Schöne Ferien im Kaiserbad
Schöne Ferien im Kaiserbad
Der Markt für Ferienimmobilien hat sich positiv entwickelt, die Ostsee ist für viele potenzielle Erwerber sehr attraktiv. Für PRIMUS Immobilien haben wir ein umfassendes Porträt der Ostseeküste Mecklenburg-Vorpommerns verfasst und die Investmentpotenziale dargestellt. Sämtliche Urlaubstrends deuten darauf hin, dass die Marktchancen auch weiterhin gut bleiben.
Die Ostseeküste Mecklenburg-Vorpommerns hat als Ferienziel eine lange Tradition. Schon vor 150 Jahren wurde das erste Seebad Deutschlands hier erbaut. Auch heute ist die Ostsee sehr beliebt, da sie als „Badewanne Berlins“ mit guter Erreichbarkeit vielfältige Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten sowie eine schöne Natur bietet. Die Ostsee profitiert daher besonders vom Bevölkerungs-, Beschäftigungs- und Kaufkraftboom in der Hauptstadt.
Mit der wachsenden Nachfrage nach Übernachtungsangeboten in Deutschland und Kapitalanlagemöglichkeiten hat sich der Markt für Ferienimmobilien in den vergangenen Jahren sehr positiv entwickelt. Die Bautätigkeit, die Transaktionen und die Kaufpreise sind gestiegen und werden sich aufgrund der positiv wirkenden Megatrends in den nächsten Jahren fortsetzen.
Die Auftraggeberin des Marktberichtes, die PRIMUS Immobilien AG, ist an der Ostseeküste von Mecklenburg-Vorpommern vor allem im Bereich der Premium-Ferienimmobilien als Projektentwickler tätig.
Wir verreisen häufiger, jedoch kürzer
Der Tourismus in Deutschland entwickelte sich in den vergangenen Jahren hervorragend. Das Statistische Bundesamt zählte im Jahr 2018 insgesamt fast 478 Millionen Übernachtungen und damit über ein Viertel mehr als noch vor zehn Jahren. Damit stiegen die Übernachtungszahlen zum neunten Mal in Folge und erreichten einen neuen Rekordwert. Etwa vier von fünf Gästen kommen aus Deutschland selbst. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer liegt aktuell bei rund 2,6 Tagen pro Reise. An der Ostsee wird fünf bis sechs Tage Urlaub gemacht. Neben dem starken Wachstum von Messe- und Städtetourismus ist auch das Wellness- oder Sportwochenende am Meer oder in den Bergen immer stärker gefragt. Die Anzahl der Kurzurlaube ist seit 2003 um mehr als 50 Prozent gestiegen. Die Entwicklung hin zu kürzeren, aber häufigeren Reisen ist ein Langzeittrend. Die Bedeutung schnell erreichbarer Ziele in Deutschland nimmt daher zu und liegt auch unter ökologischen Gesichtspunkt im Trend.
Laut einer aktuellen Studie der Allianz Global Assistance aus 2018 unternimmt nahezu die Hälfte der Befragten Kurzreisen (44,2 %). Aber Deutschland wird auch für längere Aufenthalte immer interessanter und beliebter. Etwa jeder dritte deutsche Bürger bevorzugt auch für längere Reisen mit einer Dauer von drei oder mehr Nächten das eigene Land. In einer Umfrage der BAT-Stiftung für Zukunftsfragen im Jahr 2018 gaben 52 Prozent der deutschen Befragten an, dass sie statt einer Fernreise nun lieber heimische Ziele anpeilen und auswählen.
Boom in den Kaiserbädern
Das Bundesland Mecklenburg-Vorpommern konnte in den vergangenen zehn Jahren eine sehr positive Entwicklung bei der Anzahl der Gästeankünfte (+14,3 %) und der Übernachtungen (+8,2 %) verzeichnen. In den Ostseebädern selbst wuchsen die Kennziffern noch stärker als im Bundesland. Laut Statistischem Amt Mecklenburg-Vorpommern wurden 2017 im Bundesland insgesamt knapp 30 Millionen Übernachtungen gezählt. Drei Viertel davon werden in den Küstenregionen des Landes verbracht. Zu fast 97 Prozent stammen die Gäste aus Deutschland.
Mehr als ein Drittel der Übernachtungen wurden 2017 in Hotels gebucht. Dahinter folgen mit rund 4,9 Millionen Übernachtungen Ferienhäuser und -wohnungen. Seit dem Jahr 2014 nehmen die Gästeankünfte und Übernachtungen in diesen Objekten zu.
In Betrieben mit mehr als zehn Ferienwohnungen existiert aktuell ein Gesamtbestand von insgesamt rund 54.000 Ferienhäusern und -wohnungen, der nach einem Rückgang in den vergangenen Jahren neuerdings wieder ansteigt. Während mehr größere Komplexe mit über 100 Einheiten neu entstehen, sinkt die Anzahl von kleineren Ferienobjekten. Die Bedeutung von ergänzenden Service- und Freizeitangeboten steigt; diese sind in größeren Anlagen deutlich leichter realisier- und finanzierbar. Objekte aus Ferienwohnungen und Hotelzimmern, wie das aktuell in Ahlbeck in Bau befindliche Suitenhotel der PRIMUS Immobilien AG, sind dafür exemplarisch. An der Ostsee ist daher das Mietniveau vergleichsweise hoch. Laut BestFewo liegen die Jahresdurchschnittspreise zwischen 90 und 100 Euro. In der Hochsaison sind Preise für Premiumobjekte von über 200 Euro pro Nacht der Standard.
