50 Millionen Single-Haushalte in neun Ländern – ein imposantes Potenzial für Micro-Living in Europa. Gemeinsam mit Union Investment haben wir eine Studie erstellt, die Einblick in die verschiedenen Segmente temporären Wohnens in Europa gibt. Investoren sollten genau hinschauen, denn die Entwicklungen verlaufen sehr unterschiedlich

Untersucht wurden die Märkte für Micro-Living in Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Niederlande, Österreich, Polen, Schweden, Spanien und Irland. Deutlich wurde: Ein Großteil dieser Märkte befindet sich in einem frühen Entwicklungsstadium und steht damit noch vor der Reifeprüfung. Die breit angelegte 40-seitige Marktstudie Micro-Living in Europa von bulwiengesa und Union Investment untersucht erstmals die wichtigsten europäischen Investment-Hotspots in den beiden populärsten Marktsegmenten Studenten- bzw. Businessapartments und den hotelnahen Serviced Apartments. Das Besondere der Studie liegt in der Kombination der beiden Assetklassen Studenten-/Businessapartments und Serviced Apartments sowie in der Betrachtung schon etablierter und teilweise noch in den Anfängen steckender Märkte.

Zwar ist in allen Märkten bereits heute Apartmentwohnen stark ausdifferenziert und vielfältig. Allerdings sind die Unterschiede groß: Anbieterstrukturen, Professionalität und Internationalität der Akteure, steuerliche Regelungen oder Beteiligung der öffentlichen Hand an der Wohnraumversorgung unterscheiden sich signifikant.

Aufgrund dieser verschiedenen Voraussetzungen verläuft in Europa gewissermaßen eine Trennlinie zwischen großen und bereits etablierten Märkten mit nachhaltigen Renditeperspektiven auf der einen Seite und Schwellenmärkten mit noch gering ausgeprägter Investmentfähigkeit auf der anderen Seite.

Studentenapartments, Businessapartments, Serviced Apartments – Gemeinsamkeiten und Unterschiede

Micro-Living, so der Oberbegriff, kann als eine zeitlich beschränkte Nutzung von Wohnraum definiert werden. Alle Konzepte eint, dass die einzelnen Wohnungen eher kleinteilig, dafür aber mit einem Maximum an Flächeneffizienz geplant sind. Sie bieten vor allem die erforderliche Flexibilität, mit der ein Kompromiss zwischen einem geringeren Bedarf an Fläche und einer Nachfrage nach verbesserter Ausstattung leichter geschlossen werden kann.

Weitere Gemeinsamkeiten von Micro-Living-Produkten sind, dass diese zumeist möbliert angeboten werden und inzwischen überwiegend auch zweckbestimmt gebaut sind. Eine Abrechnung in Form von „All-in-Mieten“ ist üblich, unabhängig davon, ob pro Monat abgerechnet wird wie in Studenten- oder Businessapartments oder pro Nacht wie in Serviced Apartments. Spannt man den Bogen weiter, könnte man sogar Senior-Living-Konzepte wie betreutes Wohnen oder Seniorenresidenzen hinzuzählen, die sich auch durch eher kleinteilige, möblierte Wohnkonzepte mit Service auszeichnen.

Studentenapartments sind zumeist möblierte Einzel- oder Doppelapartments mit eigenem Bad und Kitchenette in einem Apartmenthaus, das üblicherweise auch über Gemeinschaftsflächen wie Studierräume, Gemeinschaftsküchen, Fitnessräume etc. verfügt. Die Ausstattung der Apartments ist eher funktional, Services werden teils additiv angeboten (Apartmentreinigung, Nutzung von Waschmaschinen/Trocknern etc.), teils aber auch anbieterseitig vorgehalten (Concierge, Events etc.).

Businessapartments sind konzeptionell mit Studentenapartments vergleichbar, verfügen aber meist über größere Einheiten. Aufgrund der Fokussierung u. a. auf Kunden, die aus beruflichen Gründen anmieten und mit längerem Aufenthalt (z. B. Pendler, Projektbeschäftigte, Young Professionals), ist zum einen eine reduzierte Gemeinschaftsinfrastruktur im Objekt charakteristisch, zum anderen jedoch eine qualitativ höherwertige, umfangreichere Küche/Kitchenette in den Einheiten.

Serviced Apartments sind Wohneinheiten in klassischen Boarding- bzw. Apartmenthäusern und/oder Aparthotels. Die Aufenthaltsdauer bewegt sich zwischen wenigen Tagen bis zu sechs Monaten. Die Mieten werden inklusive Umsatzsteuer berechnet. Serviced Apartments sind möbliert und verfügen über eine voll ausgestattete Küche/Kitchenette. Darüber hinaus werden Dienstleistungen angeboten, die auch hotelähnliche Standards erreichen können. Der Service variiert je nach Konzept und Betriebstyp von Limited bis Full Service. Im Gegensatz zu wohnwirtschaftlichen Konzepten werden bei Serviced Apartments zudem keine Mietverträge geschlossen. Die Zahlung erfolgt, wie im Hotel, gegen Rechnung.  

