Hotels: Konsolidierung einer Boom-Branche
Hotels: Konsolidierung einer Boom-Branche
Erneut haben wir mit Union Investment das Marktvolumen von investmentrelevanten Hotels berechnet. Dieses ist zwölf Jahre lang gewachsen, 2019 sogar auf Allzeithoch. Damit ist es vorerst vorbei, Prognosen ab 2020 sind kaum möglich. Immerhin kann ohne „zweite Welle“ zumindest die Ferienhotellerie auf eine zufriedenstellende zweite Jahreshälfte hoffen.
In der Corona-Berichterstattung wird leicht vergessen, dass die Tourismusbranche in den letzten zwölf Jahren eine der am stärksten wachsenden Branchen war. 2019 war ein hervorragendes touristisches Jahr, mit knapp einer halben Milliarde Übernachtungen in Deutschland. Die Stadthotellerie profitierte bis dahin stark vom Messe- und Kongressgeschäft. Und die Ferienhotellerie verbuchte 2019 eine noch nie dagewesene hohe Binnennachfrage.
In zwölf Jahren ist das Marktvolumen investmentrelevanter Hotels in Deutschland auf zuletzt 61,1 Mrd. Euro gewachsen. Selbst während der Finanzkrise 2008/2009 stieg das Marktvolumen leicht an. Wie aus den neuen Berechnungen hervorgeht, ist der Marktwert investmentrelevanter Hotels in Deutschland gegenüber 2018 (57,5 Milliarden Euro) um rund 6,3 Prozent gestiegen.
265.000 Euro für fünf-Sterne-Zimmer
Damit liegt rein rechnerisch der Wert eines Hotelzimmers in Deutschland nun bei rund 150.800 Euro. Da sind 5.600 Euro mehr als 2018. Die Luxushotellerie erreicht einen durchschnittlichen Wert pro Zimmer von rund 265.000 Euro, die Budget/Economy-Hotellerie von rund 109.000 Euro.
Über den gesamten Betrachtungszeitraum von 2007 bis 2019 verzeichneten das Economy- und Midscale-Segment prozentual die höchsten Wertzuwächse. Dem Economy-Segment sind rund 19 Prozent, dem Midscale-Segment rund 45 Prozent aller investmentrelevanten Zimmer in Deutschland zuzurechnen.
Wie in den Jahren zuvor resultierte 2019 der Wertzuwachs (Vorjahr +9,5 Prozent) aus einem anhaltend hohen Neubauvolumen an Hotelflächen (= Mengeneffekt) sowie aus einer Wertsteigerung im Bestand (= Performanceeffekt), da auch 2019 die touristischen und immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland hervorragend waren.
Entsprechend gut lief es 2019 für Hotels in Städten und Ferienregionen. Von den 81 deutschen Großstädten mit über 100.000 Einwohnern erreichten vierzehn Städte 2019 Volumina von über zwei Millionen Übernachtungen, weshalb dort, aber auch anderswo im Land, viele neue Hotels, Hostels und Serviced Apartments entstanden. Aktuellen Studienergebnissen zufolge hat sich das Projektentwicklungsvolumen im Hotelbereich in den deutschen A-Städten innerhalb von zehn Jahren mehr als verdreifacht. Allein in Frankfurt stiegt die Zahl der Hotelbetten innerhalb eines Jahres um knapp zehn Prozent.
Angesichts dieser starken Neubautätigkeit umfasst das als investmentrelevant eingestufte Angebot mittlerweile rund 405.000 Gästezimmer, die sich deutschlandweit auf Städte und Ferienregionen verteilen. Fast ein Viertel der Zimmer befinden sich in Städten mit weniger als 100.000 Einwohnern, in denen teilweise die Übernachtungszahlen stärker als in den Großstädten stiegen.
Das investmentrelevante Angebot setzt sich sowohl aus klassischen Businesshotels als auch aus Ferien- und Apartmenthotels sowie aus unterschiedlichsten Mixed-Use-Konzepten mit Co-Working und Co-Living-Komponenten zusammen. Da für jeden Investor die Leistungsfähigkeit des Betreibers von immenser Wichtigkeit ist, nimmt die Markenhotellerie einen maßgeblichen Anteil im Angebotsset und damit am Hotelmarktvolumen in Deutschland ein. 2019 stieg der Anteil der Markenhotellerie, gemessen an der Grundgesamtheit aller Zimmer in Hotels und Hotel garni in Deutschland, von 50,4 auf 52,1 Prozent.
Corona bremst Wachstum
So erfreulich für Bestandshalter der erneute Wertzuwachs in der Hotellerie ist – das 2019 berechnete Marktvolumen wird aufgrund der aktuellen Situation in den nächsten ein bis zwei Jahren kaum steigerungsfähig sein.
Durch die Corona-Krise ist das Marktwachstum vorerst gestoppt. Die bisherigen Auswirkungen sind deutlich stärker als die während der Finanzkrise, aber nicht durch die wirtschaftliche Entwicklung verursacht. Durch den harten Shutdown verzeichnen alle Bestandsobjekte deutliche Umsatzeinbußen und viele Entwicklungsvorhaben sind vorerst verschoben. Mit welchen Marktvolumen wir 2020 zu rechnen haben, lässt sich derzeit nicht exakt vorhersagen. Dies wird u.a. davon abhängen, wie schnell sich die Wirtschaft erholt und das Messe- und Veranstaltungsgeschäft wieder anzieht. Wenn es keine "zweite Welle" gibt, dürfte zumindest die Ferienhotellerie auf eine einigermaßen zufriedenstellende zweite Jahreshälfte hoffen.
Hinweis: Das Marktwertmodell von bulwiengesa und Union Investment basiert auf Daten von Unternehmen, der öffentlichen Statistik sowie Hotelverbänden. Es ermöglicht eine vergleichende Analyse des institutionellen Hotelmarktes der Jahre 2007 bis 2019. Die vollständige Presseinformation finden Sie auf der Seite von Union Investment.
Ansprechpartner: Dierk Freitag, Bereichsleiter für den Freizeit- und Hotelmarkt bei bulwiengesa, freitag [at] bulwiengesa.de
