Robust und renditeträchtig: Büromärkte in Sekundärstandorten
Robust und renditeträchtig: Büromärkte in Sekundärstandorten
Für DEMIRE haben wir erneut Investmentchancen an 31 Sekundärstandorten untersucht. Und erstmalig den Secondary-Office-Index (SOX) eingeführt: Der Index soll Investoren jenseits der abgegriffenen ABBA-Formel Orientierung geben. Zudem verraten wir Ihnen, welche Städte das beste Rendite-Risiko-Verhältnis haben
Büromärkte in kleineren Städten reagieren weniger anfälliger auf konjunkturelle Dellen. Denn eine Vielzahl der sogenannten Hidden Champions und ein starker Mittelstand prägen die Immobilienmärkte der Sekundärstandorte. Die oft regional verwurzelten Unternehmen sind in der Regel treue Mieter, vor allem aber wird nicht spekulativ und damit am Bedarf vorbei neu gebaut.
Der SOX hat verdeutlicht, dass die Sekundärstandorte im Vergleich mit den A-Märkten aber trotz der höheren Stabilität in Abschwungphasen über Marktwachstumspotenziale verfügen. Für Investoren, die sich gut im Markt auskennen und die Möglichkeit haben, auch ein breit gestreutes Immobilienportfolio gut zu managen, können Sekundärstandorte selbst in der derzeitigen Marktphase noch erkleckliche Anlagealternativen bieten.
Innerhalb der Studie werden für 31 ausgewählte Städte die Entwicklung von Büromieten, Büroflächenleerstand, Bürobeschäftigtenzahlen und Büroflächenumsatz auch die Neubautätigkeit und Liquidität der einzelnen Märkte im Zeitraum von 2009 bis 2018 näher beleuchtet.
Hier die wichtigsten Ergebnisse:
Investmentmarkt
Auf dem gewerblichen Investmentmarkt sind 2018 weiterhin Büroimmobilien die gefragteste Anlageklasse. Rund 52 % der gewerblichen Immobilien-Investments wurden in dieser Assetklasse getätigt. Die anhaltend gute Nachfrage – bei einem limitierten Angebot – lässt die Nettoanfangsrenditen auf neue Tiefststände fallen. Neben den A-Städten rücken auch die Sekundärstandorte in den Fokus der Investoren. Hier wurden 2018 rund 23 Milliarden Euro investiert. Dabei können in Sekundärstandorten höhere Renditen bei stabileren Mieten erzielt werden.
Rendite-Risiko-Darstellung
In der vorliegenden Studie wurden die A- und Sekundärmärkte auch hinsichtlich ihrer Ertragsstabilität und der erzielbaren Rendite untersucht. Dabei wird deutlich, dass alle untersuchten Sekundärstandorte höhere Renditepotenziale als die A-Märkte aufweisen. Die Spanne der erzielbaren Nettoanfangsrenditen reicht dabei von 4,0 % in Bonn und Freiburg bis zu 6,7 % in Stralsund. Im Gegensatz dazu werden in den A-Städten im gewichteten Durchschnitt nur Nettoanfangsrenditen von ca. 2,97 % erzielt.
Die Ertragsstabilität der meisten Sekundärstandorte spiegelt sich auch in der Mietvolatilität wider: So weist Dortmund eine sehr geringe Schwankungsbreite bei der Durchschnittsmiete auf, wodurch das Risiko von marktseitigen Mietkorrekturen minimiert wird. Auf der anderen Seite zeigen A-Städte wie Berlin und München, aber auch Sekundärstandorte wie Kempten und Leipzig Marktschwankungen in einer vergleichsweisen hohen Mietvolatilität.
Um die Renditepotenziale und das Ertragsrisiko in Relation zu setzen, wurde ein Quotient aus Rendite und Volatilität gebildet. Dieser ist in der Tabelle dargestellt.
Hierbei zeigt sich, dass Städte wie Bonn und Dortmund ein sehr günstiges Verhältnis aufweisen, während sich die A-Städte (Berlin, München und Hamburg), aber auch der Sekundärstandort Leipzig aufgrund ihrer hohen Mietschwankungen am Ende der Skala wiederfinden.
Entwicklung der Durchschnittsmiete
Die gute konjunkturelle Lage hat zu einem Anstieg der Erwerbstätigen geführt – vor allem die Bürobeschäftigten konnten davon profitieren. Die folglich steigende Nachfrage nach Büroflächen zeigt sich auch im Wachstum der Mieten. Neben den A-Städten konnten auch die Sekundärstandorte deutliche Mietsteigerungen im Analysezeitraum erzielen.
Entwicklung der Büroneubaufertigstellungen
Sekundärstandorte sind in der Regel durch ein nachfrageadäquates Neubauvolumen geprägt. Spekulative Neubauvorhaben – also Projekte, die ohne eine Vorvermietung erstellt werden – werden nur selten realisiert. Hierdurch entsteht ein ausgewogenes Angebots- und Nachfrageverhältnis, was Marktverwerfungen erschwert.
Entwicklung der Leerstandsquote
Die Leerstandsquote ist ein wichtiger Indikator für die Verfassung eines Büromarktes. Im Zuge der guten konjunkturellen Entwicklung und dem Wachstum der Bürobeschäftigten herrscht in zahlreichen Büromärkten mittlerweile Vollvermietung – dies betrifft nicht nur die A-Städte wie München oder Berlin, sondern auch Sekundärstandorte. Aufgrund der bedarfsorientierten Bautätigkeit in den Sekundärstandorten ist in den kommenden Jahren nicht mit einer Entspannung auf den regionalen Büromärkten zu rechnen.
Entwicklung der Bürobeschäftigten
Das wirtschaftliche Wachstum der vergangenen Jahre hat zu einem Aufbau der Bürobeschäftigung geführt. Die A-Städte konnten dabei im Zeitraum von 2009 bis 2018 ein Wachstum von ca. 20 % verbuchen. Einige Sekundärstandorte haben sogar ein noch höheres Wachstum generiert. In den kommenden Jahren wird ein weiterer Anstieg der Bürobeschäftigten in nahezu allen Sekundärstandorten prognostiziert. Die derzeit teilweise angespannte Situation auf den Büromärkten – mit einem geringen Angebot an Büroflächen – könnte sich daher weiter verschärfen.
Entwicklung des Büroflächenumsatzes
Der Büroflächenumsatz ist ein Indikator für die Attraktivität und Aktivität eines Marktes. Im Zuge der guten wirtschaftlichen Entwicklung liegt die Nachfrage nach Büroflächen sowohl in den A- als auch in zahlreichen Sekundärmärkten auf einem hohen Niveau. Dies hat Auswirkungen auf die Leerstandsrate, die aufgrund der zurückhaltenden Bautätigkeit der vergangenen Jahre in vielen Städten mittlerweile unterhalb der Fluktuationsreserve liegt. Der beschriebene Nachfrageüberhang führt zu einem Anstieg der Mieten.
Hinweis: Die komplette Studie finden Sie auf http://www.demire.ag/immobilien/research zum Download.
Ansprechpartner: Sven Carstensen, Bereichsleiter Büro- und Investmentmärkte bei bulwiengesa, carstensen [at] bulwiengesa.de