Gemeinsam mit der Bayern LB haben wir den Deutschen Immobilien Score (DISco) entwickelt. Dieser zeigt aktuelle und künftige Stärken-/Schwächen-Profile aller deutschen Immobilienmärkte in den Segmenten Büro, Wohnen und Einzelhandel. Wenn dann auf einmal Miesbach besser abschneidet als so manche B-Stadt, hat das gute Gründe.

Die Scores schätzen Qualität und Marktentwicklung eines Standortes ein. Investoren, Finanzierer, Projektentwickler oder Fondsmanager sehen die Stärken und Schwächen eines Marktes auf einen Blick, können die Potenziale nach Assetklassen, Regionen, zeitlicher Entwicklung im Ganzen oder auch für einzelne Standortfaktoren betrachten und damit wesentlich präziser bewerten.

Denn die Immobilienmärkte Deutschlands sind heterogen; selbst für Profis ist es manchmal schwer zu erkennen, welcher Standort welches Potenzial hat bzw. wie (in)stabil einzelne Risikokomponenten an einem Standort sind. Über den Zeitreihenvergleich des DISco lassen sich detailliert Veränderungen erkennen: Wie hat sich in den letzten Jahren die Wirtschaft insgesamt, aber auch in einzelnen Märkten verändert?

Wir haben Standorte anhand von sechs Kategorien bewertet:

• Immobilienmarkt
• Erreichbarkeit
• Bevölkerung
• Angebot und Nachfrage
• Wirtschaft
• Finanzmarkt

Zum ersten Mal wurden die Zusammenhänge zwischen Marktfaktoren und Immobilienpreisen in dieser Genauigkeit ermittelt und in ein Marktscoring überführt. Alle eingeflossenen Variablen beeinflussen die Werte (Renditen/Kaufpreise) ihres Segments. Damit bildet DISco eine optimale Grundlage, um Szenarien durchzurechnen.

Manuelle Eingriffe in Gewichtungen der Variablen finden nicht statt: Durch das verwendete ökonometrische Verfahren wird das häufig kritisierte Problem vermieden, die Variablen der Scoring-Modell rein subjektiv zu gewichten – sowohl Chancen als auch Risiken werden neutral erfasst. Als Datenquellen dienen unsere Datenbank RIWIS, Makrodaten und -prognosen von BayernLB Research sowie amtliche Statistiken.

Score und Prognose für 400 Landkreise und 127 Städte

Auf dieser Grundlage wird ein jährlicher Score für über 400 Landkreise bzw. kreisfreie Städte (Wohnen) und die 127 Marktstädte (Büro und Einzelhandel) berechnet. Der Beginn der Zeitreihe ist dabei in allen Segmenten das Jahr 2007. Zudem wird als Prognose ein Score für die nächsten drei Jahre errechnet. So findet unter anderem unsere jährliche Wohnungsmarktprognose in dem Scoring-Modell Verwendung. Außerdem berechnen wir weitere wichtige Prognosen für den Immobilienmarkt, die ebenfalls in das Modell einfließen, unter anderem Baufertigstellungen, Baugenehmigungen, Haushalts- und Bevölkerungsprognosen. Die Prognosen der wirtschaftlichen Rahmendaten entstehen in Zusammenarbeit mit der Bayrischen Landesbank. Erhältlich ist der DISco übrigens über RIWIS (riwis [at] bulwiengesa.de).

Wohnen: Miesbach oder Mainz?

Zurück nach Miesbach. Inwiefern schneidet die oberbayrische Kreisstadt im Segment Wohnen besser ab als beispielsweise Mainz, hat also weniger Risiken? Das Spider-Chart zeigt: Miesbach profitiert von einer (noch) geringeren Arbeitslosenquote als Mainz, die Baukosten sind niedriger, das verfügbare Einkommen höher und bzgl. Übernachtungszahlen steht die bayrische Stadt ebenfalls besser da als die rheinlandpfälzische Landeshauptstadt.

Büro: Bochum oder Düsseldorf?

Ein weiteres Chart zeigt allen Interessierten noch weitere Vergleichsmöglichkeiten. Diesmal wurde das Büro-Segment zweier – ungleicher – Städte im allgemeinen Vergleich betrachtet.

Sie möchten RIWIS ausprobieren oder haben Fragen? Schreiben Sie uns!

Ansprechpartner: Björn Bordscheck, Bereichsleiter Datenservices bei bulwiengesa, bordscheck [at] bulwiengesa.de