Die Seebäder erfreuten sich in den vergangenen Jahren meist stärkerer Beliebtheit als andere Regionen des Bundeslandes. Etwas mehr als die Hälfte der Ostseeurlauber kommt aus den alten Bundesländern. Überdurchschnittlich gut entwickelten sich die Übernachtungszahlen in den Kaiserbädern Ahlbeck, Heringsdorf und Bansin auf Usedom, die seit 2005 nur gemeinschaftlich als Heringsdorf bezeichnet werden. Ebenso besser als im Landesdurchschnitt sind die Tourismuskennziffern in Boltenhagen, Zingst und Kühlungsborn. Laut Trendprognose wird sich die positive Entwicklung auch in den kommenden Jahren fortsetzen.
Viele Ferienimmobilien durch Erbschaften finanziert
Die Nachfrage nach Immobilien und somit auch nach Ferienobjekten wird neben den niedrigen Zinsen durch ein erhebliches Volumen von Erbschaften gestützt. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat in einer Studie im Auftrag der Hans-Böckler-Stiftung für den Zeitraum von 2012 bis 2027 ein Erbvolumen von bis zu 400 Milliarden Euro pro Jahr errechnet. Diese Werte basieren auf dem Vermögensbestand im Jahre 2012 der Personen im Alter über 70 Jahren. Geerbt wird in der Regel in einem Alter von 40 bis etwa 65 Jahren. Gut ein Drittel aller Einwohner Deutschlands sind potenzielle Erben. Viele Erwerber von Ferienimmobilien haben diese mit Erbschaften finanziert.
Ein Muss: Stellplatz, Balkon und Fernseher
Die Ostsee liegt in der Gunst der potenziellen Erwerber von Ferienimmobilien weit vorn. Von den bereits vollzogenen Käufen haben fast zwei Drittel eine Wohnung und ein Drittel ein Ferienhaus erworben. Wichtige Kauf-, aber auch Vermietungskriterien sind das Vorhandensein eines Kfz-Stellplatzes. Ein Muss ist weiterhin ein Balkon bzw. eine Terrasse. Bietet ein Balkon sogar Wasserblick, sind Miet- und Kaufpreisaufschläge von mindestens 25 Prozent und mehr möglich. Premiumimmobilien in der ersten Reihe mit unmittelbarer Strandnähe sind daher deutlich werthaltiger als Objekte fern des Wassers. Vier von fünf deutschen Urlaubern wollen auch in ihren Ferien nicht auf den Fernseher verzichten und zukünftig wird auch ein kostenfreies WLAN zum Standard gehören.
Gewinnerwirtschaftung und Wertsteigerung werden Käufern immer wichtiger
Mehrheitlich wird eine Ferienimmobilie zur Altersvorsorge und zur Kapitalanlage erworben. Mehr als drei Viertel der Käufer (78,2 %) planen laut Befragung von FeWo-Direkt und Engel & Völkers bereits von Anfang an die Vermietung des Objektes. Jeder zweite Besitzer will dadurch die laufenden Kosten decken, zumal fast alle Käufer eine Fremdfinanzierung aufnehmen. Der Eigenkapitaleinsatz beträgt in der Regel zwischen 30 und 50 Prozent. Wesentlich stärker als noch vor ein paar Jahren ist der Leitgedanke, einen Gewinn zu erwirtschaften und eine Wertsteigerung zu erzielen.
Die potenzielle, temporäre Eigennutzung einer Ferienimmobilie ist eine weitere Besonderheit und gleichzeitig das zweitwichtigste Kaufmotiv. Daher spielt die Entfernung zwischen Wohnort und Standort der Ferienimmobilie eine wichtige Rolle. Für die Ostseeküste Mecklenburg-Vorpommerns sind daher Käufer aus dem Berliner und Hamburger Großraum prägend. Die FeWo-Direkt- und Engel & Völkers-Befragung ergab durchschnittliche Vermietungseinnahmen vor Kosten, Steuern und Finanzierung von jährlich rund 15.000 Euro. Bei durchschnittlichen Kaufpreisen auf den Ostsee-Inseln in den Jahren zwischen 2011 und 2016 von knapp 240.000 Euro sind Bruttorenditen von rund 6 % pro Jahr erzielbar.
Durch die starke Nachfrage wuchsen die Kaufpreise auch in den vergangenen Jahren deutlich an. Die Durchschnittskaufpreise sind seit 2012 um rund 48 Prozent auf aktuell etwa 4.600 Euro/qm angestiegen. Die mittlere jährliche Wachstumsrate lag bei rund 6,8 Prozent. Dadurch ist die Renditeerwartung mittlerweile auf ein Niveau von 4 bis 5 % gesunken, je nach Lage- und Objektqualität.
Fazit: Aus Sicht von bulwiengesa wird die Nachfrage nach Ferienimmobilien im Neubau auch in den kommenden Jahren bestehen und, auch durch die guten Tourismuskennziffern, zu weiteren Kaufpreissteigerungen führen. Es bestehen daher gute Marktchancen für Investments in Ferienimmobilien.
Ansprechpartner: André Adami, Bereichsleiter Wohnen Nord-, West- und Ostdeutschland bei bulwiengesa, adami [at] bulwiengesa.de
