Dieses Projekt bleibt zweifellos im eigenen Bestand

Der Trend ist unübersehbar: Immer mehr Projekte in den sieben A-Städten werden nicht mehr nur "klassisch" für den Weiterverkauf gebaut – der Anteil der Projekte, die nach Fertigstellung im Bestand gehalten werden, steigt deutlich. Die Unternehmen haben gute Gründe dafür.

Der Markt der sogenannten Investor Developments wird immer wichtiger. Zum einen wächst die Bedeutung des Marktes gemessen am Flächenvolumen. Zum anderen fragen unsere Kunden zunehmend nach unseren Zahlen und Einschätzungen. So hat uns kürzlich CA Immo mit einer Sonderanalyse zum Investor Development beauftragt, in die Investor-Development-Projekte detailliert in die Analyse und das Ranking einflossen. Titel: „Projektentwicklung in deutschen Metropolen. Warum Investoren jetzt für eigene Bestände bauen“. Die Ergebnisse haben wir gemeinsam mit CA Immo Mitte September der Presse vorgestellt.

Auch wenn im Rahmen unserer Projektentwicklerstudie das Investor Development in vergleichbarer Form zum Trading Development erst seit 2016 untersucht wird, sind die Ergebnisse eindeutig: Mit 40 Prozent ist der Anteil der Investor-Development-Projekte im Analysejahr 2019 erneut leicht gestiegen und erreicht ein erhebliches Volumen im Gesamtmarkt.

Vor allem im gewerblichen Segment sind Investor-Development-Flächen in hohem Anteil präsent. Natürlich sind traditionell die größten Anteile an Investor-Development-Flächen im Logistiksektor zu finden. Hier liegen die Werte durchschnittlich bei über 76 Prozent. Bei den flächenmäßig deutlich relevanteren Projektentwicklungen im Bürosegment lag der Anteil der Investor-Development-Projekte zu Analysebeginn 2016 bei 43 Prozent, 2019 sind es über 46 Prozent.

Auch im Wohnsegment ist eine entsprechende Tendenz zu sehen. Der Anteil der Investor-Development-Projektflächen stieg zwischen 2016 und 2019 von knapp über 20 Prozent auf über 30 Prozent.

Die Gründe sind vielschichtig

Auch wenn sich diese Zahlen auf die in der Projektentwicklerstudie analysierten sieben A-Städte beschränken, zeigen sie dennoch eine wichtige Tendenz auf. Der Grund für diese Entwicklung ist vielschichtig.

Erstens gibt es Strategiewechsel in Unternehmen: Akteure, die bisher Projekte in der Regel verkauft haben, halten nun vermehrt Projekte im Bestand. Sie profitieren dadurch von den einer Projektentwicklung nachgelagerten Wertschöpfungsschritten: einer strategischen Vermietung, einem effizienten Asset Management sowie einer nachhaltigen Weiterentwicklung der Immobilie, vielleicht auch eine passende steuerliche Behandlung des Investments. Hinzu kommt die mögliche Abschöpfung eines zumindest theoretischen Gewinnes durch die steigenden Bodenpreise. Last but not least können die Unternehmen ihre Werte im „sicheren Hafen“ der Immobilien belassen und müssen nicht nach passenden alternativen Investments suchen.

Zweitens ziehen sich zumindest in Teilsegmenten die klassischen Projektentwickler aus den analysierten sieben A-Städten zurück und überlassen den Investor Developern gewissermaßen das Feld. Das trifft insbesondere auf das Wohnsegment zu – dort haben die klassischen Bauträger schon seit Längerem Probleme, bezahlbare bebaubare Grundstücke zu finden. Außerdem kann in diesem Markt die politisch gewünschte Förderung des preisgebundenen Wohnraums häufig zusätzlich die Anteile der Wohnbestandshalter an den Projektentwicklungen erhöhen.

Drittens können Bestandshalter, zumindest in den sieben A-Städten, Grundstückspotenziale aktuell in manchen Fällen leichter aktivieren, als dies bei klassischen Projektentwicklern mittlerweile der Fall ist. Möglich ist das durch Nachverdichtungen oder auch durch größere Projekte auf Grundstücksflächen, die dem Bestandshalter bereits gehören. Beispiele hierfür sind die Nachverdichtung der Platensiedlung in Frankfurt von der ABG Frankfurt, der Allianz Campus in Stuttgart oder der Tower ONE von CA Immo in Frankfurt.