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Deutschland, eines der wichtigsten Exportländer im Herzen Europas, verfügt über zahlreiche Logistikstandorte. In den vergangenen Jahren haben zahlreiche internationale Investoren in deutsche Logistikimmobilien investiert – vor allem durch Ankäufe ganzer Portfolios. Doch wo lohnen sich Investments? Was treibt die Nachfrage?

Der Markt für Logistikimmobilien in Deutschland scheint für viele Investoren so attraktiv zu sein wie nie zuvor. Dieses Segment erreichte 2016 knapp 2,3 Mrd. Euro Investmentumsatz bei großflächigen Logistikimmobilien. In Industrieobjekte wurden weitere 361 Mio. Euro investiert, in Unternehmensimmobilien gute 1,8 Mrd. Euro. Der gesamte Umsatz im gewerblichen Immobiliensegment beläuft sich 2016 damit auf knapp 4,5 Mrd. Euro. Der fünfjährige Investmentmarkt-Durchschnitt wurde 2016 um knapp 8 Prozent übertroffen, auch wenn der Rekordwert von 2015 mit 5,6 Mrd. Euro nicht erreicht wurde. Dennoch hat das Interesse an der Assetklasse spürbar zugenommen, was auch die hohe Renditekompression eindeutig belegt.

Mit der Studie „Logistik und Immobilien 2016“ hat bulwiengesa die 2015 begonnene Untersuchungsreihe zur Anlageklasse Logistikimmobilien in Deutschland fortgesetzt. Partner der Konsortialstudie sind Berlin Hyp, BREMER, Goodman und Savills. Im Herbst 2017 erscheint die nächste Ausgabe.

Was macht diesen Markt so attraktiv? Mit rund fünf Prozent sind die Renditen für neugebaute Logistikimmobilien in München, Hamburg und Berlin vergleichsweise hoch. Diese sind außerdem weniger zyklischen Schwankungen unterworfen als etwa Büros oder Einzelhandelsimmobilien. Das zieht vor allem ausländische Investoren an, die seit einigen Jahren verstärkt auf dem deutschen Logistikimmobilienmarkt investieren. Im Jahr 2011 betrug der Anteil ausländischer Investoren noch 47 Prozent, 2015 waren es schon 69 Prozent. 2016 hat der Anteil wieder etwas abgenommen, weil kaum Portfolios verfügbar waren. Diese sind für internationale Investoren viel interessanter, während deutsche Investoren Einzeldeals favorisieren.

Nachfrage bleibt hoch

Der Bedarf an Logistikflächen ist hoch. Und nichts deutet derzeit darauf hin, dass sich das bald ändern könnte. Auch die steigende Anzahl von neu gebauten Logistikflächen ist ein Indiz dafür. Denn die Megatrends in den Bereichen Konsum und Produktion wie E-Commerce und Industrie 4.0 wirken sich auf die Distribution aus. Ein Beispiel ist die Zunahme der E-Commerce-Einkäufe. Künftiges Wachstum wird den Bedarf an Logistikfläche vergrößern, insbesondere in den Bereichen B2B und Frischelogistik, in denen E-Commerce in Deutschland bisher noch eine untergeordnete Rolle spielt.

Die Stärken der deutschen Volkswirtschaft und damit auch die der Logistik sind sehr eng miteinander verwoben. So führt der im internationalen Vergleich recht hohe Anteil des Verarbeitenden Gewerbes in Kombination mit einer hohen Exportquote zu einem starken Bedarf an Logistikflächen. Auf der anderen Seite hat Deutschland eine große Konsumentenmasse und eine hohe Kaufkraft. Als Transitland im Herzen Europas versorgt es zudem auch andere Teile Europas.

Wer steckt hinter der Nachfrage?

Wie in vielen anderen Bereichen ist auch im Logistiksektor ist eine gewisse Konzentration zu spüren. So zogen die 20 größten Nachfrager in den letzten fünf Jahren mindestens 30 Prozent des gesamten Flächenumsatzes auf sich. Diese Unternehmen kommen aus den Bereichen Logistik (einschließlich KEP-Dienstleister), E-Commerce sowie Automotive-Logistik im Verarbeitenden Gewerbe. Auch die Handelslogistik treibt stark die Nachfrage. Neben Unternehmen und vielen großen Konzernen mit einem sehr großen Bedarf gibt es ein sehr zersplittertes und kleinteiliges Feld.

