Core plus oder Value Add? Strategien im Immobilien-Investment
Core plus oder Value Add? Strategien im Immobilien-Investment
Investmentnachfrage und Preisniveau sind hoch, die Marktakteure agieren immer professioneller. In der Folge differenzieren Investoren ihre Strategien immer weiter aus. Für die MÄHREN AG, die sich auf den Ankauf von Mietshäusern spezialisiert hat, haben wir einen Blick auf das Thema geworfen.
Rückblick: Erst mit dem Einstieg ausländischer Investoren vor rund 25 Jahren kam professioneller Schwung in den deutschen Wohnungsmarkt. Und die Zeiten, in denen sich Investoren anfingen, sich überhaupt mit austarierten Anlagestrategien und Portfoliooptimierungen beschäftigten, liegen, wir erinnern uns, erst gute zehn Jahre zurück. Inzwischen kommt kein erfolgreicher Marktteilnehmer mehr ohne passgenaue Marktsegmentierung und -strategie aus.
Die verschiedenen klassischen Investment-Risikoklassen unterscheiden sich nach
- Standortrisiko
- Objektrisiko
- Haltedauer
- Eigenkapitaleinsatz
- Renditeerwartung.
Um eine angemessene Rendite zu erzielen, werden aktuell immer häufiger höhere Risiken eingegangen, sowohl bei den Standorteigenschaften als auch bei den Objektqualitäten. Geringere Objektqualitäten haben in der Regel größere Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen zur Folge.
Als Faustregel gilt: Je höher das Risiko, desto höher die Rendite – und desto schneller wird ein Objekt wieder verkauft. Während sich die Haltedauer der Immobilie mit höherer Renditeerwartung also verringert, wird bei diesen Objekten kein oder ein geringerer Anteil Fremdkapital eingesetzt als bei Core-Investments.
Core-Immobilien sind hochwertige Bestandsimmobilien und Neubauentwicklungen. Sie zeichnen sich durch eine sehr hohe Objektqualität mit keinen oder nur geringen Instandhaltungsmängeln aus. Core-Investments befinden sich in guten und sehr guten Lagen. Sie sind außerdem durch keinen oder nur geringen Leerstand sowie langfristige Mietverträge mit stabilen Mieterträgen geprägt. Klassische, passive Core-Investoren sind Versicherungen, Pensionskassen oder langfristig orientierte Investoren. In der Regel halten sie das Objekt mehr als zehn Jahre, also über die Spekulationsfrist hinaus.
Aktivere Investoren, beispielsweise Projektentwickler, gehen etwas größere Risiken ein und erzielen in der Regel auch höhere Renditen.
Die jeweilige Strategie orientiert sich an den Objekt- sowie Standortpotenzialen des konkreten Gebäudes. Während Core- und Core-plus-Investoren eine Buy-and-Hold-Strategie wählen, arbeiten Value Add- und Opportunity-Investoren aktiv an der Immobilie und entwickeln sie weiter. Auf diese Weise werden Objekte neu positioniert und steigen daher in ihrem Wert.
Hinweis: Der Text ist ein leicht geänderter Auszug aus dem 1. Berliner Miethaus-Marktbericht im Auftrag der MÄHREN AG. Die zweite Studie ist für 2019 geplant.
Ansprechpartner: André Adami, Niederlassungsleiter Berlin bei bulwiengesa, adami [at] bulwiengesa.de
