Begehrt und wertstabil: Wohnungen in deutschen Innenstadtlagen
Begehrt und wertstabil: Wohnungen in deutschen Innenstadtlagen
Für eine Grundlagenstudie haben wir neben den klassischen Marktdaten auch diverse weiche Qualitätsfaktoren deutscher Innenstadtlagen untersucht. Das Fazit: Innerstädtische Wohnimmobilien haben eine überdurchschnittliche Wertstabilität. Aber es gibt Punkte, die kritisch beobachtet werden müssen.
Die Wert- wie auch die Qualitätskomponente aus Investorensicht ganzheitlich zu analysieren, das war das Ziel der Grundlagenstudie. Sie ist als ein Kompendium konzipiert, das im Auftrag eines großen deutschen Projektentwicklers mit Fokus auf Top-Lagen in deutschen Innenstädten, der FRANKONIA Eurobau AG, eine Diskussionsgrundlage bietet.
Nicht nur Investoren tun gut daran, neben den „harten“ Marktdaten wie Demografie oder Wirtschaftsentwicklung in ihre Standortanalysen auch Faktoren wie
- städtebauliche Ziele in der deutschen Bundes- und Kommunalpolitik,
- Regulierungen in der deutschen Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik und
- soziale Prozesse und Strukturen sowie ihre absehbaren Veränderungen
miteinzubeziehen.
Die Ergebnisse
Zunächst klingt das Kernergebnis wenig überraschend: Besonders hoch ist die Wertstabilität von Wohnimmobilien in den A-Städten. Aber auch die anderen Stadttypen, die kleineren Großstädte der B-Liga wie auch die Universitätsstädte, die in den letzten Jahren durch Zuzug von Studierenden beeinflusst wurden, entwickeln sich nur selten volatil und verzeichnen eine sehr stetige Entwicklung der realen Preise und Mieten. Beides – die geringe Volatilität der Wertentwicklung auf den Wohnungsmärkten und die weitgehend parallele Entwicklung in den Stadttypen – weist erneut auf den Einfluss der nationalen Wirtschaft auf die Werte von Wohnungsmärkten hin.
Aber auch die Stadtentwicklungspolitik wirkt enorm auf den – chancenstarken – Status von innerstädtischen deutschen Wohnimmobilien in den A-Städten. Die gesetzlichen Reglementierungen für Wohnimmobilien in Deutschland versuchen, die hohen öffentlichen Investitionen in innerstädtische Infrastruktur, etwa für Verkehr, Soziales und Kultur, sozial auszugleichen. Zunächst begünstigen diese Investitionen erkennbar den Wert und die Wertentwicklug von städtischen Wohnungsbeständen. Andererseits können verschiedene Maßnahmen auch gegen eine übermäßige Privilegierung innerstädtischer, attraktiver Wohnquartiere wirken: ein Mietrecht, das stark wachsende Mieteinnahmen bremst, ein gesetzlich unmittelbar anwendbarer Milieuschutz und zuletzt wirksam werdende Baulandmodelle in den Großstädten.
1. Wohnsegment stabiler als Gewerbe
Deutsche Wohnimmobilien waren – auch über vergangene Krisenzeiten hinweg – deutlich wertstabiler und prosperierender als Gewerbeimmobilien. Gleichzeitig war in dem Investmentsegment die Wertdynamik in der zurückliegenden, langen Aufschwungsphase stärker als bei Gewerbeimmobilien. Das belegen die Marktdaten in einem Anlagezeitraum von mehr als 40 Jahren im bulwiengesa-Immobilienindex zwischen 1975 und 2016. Diese lange Reihe ist etwa auch entscheidend, wenn es um die künftig möglichen Wirkungen eines Zinsanstieges geht.
2. Lokale Beschäftigungsentwicklung entscheidend
Noch enger als mit der Bevölkerungsentwicklung (siehe Punkt 3) ist die Wertstabilität deutscher Wohnungen mit der Regionalökonomie und der lokalen Beschäftigtenentwicklung verbunden. Einerseits weisen die Wohnungsmärkte von Städten mit gesunder Wirtschaftsentwicklung, anders als strukturschwächere Städte, sowohl Einwohnerzuwachs wie auch einen kontinuierlichen Preisanstieg auf. Andererseits wirken sich die neuen Arbeitsformen aus der Digitalwirtschaft künftig besonders in den Innenstädten aus.
3. Divergenz zu strukturschwachen Räumen
Das mögliche langfristige Problem einer überalterten, schrumpfenden Gesellschaft ist in Deutschland nach aktuellen Prognosen sehr unterschiedlich verteilt. Während die A-Städte, also die großen Metropolen, relativ gering betroffen sein dürften, sind viele ländliche Gebiete und strukturschwache Städte als Investmentstandorte langfristig kritischer zu bewerten. In den letzten, wie auch in den kommenden Jahren resultiert aus dem Zuzug in die Städte ein anhaltender Wohnungsbedarf.
4. Citylagen allein befriedigen nicht Nachfrage
Anhaltender Wohnungsbedarf und hohe Nachfrageüberhänge sind wegen der hohen Kosten sicherlich nicht allein auf innerstädtische Lagen beschränkt. Gesellschaftspolitisch ist vor allem auch der Bedarf nach preiswerten Wohnungen eine dringende gesellschaftliche Aufgabe. Dennoch weist die Studie ein überdurchschnittliches Interesse an Innenstadt-Wohnungen und, in den letzten Jahren, auch überdurchschnittliche Preissteigerungen nach.
Die Synthese aus den Bedingungen auf dem Immobilienmarkt und den stadtentwicklungspolitischen Parametern ist in der Studie deutlich erkennbar: Für deutsche Städte ist eine weitgehend gesicherte und sozial regulierte Wertentwicklung im Zuge einer nachhaltigen Stadtentwicklung mit ressourcenschonender Nachverdichtung und Nutzungsmischung ein von etlichen Faktoren gestützter Prozess. Besonders auch mit aktuellem Milieu- und Zielgruppenwachstum im höherwertigen Segment bleiben innerstädtische Lagen und Wohnungsbestände in deutschen Städten Garanten für überdurchschnittliche Wertstabilität.
Ansprechpartner: André Adami, Niederlassungsleiter Berlin, bulwiengesa, adami [at] bulwiengesa.de
