In vielen Shoppincentern müssen bei Anschlussvermietungen Nachlässe gewährt werden

Viele Vermieter und Investoren von Einzelhandelsimmobilien beklagen, dass Mieten bei Neu- oder Anschlussverträgen sich kaum noch auf dem bestehenden Niveau halten lassen. Auf der anderen Seite bestätigen gerade Vermieter von Shoppingcentern oder Geschäftshäusern, dass es durchaus noch Steigerungspotenziale bei guten Standorten gibt. Wir werfen einen Blick auf die unterschiedlichen Assetklassen.

Klar ist: Die aktuelle Situation stellt sich sehr unterschiedlich dar. So erscheint es angesichts eines stagnierenden Umsatzes beispielsweise bei Textilien nachvollziehbar, dass die Textilunternehmen auf die Mietenbremse treten; dazu kommt, dass die notwendige Expansion in den Onlinehandel mit eigenen leistungsfähigen Onlinestores auf die bestehende Kostenstruktur drückt. Zudem sind viele Unternehmen wie Zara oder Primark dabei, ihre Expansion auf den Prüfstand zu stellen oder ihr bisheriges Flächenkonzept zu hinterfragen. 

Aber es gibt auch Segmente mit Umsatzsteigerungen, zum Beispiel der Lebensmitteleinzelhandel. Dort erkennen wir keine Auswirkung auf das Mietniveau, die wirtschaftliche Situation zeigt sich als sehr stabil. Einige Mieter könnten daher durchaus bereit sein, mehr zu bezahlen, etwa, um Nahversorgungsflächen in Neubauobjekten an integrierten Standorten anzumieten.

Nach unseren Recherchen und zahlreichen Gesprächen mit vielen unterschiedlichen Akteuren gehen wir davon aus, dass bei Anschlussvermietungen in Shoppingcentern Nachlässe gewährt werden müssen – Ausnahmen gibt es aber bei sehr guten Shoppingcenter-Standorten, die auf der „Muss-Liste“ von Einzelhändlern stehen. Im Fachmarktbereich konnten wir diesen Trend noch nicht erkennen. Diese Assetklasse scheint sehr stabil zu sein, vor allem, wenn diese mit einem leistungsfähigen Ankermieter aus dem Lebensmitteleinzelhandel operiert. Dagegen ist die Assetklasse Geschäftshaus sehr „standortsensibel“. Innenstädte, die derzeit unter dem Druck des Onlinehandels bzw. eines starken Wettbewerbes, etwa durch Shoppingcenter, stehen, können das Mietniveau in der Regel nicht halten. Händler sind bei der Anmietung von solchen Standorten viel vorsichtiger geworden. Hier wird bei Neuvermietungen mit Abschlägen zu rechnen sein.

Es gibt aber auch Gewinner: Generell scheinen A- und B-Städte von der Präferenzverschiebung der Händler zu profitieren, während die kleineren Städte tendenziell eher mit sinkenden Mieten rechnen müssen. In den A- und B-Städten stehen allerdings die B-Lagen unter Druck, weil sich die Händler in die frequenzstärksten Abschnitte drängen. 

Wie geht es nun weiter? Für uns kam der Druck auf die Mieten nach Jahren kontinuierlicher Steigerung zumindest in einigen Assetklassen, Standorten und Lagen nicht überraschend. Jedoch handelt es sich hierbei nicht nur um eine Korrektur von sehr hohen Mieten – es ist damit zu rechnen, dass sich der Abstand von „guten“ und „schlechten“ Standorten weiter verschärfen wird. 

Ansprechpartner: Ralf-Peter Koschny, Sprecher des Vorstands bulwiengesa AG, koschny [at] bulwiengesa.de