Von Mischnutzung profizieren auch Shoppingcenter

Mixed-use-Objekte und mischgenutzte Quartiere können eine Antwort sein auf das veränderte Einkaufsverhalten der Konsumenten – und tragen der Verdichtung in den Metropolen Rechnung

Das Interesse an Einzelhandelsimmobilien ist keineswegs erlahmt: Im sehr umsatzstarken Immobilienjahr 2017 wurden in Deutschland für fast 60 Mrd. Euro Gewerbeimmobilien gehandelt – fast jede Vierte war eine Einzelhandelsimmobilie. Am häufigsten nachgefragt waren erneut Fachmärkte und Fachmarktzentren, gefolgt von Shoppingcentern und Geschäftshäusern. Auch in diesem Jahr wird sich daran nichts ändern.

Gleichwohl zeichnet sich ein Nachfragewandel im Einzelhandelssegment ab: Einerseits werden weniger volumenstarke Großentwicklungen wie Fachmarktzentren und Shoppingcenter entwickelt, andererseits preisen Investoren zunehmend mögliche Auswirkungen des Onlinehandels in die Mieten ein. Dies betrifft besonders das Leitsortiment der Innenstadt, den modischen Bedarf. Dagegen weisen Lebensmittelangebote ebenso wie der Außer-Haus-Verzehr ein kontinuierliches Wachstum auf. In der Folge gewinnen mischgenutzte (Einzelhandels-)Immobilien an Bedeutung. Und bieten neue Chancen für bestehende Objekte und Lagen.

Verdichtung nimmt zu, Mischung notwendig

In den letzten Jahren ist die Einwohneranzahl in Deutschland kontinuierlich angestiegen. Von diesem Wachstum profitiert haben vor allem die Großstädte und Metropolen, auch durch die Zuzüge aus den ländlichen Gebieten. Damit einher geht eine weitere Verdichtung der Wohnquartiere. Das Problem: Bestehende Einzelhandelslagen können meist nicht weiter ausgebaut oder verdichtet werden.

Eigentümer und Projektentwickler reagieren zunehmend darauf. So lösen beispielsweise die Betreiber Lidl und Aldi in den Großstädten ihre ehemals als „Flachmänner“ gebauten Märkte ab durch größere, moderne Lebensmittelmärkte und ergänzen diese mit Wohnnutzung in neuen Obergeschossen.

Darüber hinaus wächst bei den Einwohnern das Bedürfnis nach einer guten und wohnortnahen Versorgung, wodurch der eigene Kiez zur Erledigung vielfältiger Aktivitäten noch an Bedeutung gewinnt. Dazu kommt eine gestiegene Bereitschaft, außer Haus essen zu gehen und Fitness-, Wellness- und Freizeitangebote zu nutzen. Neben dem eigenen Kiez gewinnen auch Standorte an Bedeutung, die durch das Nebeneinander typischer Tagesaktivitäten wie Arbeiten, Gastronomie und Einkaufen sowie Abend- und Nachtaktivitäten wie Kultur, Gastronomie, Sport, Clubs und Bars eine tageszeitliche Durchmischung aufweisen und sich zu einer 24-Stunden-Destination entwickeln.

Gemischte Standorte als „Wohnzimmer“ für jedermann

Zeitersparnis, Bequemlichkeit und Erlebniswert werden zur Triebfeder dieser multioptionalen Orte. Damit entwickeln sich diese Standorte zu „3rd Places“, die sich neben dem Arbeits- und Schlafort als „Wohnzimmer“ für jedermann etablieren. Hierzu bringen gewachsene Innenstädte und Shoppingcenter oftmals sehr gute Voraussetzungen mit.

Die Durchmischung von ansonsten monothematischen Nutzungen lässt attraktive Immobilien und Stadtquartiere entstehen. Kleinflächige Strukturen mischen sich mit großflächigen Angeboten (Ankernutzungen) und erhöhen so den Erlebniswert des Standortes und damit der Immobilie. Diese Aufwertung kann dem Umstand entgegenwirken, dass der Konsument nicht mehr zwangsläufig das Haus verlässt, um Bekleidung und Elektronik, die Leitsortimente des Einzelhandels, zu kaufen.

Gebot der Stunde: Aufwertung und Anreicherung

Auch die Einzelhandelsbetreiber greifen diese Entwicklungen auf. So werden in Lebensmittel-Discountern zusätzliche Services wie Sitzbereiche oder Kaffeeautomaten eingerichtet. Der Lebensmittelvollsortimenter bietet Auslieferungsservices oder Cafés mit Außenbestuhlung an, um seine Kunden auch emotional anzusprechen.

In Shoppingcentern wird der Gastronomieanteil mehr als verdoppelt. Neben Foodcourts und Fastfood-Gastronomieangeboten ziehen Service- und Fine-Dining-Restaurants mit ein, die weit über die üblichen Ladenöffnungszeiten hinaus und auch am Wochenende geöffnet sind. Pop-up-Stores zeigen wechselnde Trends. Freizeitangebote wie Wellness, Bowling, Fitness oder Family-Entertainment werden in Shoppingcenter integriert oder angedockt, um regelmäßig wiederkehrende Besuchsanlässe zu kreieren. Gleichzeitig erfolgt so eine Differenzierung gegenüber anderen Centern und Standorten.

In Innenstädten kehrt das Wohnen zurück. Ehemals nur durch Einzelhandel oder Büroflächen genutzte Immobilien werden in Mixed-used-Immobilien umgewandelt oder neu gebaut. Laden- und Gastronomieflächen stellen die Nutzung im Erd- und teils ersten Obergeschoss dieser gemischtgenutzten urbanen Quartiere; in den oberen Geschossen findet sich ein Mix aus Wohn- und Büronutzung, Hotels sowie Fitnesscentern.

Fazit: Das stationäre Ladengeschäft wird sich in vielfältiger Weise verändern. Die neuen Anforderungen an Standorte und Ladengeschäfte erfordern eine hohe Anpassungsfähigkeit von Flächen und Lagebereichen. Monostrukturelle Nutzungen sind auf dem Rückzug, Vielfalt ist gefragt. Für die Entwicklung gemischt genutzter urbaner Quartiere und Einzelhandelsobjekte können sich daraus neue Chancen und Perspektiven ergeben, sofern diese über die notwendige Flexibilität verfügen.

Hinweis: Der Text ist erstmals erschienen im EHI Shopping-Center Report 2018.

Ansprechpartner: Dr. Joseph Frechen, Leiter der Niederlassung Hamburg bei bulwiengesa, frechen [at] bulwiengesa.de