In der Marktstudie Studentisches Wohnen 2019 haben wir für Union Investment die Potenziale in 65 Städten, darunter vier europäische Metropolen, aufgezeigt. Mit Münster als Spitzenreiter hat wohl kaum jemand gerechnet. Das zeigt, dass eine reine A-Stadt-Strategie zu kurz greift. Was grundsätzlich fehlt, sind Angebote im mittleren Preissegment.

Für das neue Städte-Scoring haben wir acht angebots- und zehn nachfrageseitige Indikatoren im Marktsegment Studentisches Wohnen untersucht. Vorne liegt Münster vor Köln, Stuttgart, Karlsruhe und Hannover, am Ende des Rankings Trier, hinter Kaiserslautern, Bamberg, Greifswald und Chemnitz. Auch die europäischen Metropolen Dublin, Amsterdam, Paris und Wien wurden in die Analyse einbezogen und sind im oberen Drittel des Rankings positioniert.

Betrachtet haben wir die Rahmenbedingungen für das Segment Studentisches Wohnen in denjenigen Städten in Deutschland, in denen im Wintersemester 2017/18 mindestens 10.000 Studierende immatrikuliert waren. Geografisch deckt die Studie damit 61 Städte in Deutschland ab, die in Summe über 22,8 Mio. Einwohner, 2,2 Mio. Studierende und insgesamt rund 262.000 studentische Wohnplätze im Bestand verfügen. Zudem wurden die europäischen Metropolen Amsterdam, Dublin, Paris und Wien als Benchmark in die Studie integriert, um europäische Vergleiche zu ermöglichen.

Die Ergebnisse zeigen, wo die Voraussetzungen für Projektentwicklungen und Investments besonders günstig sind und wo möglicherweise das – bestehende und projektierte – Angebot bereits ausgereizt ist. Allerdings bedeuten die Ergebnisse der Marktstudie weder, dass Investitionen in Städten, die im Rahmen der vorliegenden Marktstudie eher negativ beurteilt wurden, gänzlich ausgeschlossen werden sollten, noch dass in den positiv bewerteten Städten weitere Investments risikolos sind. Auch weiterhin ist ein intensives Marktresearch für jede Investitionsentscheidung wichtig.

Die wichtigsten Ergebnisse

1. Studentenwohnen hat sich zu einer eigenständigen Assetklasse entwickelt

Studentenapartments nehmen innerhalb der gesamten deutschen Assetklasse Micro-Living aufgrund ihres hohen Transaktionsvolumens (rund 305 Mio. Euro 2018), ihres großen Bestands und Pipeline an Wohneinheiten und der Nachfrage durch insgesamt rund 2,87 Mio. Studierende im WS 2018/19 ein wichtige Rolle ein. Dies geht einher mit dem Ergebnis des „Study.EU Country Rankings 2018“, wonach Deutschland im weltweiten Vergleich zum wiederholten Male das attraktivste Land für internationale Studierende ist.

2. Der Marktanteil privatwirtschaftlicher Anbieter liegt bei 30 %, wird aber wachsen

Gegenwärtig sind in den 61 größten deutschen Hochschulstandorten insgesamt rund 262.000 studentische Wohnplätze dokumentiert. Gut 70 % davon werden von öffentlichen Trägern (u.a. Studierendenwerke) vorgehalten. Mittelfristig wird deren Anteil rückläufig sein, da ca. 76 % der geplanten Wohnplätze (entspricht rund 32.000) durch privatwirtschaftliche Anbieter errichtet werden.

3. Münster ist Gesamtsieger des Scorings, A-Städte und europäische Metropolen bieten ebenfalls sehr gute Rahmenbedingungen

Die Analyse ergibt, dass neben den sieben A-Städten und den vier europäischen Metropolen Amsterdam, Dublin, Paris und Wien speziell auch Münster, Karlsruhe, Hannover, Ulm, Braunschweig, Darmstadt und Koblenz sehr gute Perspektiven für Investments in dieser Assetklasse bieten.

Alle sieben deutsche A-Städte sowie die vier europäischen Metropolen sind im Ranking in den Top 20 positioniert. Die Fokussierung vieler Akteure auf diese Standorte ist also grundsätzlich nachvollziehbar, eine ausschließliche A-Stadt-Strategie würde jedoch Chancen, die sich speziell in Münster, Karlsruhe, Hannover, Ulm, Braunschweig, Darmstadt oder Koblenz bieten, außer Acht lassen.

4. Das Marktpotenzial für privatwirtschaftliche Studentenapartments wird auf 67.500 Einheiten beziffert

Das Marktpotenzial für weitere Studentenapartments, die ab monatlich 500 Euro All-In angeboten werden, beziffern die Autoren auf rund 67.500 Einheiten für alle 61 deutschen Städte. An ausgewählten Standorten wird jedoch bereits heute ein Überangebot in dieser Preisklasse identifiziert.

Besonders viel Potenzial bestünde grundsätzlich im mittleren Preissegment (400 bis 500 Euro/Monat All-In), wofür derzeit jedoch kaum ein Anbieter speziell in den gefragten Städten und Lagen ein adäquates Angebot unterbreiten kann, sofern Gewinnerzielungsabsichten bestehen. Insofern soll diese Marktstudie auch Ansporn sein, über alternative, einfachere Wohnkonzepte mit bspw. gemeinschaftlicher Nutzung von Küchen und ggf. auch Bädern nachzudenken und Erleichterungen bei Bauauflagen einzufordern.

Fazit: Attraktive Anlagemöglichkeit, aber Ende der Boomphase einkalkulieren

Die deutschen und europäischen Universitätsstädte bieten im aktuellen Markzyklus attraktive Anlagemöglichkeiten im Bereich Studentisches Wohnen. Für Investoren gilt es dabei jedoch zu beachten, dass die Assetklasse Studentenwohnen bislang ausschließlich in einer Boomphase großgeworden ist. Aber Immobilienmärkte agieren zyklisch, Mietsteigerungserwartungen sind angesichts verschlechterter Erschwinglichkeit von Mietwohnraum zukünftig per se eher knapp zu kalkulieren; aufgrund vielfach ausgereizter Vervielfacher können weitere Wertsteigerungen nicht mehr in der Dynamik der vergangenen Jahre stattfinden.

Hinweis: Weitere Infos und den Kontakt zur Anforderung der gesamten Studie finden Sie auf der Website von Union Investment.

Ansprechpartner: Felix Embacher, Bereichsleiter für Masterplanungen und Sonderwohnformen bei bulwiengesa, embacher [at] bulwiengesa.de