Die Renditen für Wohnungen in den A-Städten können anscheinen noch so tief fallen – Investoren zieht es in Ballungszentren. In B- und C-Städte auszuweichen, erscheint naheliegend. Eigentlich. Unsere aktuelle Studie für die d.i.i. Gruppe klärt, ob und welche dieser Städte hinsichtlich ihres Rendite-Risiko-Verhältnisses sinnvolle Alternativen sind.

Die Ausgangslage in den großen Städten des deutschen Wohnungsmarkts hat sich über die letzten Jahre weiter zugespitzt: Der viel zitierte Wohnungsmangel beherrscht den Markt nach wie vor. So stehen kumuliert 11,79 Mio. Haushalten in den A-, B-und C-Städten 11,19 Mio. Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden gegenüber. Besonders groß ist das Missverhältnis dabei in Heidelberg, Freiburg im Breisgau, Karlsruhe und Hannover. Aber: In immerhin zwölf der A-, B- und C-Städte gibt es mehr Wohnungen als Haushalte, vor allem in Magdeburg, Erlangen, Wuppertal und Dortmund.

Angesichts der stark gestiegenen Kapitalwerte von Miet- und Eigentumswohnungen und der knappen Baulandverfügbarkeit in den A-Städten richtet sich der Fokus von Bauträgern und Investoren vermehrt auf die sogenannten B- und C-Städte. Durch ihre "nur" regionale und nationale Bedeutungskraft reichen sie nicht an die Bedeutung der A-Städte wie München, Berlin oder Frankfurt heran. Trotzdem ist ihr Stellenwert auf nationaler und regionaler Ebene nicht zu unterschätzen, zumal sie teilweise in Ballungsräumen oder im nahen Umfeld wichtiger A-Städte zu finden sind. Vor allem dort können B- und C-Städte sogar am Nachfragedruck im Wohnungsmarkt der A-Städten partizipieren.

So entwickeln sich hier zwar oftmals Indikatoren wie Einwohner- und Beschäftigtenentwicklung, Miet- und Kaufpreise von Wohnungen sowie Grundstückspreise für Mehrfamilienhäuser ähnlich, aber das aktuelle Preis- und Mietniveau ist meist doch noch deutlich moderater. Gleichzeitig sind diese Märkte fast alle von einem mehr oder weniger ausgeprägten Mangel an Wohnungsbautätigkeit und sehr geringem Leerstand gekennzeichnet. Insofern ist es auch aus diesen Gesichtspunkten nur nachvollziehbar, dass immer mehr Investoren B- und C-Städte in den Anlagefokus nehmen. Generell weisen B-und C-Städte zwar höhere Risiken, aber auch höhere Renditeaussichten auf.

Im Rahmen der Studie werden alle sieben A-Städte, 14 B-Städte und 22 C-Städte analysiert und einerseits die Rendite betrachtet, andererseits die Risikoseite. Investoren wird damit ein schneller, erster Überblick über die Wohnungsmärkte ermöglicht. Die Kombination aus der Betrachtung der Rendite mittels szenariobasierter IRR-Berechnung und des Risikos anhand eines Scorings auf Kreisebene ermöglicht eine neue Annäherung.

Zwei Sätze zur Methodik: Die Renditekomponente, als ein Teil der Studie über das Rendite-Risiko-Verhältnis für Wohninvestments, wird anhand eines dynamischen Modells ermittelt, dessen Methodik in der von bulwiengesa seit 2015 aufgelegten 5 %-Studie verankert ist. Das Modell gibt die wahrscheinliche Verzinsung (IRR = Internal Rate of Return) einer Investition bei einer angenommenen Haltedauer eines Wohnobjekts von zehn Jahren wider.

