Viele neue Logistikimmobilien entstehen in peripheren Regionen

Kurz vor Jahresende ist klar, dass es auch 2019 wieder Rekord-Fertigstellungen von Logistikimmobilien geben wird. Das ist erstaunlich, denn an den wichtigen Logistikstandorten mangelt es massiv an Grundstücken. Ein weiteres interessantes Ergebnis der Studie „Logistik und Immobilien“: Immer mehr einheimische Unternehmen entdecken die Assetklasse für sich.

Der Mangel an verfügbaren Grundstücksflächen in einigen Logistikregionen führt dazu, dass die hohe Nachfrage nicht gedeckt werden kann. Tatsächlich hat die Ausweichbewegung längst begonnen: Investoren und Entwickler weichen zunehmend in periphere Standorte aus. Immerhin gibt es sie noch, die Alternativen in der Peripherie, die funktionieren und zugleich dem Sicherheitsdenken von Logistikern oder Projektentwicklern Genüge tun.

Wohl kaum jemand zweifelt daran, dass die Nachfrage nach Logistikimmobilien auch zukünftig hoch bleiben wird. Dafür sprechen die veränderte Nachfrage der Konsumenten und die Verzahnung mit der Produktion, vor allem aber die mittlerweile unstrittige gesamtwirtschaftliche Bedeutung. Auch die Neubautätigkeit kann den Bedarf kaum ausgleichen.

Den deutschlandweiten regionalen Bedarf an zusätzlicher Logistikfläche hat unser neues Rechenmodell (siehe Chart des Monats November) erfasst: Dieser liegt jährlich bei über 6,5 Mio. qm. Besonders hoch fällt der zusätzliche Flächenbedarf in einigen peripher gelegenen Regionen der Flächenländer aus, wie etwa in Baden-Württemberg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen. Im Gegensatz zu den etablierten Logistikregionen Hamburg und Berlin, die ebenfalls einen besonders hohen Bedarf an zusätzlichen Logistikflächen haben, ist es dort wesentlich einfacher, die benötigten bebaubaren Flächen zu finden.

Die aktuelle Auswertung zeigt, dass die regionalen Schwerpunkte bei der Entwicklung von Logistikflächen zwar nach wie vor in den etablierten Logistikregionen liegen, dort aber zunehmend auch in den Randbereichen. Die Projektentwickler und Investoren bevorzugen Standorte nah an Ballungsräumen. Wichtig sind ihnen auch die Nähe zu Verkehrsknotenpunkten, weitere Flächenreserven und die Multi-Tenant-Fähigkeit eines Objektes.

Der hohe jährliche Bedarf an zusätzlicher Logistikfläche kann also nur durch erheblich mehr Bautätigkeit gedeckt werden. Darüber hinaus gibt es weitere Alternativen, um dem Flächenengpass entgegenzuwirken: etwa durch Verdichtung, die Entwicklung von Brownfields, die Neuordnung von bestehenden Gewerbegebieten, das Zusammenlegen von Grundstücken oder mehrstöckigen Objekten.

Immer mehr einheimische Unternehmen im Investmentmarkt

Ein weiteres Ergebnis der aktuellen Studie Logistik und Immobilien 2019: Immer mehr einheimische Unternehmen entdecken die Chancen der Assetklasse. Internationale Unternehmen hatten Logistikimmobilien schon lange als attraktive Assetklasse für sich entdeckt und sich insbesondere über Portfoliokäufe große Bestände gesichert. Trotz rückläufiger Tendenz sind internationale Akteure insbesondere aus dem europäischen Ausland und Asien noch stark präsent. Ihr Anteil beträgt aktuell rund 50 % am deutschen Logistikinvestmentmarkt.

Zum Stichtag der Studie (19.8.2019) waren unter den 20 größten Investoren sieben deutsche Unternehmen. Bei einem Investitionsvolumen von rund 1,1 Mrd. Euro im bisherigen Jahresverlauf entspricht dies rund 58 % ihres gesamten Vorjahresumsatzes.

Angeführt wird (ebenfalls zum Stichtag) die Rangliste von Blackstone und Frasers Property Europe. Nachfolgend schließt sich China Investment Corporation (CIC) auf Platz 3 an und der deutsche Logistikimmobilienentwickler und -investor Garbe Group mit etwa 1,2 Mrd. Euro investiertem Kapital auf Platz 4. Goodman Group erreicht Platz 5. In den Top 5 ist mit Garbe Group zwar nur ein deutscher Marktteilnehmer vertreten. In die Top 10 reihen sich mit RLI Investors, Palmira Capital Partners und PATRIZIA aber noch drei weitere inländische Investoren ein.

Im Vergleich zu anderen Assetklassen oder Ländern ist die Verzinsung bei deutschen Logistikimmobilien hoch. Allerdings hat sich durch die gesunkenen Renditen der Abstand zu anderen Immobilienarten deutlich verringert. Weil wir in Deutschland einen vergleichsweise hohen Industrialisierungsgrad sowie eine hohe Eigennutzerquote haben, ergeben sich für Investoren vielfältige Anlageoptionen. Zudem machen eine geringe Zyklizität und hohe Cashflow-Rendite diese Assetklasse interessant.

Über die Studie „Logistik und Immobilien“

„Logistik und Immobilien“ ist eine unabhängige Studienreihe des Kompetenzzentrums für Logistik und Immobilien, die die Assetklasse Logistikimmobilien umfassend aus verschiedenen Perspektiven beleuchtet und sich bereits als führende Studienreihe für Logistikimmobilien in Deutschland etabliert hat. Der gewerbliche Immobilienfinanzierer Berlin Hyp AG, der Generalunternehmer BREMER AG, der Immobilienkonzern Garbe Industrial Real Estate GmbH und die Savills Immobilien Beratungs-GmbH haben bulwiengesa als Partner bei der Konzeption der Studie unterstützt und wertvolle Markteinsichten in ihrem jeweiligen Segment vermittelt.

Die vollständige Studie können Sie hier herunterladen.

Ansprechpartner: Tobias Kassner, Bereichsleiter Industrie- und Logistikimmobilien bei bulwiengesa, kassner [at] bulwiengesa.de