Die Top-10-Nutzergruppen Deutschlands, 2011–2016

1. Deutsche Post DHL Group (Spedition/Transportwesen): 3,83 %

2. Amazon (E-Commerce): 3,02 %

3. Schwarz-Gruppe (Handelslogistik): 2,21 %


4. Volkswagen-Gruppe (Verarbeitendes Gewerbe/Automotive): 1,96 %


5. BMW (Verarbeitendes Gewerbe/Automotive): 1,85 %


6. DB Schenker Logistics (Spedition/Transportwesen): 1,75 %


7. Kühne + Nagel (Spedition/Transportwesen): 1,59 %


8. Fiege Logistik Gruppe (Spedition/Transportwesen): 1,45 %


9. Rudolph Logistik Gruppe (Spedition/Transportwesen): 1,43 %


10. Metro Group (Handelslogistik): 1,40 %


Immer weniger Unternehmen bauen oder erwerben eine Logistikimmobilie für den eigenen Bedarf. Deshalb sind die Flächenumsätze eindeutig durch Vermietungen getrieben: In den letzten fünf Jahren wurden zwischen 70 und 90 Prozent der Flächen durch die Nutzer angemietet.

Große regionale Unterschiede

Die Nachfrage nach Logistikflächen ist regional unterschiedlich. So nutzen die großen Autobauer große Flächen in der Nähe ihrer Standorte. Ersatzteillager wiederum liegen teilweise abseits vom Produktionsstandort sehr zentral in der Mitte Deutschlands. Darüber hinaus gibt es eine ganze Reihe von Zulieferbetrieben, die in Süddeutschland verortet sind.

Dagegen suchen die Standorte der E-Commerce-Logistik meist die Nähe zu Konsumenten. Hier ist das Feld deutlich großvolumiger und auf wenige Standorte fokussiert. Dabei stechen die Branchengrößen wie Amazon und Zalando hervor, die meist innerhalb oder in der Nähe von Metropolregionen angesiedelt sind. Nur in Einzelfällen werden auch Standorte jenseits der etablierten Logistikregionen bezogen, so z. B. von Home24 in Walsrode zwischen Hamburg und Hannover/Braunschweig.

Wer ist am attraktivsten? Scoring von 28 Logistikregionen

Interessant ist auch ein Blick auf die gesamte immobilienökonomische Attraktivität der 28 Logistikregionen in Deutschland. Meist, so zeigt die Untersuchung, sind die Agglomerationen am attraktivsten. Denn hier wird ein Großteil der Flächennachfrage bzw. Bedarf an Logistikfläche erzeugt.

Das obere Drittel der Rangliste hat sich stabil entwickelt. Nach wie vor Nummer eins: der Logistikstandort Hamburg. Er punktet vor allem durch eine hohe Flächennachfrage, eine sehr gute Bautätigkeit und Flächenverfügbarkeit. Gleichzeitig sind die Mieten noch vergleichsweise günstig und die Investmentnachfrage stark.

München rückt vier Plätze vor auf Platz zwei. Berlin hingegen hat im aktuellen Ranking etwas an Dynamik verloren und fällt um eine Position auf Rang drei. Der zunehmende Mangel an freien Flächen und entsprechendem Personal in den Metropolregionen lässt Unternehmen nach Ausweichmöglichkeiten suchen. So dient beispielsweise der „Hidden Champion“ Augsburg als alternative Region für Bedarfe, die in München nicht mehr gedeckt werden können. Als weiteren Hidden Champion benennt die Studie auch Nürnberg, Koblenz und Standorte in Thüringen rund um die A 4. 

Die Logistikregion Düsseldorf kletterte einen Platz nach oben auf Rang vier, Rhein-Main/Frankfurt fiel um einen Platz an fünfte Stelle. Ausschlaggebend für diese Entwicklung war eine hohe bzw. etwas niedrigere Nachfragedynamik im Markt. Auch durch sehr gute sozio- und regionalökonomische Aspekte, die u. a. aus der guten Lage und infrastrukturellen Anbindung hervorgehen, erreichten Düsseldorf und Rhein-Main/Frankfurt diese Platzierungen. Dank guter sozio- und regionalökonomischer Entwicklung verbesserten sich auch die Logistikregionen Rhein-Neckar und Nürnberg um drei bzw. vier Positionen.

Hinweis: Der Text ist erstmals auf Englisch erschienen im MIPIM-Special des Immobilienmanager 03/2017

Autor: Tobias Kassner, Bereichsleiter Industrie- und Logistikimmobilien, bulwiengesa AG, kassner [at] bulwiengesa.de