo­bi­li­en­markt ge­zeigt. Das Up­da­te 2019 zeigt nun: Es tut sich vieles im Umfeld des BER, aber die Er­öff­nung bleibt ent­schei­dend für ei­nen Groß­teil der Entwicklungen

Die Sehnsucht nach der Eröffnung ist groß, nicht nur bei den Projektentwicklern, die im Umfeld des Groß­flug­ha­fens gebaut und investiert haben. Akt­uell ist die In­be­trieb­nah­me für 2020 ge­plant. Er­neut ha­ben wir die Ent­wick­lungs­ge­bie­te rund um den Flug­ha­fen ana­ly­siert und klar ist: Trotz der wei­terhin unsicheren Flug­ha­fen­er­öff­nung entwickelt sich das Umfeld fast überall dynamisch. Nörd­lich des Flug­ha­fen­re­als und di­rekt an der süd-öst­li­chen Ber­li­ner Stadt­gren­ze hat sich hier in kür­zes­ter Zeit ei­ni­ges ge­tan – auch ohne Flug­ha­fen­er­öff­nung.

Klassische „Out-of-Town-Märkte“, wie sie beispielsweise in Frankfurt mit Kaiserlei oder Eschborn existieren, gibt es in Berlin bisher noch nicht. Der derzeitige Büromarkt in Schönefeld ist weitgehend (noch) geprägt durch ältere Bestandsgebäude und nur wenige Neubauten. Regionale Schwerpunkte befinden sich in Waltersdorf, im Umfeld des alten Terminals und am BER selbst. Mit der näher rückenden Eröffnung des Flughafens wird die Bautätigkeit anziehen, im Umkreis des Flughafens zeichnet sich dies bereits ab. Schon jetzt lässt sich das klassische Modell von Flughafenstandorten mit einer Airport City als Zentrum, ergänzt um Businessparks mit ausgeprägter Mischnutzung, anhand der einzelnen Entwicklungsareale auch am BER identifizieren.

Die Studie stellt verschiedene Entwicklungsgebiete detailliert dar. Auf mehreren 100 Hektar Bauland sind in Summe mehr als 4,5 Mio. qm BGF möglich. Mehr als 1,85 Mio. qm sind in Form von Büroflächen realisierbar. Die untersuchten Areale unterscheiden sich teilweise erheblich. Mit ihren unterschiedlichen Voraussetzungen hinsichtlich Lage, Größe und Zusammensetzung der Eigentümer gehen zudem unterschiedliche Entwicklungshorizonte einher. So könnte auf einigen Arealen sofort losgebaut werden, auf anderen steht der B-Plan noch aus. Die derzeit konkretesten Büroentwicklungen konzentrieren sich im Rahmen von Quartiersentwicklungen überwiegend auf Neu-Schönefeld, u. a. mit den Sonnenhöfen und der Mizarstraße.

Neu-Schönefeld – Sonderstellung durch gemischtes Quartier

Die Entwicklung eines gemischtgenutzten Quartiers mit Wohn- und Büronutzung im Kernbereich Schönefeld räumt dem Entwicklungsgebiet Neu-Schönefeld langfristig eine Sonderstellung ein, das sogar ohne die BER-Eröffnung erfolgreich entwickelt werden kann. In kei­nem an­de­ren Ent­wick­lungs­ge­biet des Teil­mark­tes BER wer­den zu­künf­tig Büro- und Wohn­nut­zun­gen in die­sem Um­fang mit­ei­nan­der ver­knüpft. Für Neu-Schö­ne­feld als Bürostandort sprechen einige Faktoren:

1. Eine sehr hohe Nach­fra­ge in Ber­lin trifft auf sehr ge­rin­ges Bü­ro­flä­chen­an­ge­bot auf dem Ber­li­ner Bü­ro­im­mo­bi­li­en­markt
2. Die An­zahl der Bü­ro­be­schäf­tig­ten in Ber­lin wächst, da­her wird die Nach­fra­ge auch zu­künf­tig an­hal­ten
3. Das Neu­bau­vo­lu­men in Ber­lin ist wei­ter­hin nicht aus­rei­chend, um die der­zei­ti­ge Lücke zwi­schen An­ge­bot und Nach­fra­ge zu verkleinern
4. Der Leer­stand in Ber­lin ist ins­be­son­de­re in den ge­frag­ten In­nenstadt­la­gen sehr nied­rig
5. Neu-Schö­ne­feld hat eine sehr gute MIV- und gute ÖPNV-An­bin­dung und eine schnelle Anbindung an den Flughafen
6. Sämt­li­che Bü­ro­flä­chen ha­ben Neu­bau­qua­li­tä­ten
7. Die neu­en Bü­ros sind gut ein­ge­bun­den in ein Ge­samt­quar­tier mit Wohn­nut­zun­gen
8. Voraussichtlich wird sich auch in Zu­kunft die Ur­ba­ni­tät im Ent­wick­lungs­ge­biet wei­ter ver­bes­sern

Im Gegensatz zu den anderen Entwicklungsgebieten werden in Neu-Schö­ne­feld be­reits Bau­vor­ha­ben re­a­li­siert oder sind be­reits ab­ge­schlos­sen.

Flug­ha­fen­stand­ort: wenn, dann jetzt

Für Investoren sind die Vo­raus­set­zun­gen derzeit günstig, um auf den Ent­wick­lungs­are­a­len Pro­jek­te zu re­a­li­sie­ren. So wird per­spek­ti­visch das Miet­ni­veau im Ge­samt­markt BER-Air­port stei­gen – nicht nur, wenn der neue Groß­flug­ha­fen er­öff­net und etab­liert ist, son­dern auch mit fort­schrei­ten­der Fer­tig­stel­lung der Ent­wick­lungs­ge­bie­te im Teil­markt.

Förderlich für die Vermarktung wirkt sich für das Flughafenumfeld auch die geringere Gewerbesteuer in der Gemeinde Schönefeld aus, die relevanten Einfluss für Nutzer aller Art hat. Projektentwicklungen auf Berliner Stadtgebiet haben hier Wettbewerbsnachteile, die teilweise auch den Vermarktungserfolg signifikant beeinflussen.

Die Ent­wick­lungs­ge­bie­te stehen dabei im Wett­be­werb mit zent­ra­len städ­ti­schen La­gen und pro­fi­tie­ren von der dor­ti­gen zu­neh­men­den Ver­knap­pung. Güns­ti­ge Vo­raus­set­zun­gen also für die Etab­lie­rung ei­nes Bü­ro­stand­or­tes.

Die aktuelle Studie kann hier heruntergeladen werden (PDF). Die Studie zum Büroimmobilienmarkt am BER von 2017 finden Sie hier.

Ansprechpartner: Lina Wegener, Studienautorin, bulwiengesa, wegener [at] bulwiengesa.de