Investitionen in Einzelhandelsimmobilien – Ende in Sicht?
Investitionen in Einzelhandelsimmobilien – Ende in Sicht?
Sind Investitionen in Einzelhandelsimmobilien noch angesagt? Wo vermeintlich alle Welt online einkauft? Die Zahlen belegen das anhaltende Interesse der Investoren. Die allerdings ringen um immer dieselben Top-Objekte und -Standorte
Investoren stehen nach wie vor unter hohem Investitionsdruck. Doch das allein ist nicht der Grund für hohe Investitionen in Einzelhandelsimmobilien. Die Rahmenbedingungen des Einzelhandels in Deutschland sind gut: Der Trend zur Urbanisierung hält an und die Einzelhandelsausgaben der privaten Haushalte steigen.
Auch das vergangene Jahr 2016 war umsatzstark. Für knapp 53 Mrd. Euro wurden Gewerbeimmobilien gehandelt. Knapp ein Viertel davon waren Einzelhandelsimmobilien. Am häufigsten nachgefragt waren Fachmärkte und Fachmarktzentren, gefolgt von Shoppingcentern und Geschäftshäusern.
Bevölkerung in den Städten nimmt weiter zu
Seit 2011 ist die Einwohneranzahl in Deutschland gestiegen. Allerdings profitieren urbane Räume und die Metropolen überproportional von Binnenwanderung und Außenzuwanderung.
Längst haben die Investoren die demografische Entwicklung in ihren Ankaufsentscheidungen berücksichtigt und eingepreist. Besonders Einzelhandelsobjekte in A-Städten können derzeit als überkauft eingestuft und zu immer höheren Vervielfachern gehandelt werden.
Private Haushalte konsumieren mehr, aber auch online
In den Jahren 2009 bis 2015 legten die Pro-Kopf-Ausgaben in Deutschland um 691 Euro auf 6.651 Euro p.a. zu. Dabei stiegen die Ausgaben für Waren des periodischen Bedarfs stärker an als die für den aperiodischen Bedarf. Bis 2020 wird ein weiterer Ausgabenanstieg prognostiziert. Obwohl mehr und mehr Einzelhandelsumsatz ins Internet abwandert, konnte der stationäre Einzelhandel sein Umsatzniveau von rd. 420 Mrd. Euro verteidigen. Somit konnte der Ausgabenanstieg der privaten Haushalte den Umsatzrückgang des stationären Einzelhandels deutlich abmildern – bisher. Doch die eigentliche Digitalisierungswelle im deutschen Einzelhandel kommt erst jetzt richtig in Fahrt.
Dynamik im Online-Handel beeinflusst Investmentverhalten
Investoren haben aber auch diese Szenarien bereits in ihren Investitionsentscheidungen berücksichtigt. Sie kaufen einerseits Highstreet-Immobilien in A-Städten, da diese selbst bei zunehmendem Online-Handel von Einzelhandelsunternehmen oder auch Internet-Unternehmen als Wareninszenierungsbühne und Showroom nachgefragt werden. Gekauft werden aber auch Fachmarktzentren und Supermärkte, da im Lebensmitteleinzelhandel nur von einer zögerlichen Entwicklung des Online-Handels ausgegangen wird.
Fazit: Noch ist kein Ende für Investitionen in Einzelhandelsimmobilien in Sicht. Allerdings treffen sich Investoren zunehmend bei denselben Objekten und Standorten und sorgen somit selbst für einen kräftigen Kaufpreisanstieg.
Autor: Dr. Joseph Frechen, Leiter der Niederlassung Hamburg der bulwiengesa AG und verantwortlich für das Fachgebiet Einzelhandelsinvestment, frechen [at] bulwiengesa.de
Hinweis: Der Beitrag wird in ausführlicherer Form voraussichtlich 11/2017 in der ULI | polis Sonderausgabe erscheinen.