Risiko: A-Städte mit geringsten Marktrisiken, B-Städte mit höchsten

Und konkret? Die deutschen A-Städte erzielen in der Risikoanalyse die höchsten Marktrisiko-Scores, haben also ein sehr geringes Marktrisiko. So sind drei der vier Städte, die den maximalen Gesamtscore von 10 erreichen, die A-Städte München, Stuttgart und Frankfurt am Main. Die vierte Stadt mit dem geringsten Marktrisiko ist die C-Stadt Freiburg im Breisgau. Das Ergebnis wundert nicht: A-Städte verfügen über die höchste Wirtschaftskraft, umfangreiche Lebens-und Bildungsmöglichkeiten und erfahren ein stetiges Einwohnerwachstum. Freiburg überrascht auf den ersten Blick. Aber die Stadt erreicht insbesondere bei den Indikatoren Miete, Erreichbarkeit, Beschäftigte mit Hochschulabschluss, Fertigungsüberhang und Wohnungen je Haushalt Höchstwerte und liegt hinsichtlich der Investitionsrisiken auf dem Niveau der A-Städte; auch die Rendite ist in Freiburg mit durchschnittlich 3,4 Prozent im oberen Bereich von A-Städten – die Renditeaussichten sind in den A-Städten mit durchschnittlich 3 Prozent am geringsten.

Das höchste Marktrisiko unter den betrachteten Städten weisen die C-Stadt Magdeburg und die B-Städte Bochum und Duisburg auf – dort sind vergleichsweise nur geringe Bestandsmieten zu erzielen. Zudem schneiden die wirtschaftlichen Werte im Vergleich schlechter ab, die Arbeitslosigkeit ist hoch und das verfügbare Einkommen niedrig.

In Summe weisen B-Städte das höchste Marktrisiko auf, wobei Nürnberg, Karlsruhe, Wiesbaden, Münster und Bonn den besten Score haben und Bochum und Duisburg den schlechtesten. C-Städte weisen die größte Spreizung der Marktrisiken auf. Risikoärmste Stadt ist Freiburg, die mit dem größten Risiko ist Magdeburg. Allerdings weist über die Hälfte der B-und C-Städte einen guten bis sehr guten Marktrisikoscore auf.

Im geografischen Vergleich finden sich hohe Scoring-Werte insbesondere im süddeutschen Raum – dieser bietet also geeignete Investitionsvoraussetzungen für risikoaverse Anleger. Die Risikoanalyse zeigt auch, dass zwischen ost- und westdeutschen Städten weiterhin eine Diskrepanz besteht. So weisen ostdeutsche Städte in der Regel ein höheres Marktrisiko auf. Ausnahmen bilden Berlin und Potsdam. Für Investoren mit Value-Add-Strategie können Ostdeutsche Städte mit höherem Marktrisiko aber Chancen bieten.

Rendite: Augsburg und Offenbach mit höchster Rendite, Berlin mit niedrigster

Für die errechneten Renditen ist insbesondere das prognostizierte Mietwachstum ein ausschlaggebender Faktor. So verfügen die C-Städte Augsburg und Offenbach/Main mit einem überdurchschnittlichen Mietwachstum über die höchste Rendite (beide 4,5 Prozent). Die B-Städte mit der höchsten Rendite sind Bremen und Karlsruhe (beide 4,2 Prozent). Unter den A-Städten kann in Stuttgart (3,5 Prozent) die höchste Rendite erzielt werden. Dies hängt mit dem überdurchschnittlich hohen prognostizierten Mietwachstum (2,3 Prozent) zusammen. Im Durchschnitt liegt das Mietwachstum der A-Städte bei lediglich 1,8 Prozent. Entsprechend liegen die erzielbaren Renditen in Hamburg bei 3,0 Prozent und in Berlin und Düsseldorf bei 2,9 Prozent.

C-Städte weisen bei der Rendite die größte Spreizung auf. Die Performance-Erwartung schwankt zwischen 3,3 Prozent und maximal 4,8 Prozent. Bei einer Investmententscheidung sollten daher insbesondere Städte mit nachhaltiger Bevölkerungsentwicklung im Fokus stehen. Generell können C-Städte im Mittel (3,9 Prozent) die höchste Verzinsung aufweisen, dicht gefolgt von B-Städten mit 3,8 Prozent. Hingegen bieten A-Städte die niedrigste Verzinsung (durchschnittlich 3 Prozent).

Hinweis: Die vollständige Studie können Sie auf der Website der d.i.i. herunterladen.

Ansprechpartner: Felix Embacher, Bereichsleiter für Masterplanungen und Sonderwohnformen bei bulwiengesa, embacher [at] bulwiengesa.de