Das Brot- und Buttergeschäft der Logistiker findet vor den Toren der Städte statt. Was eine gute Logistikregion ist, hängt allerdings stark vom Marktsegment ab. Was eine gute Immobilie ist, immer mehr davon, ob sie flexibel nutzbar ist.

Der Hype um das Thema Citylogistik oder auch Urbane Logistik ist bis heute ungebrochen. Beinahe wöchentlich werden Artikel zu diesem Thema veröffentlicht. Zweifellos ist die Urbane Logistik für die zukünftige Entwicklung der Städte und von Logistikimmobilien von hoher Bedeutung. Dabei bleibt oftmals eines außer Acht: Ohne das „Brot- und Buttergeschäft“ der Logistiker müsste die Volkswirtschaft, will man bei dem Bild bleiben, eher kleine Brötchen backen oder gar Hunger leiden. Denn nach wie vor ist die Urbane Logistik nur ein Nischenprodukt, das große Volumengeschäft der Logistiker findet dagegen, von vielen unbemerkt, vor den Toren der Metropolen statt. Hier werden Rohstoffe für die Fertigung umgeschlagen, Waren distribuiert – kurz: die Volkswirtschaft am Leben erhalten.

So sind es auch die etablierten Marktsegmente, die dominant bleiben. Sie vereinen die meiste Nachfrage nach Logistikflächen auf sich. Die Speditions- und Transportlogistik nimmt da naturgemäß eine wichtige Position ein. Mit großem Abstand generiert dieser Sektor die höchsten Flächenumsätze. Die Nutzer bevorzugen dabei überwiegend Standorte innerhalb einer der bedeutendsten Logistikregionen. Im Anschluss sind es die Nutzer aus den Sektoren Automobillogistik sowie E-Commerce, die in den vergangenen Jahren sehr viel Logistikfläche nachgefragt haben. Insbesondere produktionsnahe Logistiksektoren siedeln sich auch abseits der großen Logistikregionen an. Das „Kompetenzzentrum Logistikimmobilien“, ein Zusammenschluss der Unternehmen bulwiengesa, Berlin Hyp, BREMER, GARBE und Savills, das seine vierte Studie „Logistik und Immobilien“ auf der Expo Real 2018 vorgestellt hat, wird mit einem eigens entwickelten Scoringsystem für Logistikregionen eine nützliche Handreichung veröffentlichen.

Die Wirtschaft boomt, Investoren lieben Logistikimmobilien

Logistikimmobilien sind längst auch für Investoren interessant: Als Anlageklasse verzeichnen sie in Deutschland gegenwärtig die stärksten Zuwächse im Vergleich zu allen anderen Immobilienklassen.

Die exportorientierte Wirtschaft und die sehr gute Binnennachfrage mit gehobener Konsumlaune der Bevölkerung erfordern ein immer dichteres Netz an Logistikimmobilien aller Art, um die Produktions- und Lieferketten aufrechtzuerhalten. Ohne Logistik und die dazu notwendigen Immobilien steht die Wirtschaft still. Das ist eine Binsenweisheit, zeigt aber doch, wie bedeutend die Verknüpfung von Logistik- und Immobilienwirtschaft für die gesamte ökonomische Entwicklung ist. Die aktuelle Studie zeichnet ein weiterhin prosperierendes Bild – mit anhaltend hoher Nachfrage. Allerdings werden die Flächen in den Metropolregionen immer knapper.

Neubau, fast überall

Dabei wird fleißig gebaut: 2017 wurde mit 4,6 Millionen Quadratmetern fertiggestellter Logistikfläche das höchste Fertigstellungsvolumen binnen eines Kalenderjahres seit Beginn der Marktbeobachtung gemessen. Die Prognose der Vorjahresstudie lag zwar mit fünf Millionen Quadratmetern leicht darüber, der erreichte Wert bleibt trotzdem Spitze. Für 2018 zeichnet sich erstmals wieder eine Delle im Flächenneuzugang ab; realistisch erscheint ein Fertigstellungsvolumen von etwas mehr als 4,2 Millionen Quadratmetern (Stand 31.7.18).

Gebaut wird nach wie vor gleichermaßen in den etablierten Logistikzentren wie auch in der Peripherie, wo speziell für großflächige Logistikimmobilien noch Standorte gefunden werden müssen. Innerhalb der fünf wichtigsten Logistikregionen gab es im langfristigen Betrachtungszeitraum zwischen 2013 und Ende Juli 2018 Verschiebungen: In der Region Rhein-Main/Frankfurt wird mit Abstand am meisten gebaut. Sie bleibt auf dem Spitzenplatz mit einem Fertigstellungsvolumen von 1,9 Millionen Quadratmetern fertiggestellter Fläche, gefolgt von Hamburg (voriges Jahr Platz drei) mit 1,4 Millionen Quadratmetern und Düsseldorf (voriges Jahr Platz zwei) mit mehr als 1,3 Millionen Quadratmetern.

Ansprüche der Nutzer steigen, das macht es für Investoren kompliziert

Klar ist: In Logistikimmobilien zu investieren wird anspruchsvoller, weil die Ansprüche der Nutzer steigen. Gleichwohl sind die Renditeaussichten bei Investitionen in Logistikimmobilien vergleichsweise höher. Einige Parameter sind jedoch essentiell für ihre Rentabilität, so etwa die Flexibilität der Immobilie. Gute Noten bekommen vielfältig nutzbare Immobilien, mit Anbindung an Flughafen, Autobahn, Wasser- oder Schienenwege. Auch die Möglichkeit einer 24-Stunden-Betriebserlaubnis für den Dreischichtbetrieb verbessert die Renditechancen erheblich. Die Mietvertragslaufzeiten haben ebenfalls einen wachsenden Einfluss auf die Renditechancen. Wobei die Mietlaufzeiten gerade bei großen Flächen deutlich abgenommen haben: Im Vergleich zum Jahr 2013 betrug 2017 der Anteil an Vermietungen mit Laufzeiten über mehr als zehn Jahre nur noch die Hälfte von damals. Auch deshalb ist die flexible Nutzungsmöglichkeit einer Logistikimmobilie mit der Chance einer Zweit- oder Drittnutzung so wichtig.

Hinweis: Der Artikel ist erstmals erschienen in LogReal.direkt 04/2018.

Ansprechpartner: Tobias Kassner, Bereichsleiter Industrie- und Logistikimmobilien bei bulwiengesa, kassner [at] bulwiengesa.de