Die Leuchttürme: Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Niederlande

Als Leuchttürme für Micro-Living-Investments identifiziert die Untersuchung Deutschland, Frankreich, Großbritannien und die Niederlande. Im Europa-Ranking der für Investoren attraktivsten Märkte landen damit vier Länder auf den Top-Positionen, in deren Hauptstädten und Metropolregionen Studierende und Young Professionals vielfach mit angespannten Wohnungsmärkten zu kämpfen haben. In diesen bereits etablierten Micro-Living-Märkten trifft eine bereits hohe Aktivität privater Investoren, messbar am Volumen projektierter Apartmenthäuser, auf eine trotz allem niedrige private Versorgungsquote.

Kleine Märkte verlangen Einzelfallentscheidungen

In den kleineren Märkten Österreichs, Polens, Schwedens, Spaniens und Irlands sind die Investmentpotenziale bei Studenten- und Businessapartments per se limitiert, können aber bei sehr guten Objekt- und Standorteigenschaften eine sinnvolle Alternative sein, sofern die lokale Wohnungsmarktsituation im Apart­mentsegment eher angespannt ist.

Bei Services Apartments dagegen sind in den kleinen Märkten die Möglichkeiten für nachhaltige Investments eher kritisch zu betrachten. Dies ist in den geringen Beständen dieser Märkte be­gründet. Hinzu kommt die Fokussierung der Aktivitäten meist auf die Hauptstadt, die keine unbegrenzte Kapazi­tät bietet. Hier gilt es, durch Analysen und Einzelfallentscheidungen lukrative Investments herauszufiltern.

Die Grafiken in der Galerie zeigen die Marktsituation bei Studenten- und Businessapartments in ausgewählten Ländern zum Vergleich:

Transaktionsvolumina und Renditen

Was weiterhin auffällt: Hinsichtlich Transparenz und Transaktionsvolumina befinden sich die für den Marktreport analysierten Märkte für Studenten- und Businessapartments in allen neun untersuchten Ländern auf einer höheren Entwicklungsstufe als die jeweiligen Märkte für Serviced Apartments.

Entsprechend breiter präsentiert sich bei den Studenten- und Businessapartments auch das Spektrum der investmentfähigen Märkte. So steht Polen noch am Beginn seiner Entwicklung, während Großbritannien aufgrund seines hohen Bestandes an Studenten- und Businessapartments zu den sehr etablierten Märkten zählt. Die deutliche Zunahme der gesamten Transaktionsvolumina seit 2013 unterstreicht den gewachsenen Stellenwert von Studenten- und Businessapartments für Investoren.

Serviced Apartments stellen nach wie vor im gewerbli­chen Immobilienmarkt ein Nischenprodukt dar, dessen Transaktionsgeschehen recht intransparent ist. Durch Bautätigkeiten, Professionalisierung und die Zunahme der international agieren­den Betreiber erhöht sich die Qualität des Angebotes und damit auch das Inte­resse der Investoren. Das belegen die deutlich höheren Transaktionsvolumina gegenüber früheren Jahren. Aktivste Märkte sind Deutschland und Großbri­tannien, deren Anteil an dem gesamten registrierten Transaktionsvolumen insge­samt bei rund 86 % liegt.

Auch kleinere Märkte für Studenten- und Businessapartments investmentfähig

Im Segment der Studenten- und Businessapartments bieten nicht nur die bereits etablierten Märkte in den großen europäischen Volkswirtschaften, sondern laut der Untersuchung auch die kleineren Märkte Österreichs, Spaniens und Irlands gute Rahmenbedingungen für punktuelle Investments und zur Portfoliobeimischung. In dieser Gruppe sticht Österreich besonders hervor: Mit seinem Renditeniveau spielt es in der gleichen Liga wie die etablierten europäischen Länder, was wiederum auf einen bereits stabilen Markt schließen lässt.

Eine ähnlich dynamische Entwicklung wie in Österreich erwarten sich die Initiatoren der Studie für Irland und Schweden, deren Wohnungsmärkte oftmals keine adäquaten schnellen Lösungen für Studenten zulassen. Zurückzuführen ist dies auf die relativ hohen Eigentumsquoten, deren Entsprechung kleinere Mietwohnungsmärkte sind.

Durch deutlich gestiegene Transaktionsvolumina bei Studenten- und Businessapartments fallen in der Gruppe der kleinen Märkte vor allem Österreich, Spanien und Irland auf. So wurden in Österreich 2017 mit 307 Millionen Euro 230 Prozent mehr umgesetzt als im Jahr 2016.  Spanien verzeichnete nach Großbritannien und Deutschland mit rund 784 Millionen Euro das drittgrößte Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr.

Die höchsten Nettoanfangsrenditen im europäischen Vergleich weisen der Studie zufolge derzeit Spanien und Polen aus. In diesen traditionell geprägten Ländern läuft die Entwicklung bezogen auf veränderte Formen des Zusammenlebens, das Wachstums von Ein-Personen-Haushalten sowie die rückläufigen Zahlen der jüngeren Bevölkerung anderen europäischen Märkten hinterher.

Wenn Sie die gesamte Studie kostenfrei erhalten möchten, schreiben Sie bitte eine E-Mail mit Ihren Kontaktdaten an: micro-living-studie [at] union-investment.de. Weitere Infos finden Sie auch auf der Website von Union Investment.

Ansprechpartner: Felix Embacher, Bereichsleiter für Masterplanungen und Sonderwohnformen, bulwiengesa, embacher [at] bulwiengesa.de