Das 27.000-Zimmer-Hotel
Das 27.000-Zimmer-Hotel
Unsere Studie zum Hotelneubau in Deutschland, die wir mit benchmark. REAL Estate erstellt haben, prognostiziert einen enormen Zuwachs: In den rund 27.000 Hotelzimmern, die 2019 voraussichtlich fertiggestellt werden, kämen die Bewohner einer mittleren Stadt unter. Spannend ist ein Trend jenseits des klassischen Zimmers, der selbst außerhalb der Großstädte Einzug hält.
Der Tourismus in den Städten wächst und wächst – und damit auch die Zahl neuer Hotelzimmer. 2019 werden in Deutschland so viele Hotelzimmer fertiggestellt wie noch nie, 70 % mehr als im Vorjahr. Das ist das Kernergebnis unserer vierten Analyse der Bauaktivität am deutschen Hotelimmobilienmarkt. Denn Deutschland ist für Touristen aus dem In- und Ausland ein attraktives Reiseziel. Auch wenn immer mehr internationale Gäste zu uns kommen, sind es vor allem die einheimischen Touristen und Geschäftsreisenden, die für eine höhere Nachfrage am deutschen Hotelmarkt sorgen. Der Binnentourismus macht 75 % aller Übernachtungen in Deutschland aus und schützt damit den Sektor vor möglichen Krisen im Ausland.
Lange Zeit konzentrierte sich die Bauaktivität vor allem auf die deutschen A-Städte. Inzwischen rücken auch immer mehr Mittelstädte in den Fokus von Projektentwicklern und Investoren. Da sich gleichzeitig die touristische Nachfrage positiv entwickelt, dürften sich die Verdrängungseffekte insgesamt in Grenzen halten.
Enormer Zuwachs an Fertigstellungen, vor allem durch Ketten
Die Menschen zieht es in die Städte, das ist auch im Tourismus zu spüren: Deutschlands Großstädte verzeichnen 2019 einen überproportionalen Übernachtungszuwachs. Entsprechend sind die Zentren der Bautätigkeit München, Berlin und Frankfurt am Main. München hatte in den letzten fünf Jahren die meisten Fertigstellungen mit 9.582 Zimmern, 2018 hatte Frankfurt die höchste Anzahl an neuen Hotelzimmern (2.455) und damit das höchste Fertigstellungsvolumen der letzten zehn Jahre. In Berlin fällt die Bautätigkeit geringer aus.
Der Trend geht in Richtung mittelgroße Hotels und hin zu einer zunehmenden Zimmerzahl pro Betrieb (zwischen 80 und 100 Zimmern). Insgesamt sind A- Städte weiterhin die bevorzugten Märkte für Hotelentwicklungen; 2018 sind mehr als die Hälfte der neuen Hotelzimmer dort entstanden.
Generell ist das Bauvolumen neuer Hotels in Deutschland in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Seit 2016 wächst die Anzahl der neu errichteten Hotelzimmer in Deutschland kontinuierlich und erreichte 2018 den bisherigen Spitzenwert mit 16.282 neuen Hotelzimmern. Die über 27.000 fertiggestellten Hotelzimmer, die wir für 2019 erwarten, verteilen sich auf 173 Betriebe. Zum Vergleich: Der Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre lag bei etwa 12.000 neuen Zimmern pro Jahr.
Den Löwenanteil macht die stark expandierende Kettenhotellerie aus, die über 82 % aller realisierten Zimmer betreibt. Allein Accor betreibt knapp 50.000 Hotelzimmer in Deutschland und Gruppen wie B&B, Accor, Novum oder IHG expandieren stark.
Ein steigendes Projektentwicklungsvolumen wird aber auch in den Märkten außerhalb der A-Städte erwartet. Mittel- und Kleinstädte kommen immer mehr in den Fokus von Projektentwicklern und Investoren.
Lieber kein Luxus
Die sogenannten Midscale- und Upscale-Kategorien (drei bzw. vier Sterne) sind 2018 die bevorzugten Kategorien unter den fertiggestellten Hotelzimmern. Mit einem Anteil von über 85 % bei den neuen Zimmern prägen diese Hotelklassen den Neubaumarkt. Zu den dominierenden Hotelmarken dieser Klassen zählen neben Motel One auch Hampton by Hilton, Ibis Styles und Holiday Inn Express.
Massiv gesunken ist dagegen der Anteil der günstigen Zimmer. Während 2014 noch jedes dritte ein Economy-Zimmer war, gehörten 2018 lediglich rund 14 % der neuen Hotelzimmer der Hotelkategorie Budget/Economy an. Luxushotels tragen traditionell nur gering zu den Fertigstellungsvolumina am deutschen Hotelmarkt bei (2018: unter 1 %). Die hohen Standortanforderungen dieser Hotelkategorie ermöglichen eine nur sehr geringe Expansion in deutschen Städten.
Longstay-Hotels: vom Nischenprodukt zum neuen Trend
Auffällig ist der Zuwachs bei Longstay-Hotels, die für längere Aufenthalte konzipiert sind – etwa 15 % aller fertiggestellten Hotelzimmer, die meist mit einer kleinen Küche ausgestattet sind, sind mittlerweile Longstay-Produkte. Dies gilt insbesondere für Märkte mit Wohnraummangel und nicht zuletzt auch aufgrund der wachsenden Mobilität in der Arbeitswelt. Der absolute Zubau ist zwar verhältnismäßig gering. Mit einem durchschnittlichen Zuwachs von 11 % in den Jahren 2016 bis 2018 lag der Neubau aber deutlich über den 2 % bis 7 % der Vorjahre.
Seit 2016 wurden 47 % aller Longstay-Zimmer in den drei A-Städten Frankfurt, Berlin und München eröffnet. In diese Städte kommen sehr viele Geschäftsreisende, allein in Frankfurt sind in den letzten drei Jahren fünf reine Aparthotels entstanden. Die meisten Longstay-Zimmer sind zwar in den sieben A-Städten entstanden. Aber auch in den B-Städten entwickeln sich die Aparthotels dynamisch. Seit 2015 wächst die Zahl der neuen Longstay-Zimmer in diesen Städten deutlich schneller als in den A- bzw. C- und D-Städten.
Ausblick: Deutliche Zuwächse in B- und C- Städten erwartet
Für die Jahre 2019 und 2020 wird in den A- Städten erstmals ein Überschreiten der 10.000- Zimmer-Marke prognostiziert. Insbesondere Düsseldorf, Köln und Stuttgart legen bei den Fertigstellungsvolumina deutlich zu. Im Vergleich mit den Vorjahren ist das stärkste Wachstum jedoch in B- und C- Städten zu beobachten: So wird beispielsweise für B-Städte ein Fertigstellunsvolumen von rund 4.000 Zimmern jährlich erwartet – bisheriger Peak waren rund 1.800 Zimmer im Jahr 2018. Hier dominieren Mannheim und Leipzig mit jeweils 1.500 neu fertiggestellten Hotelzimmern. Unter den C- Städten führen Offenbach am Main und Regensburg mit etwa 980 bzw. 870 neuen Hotelzimmern bis 2020 das Ranking an.
Hinweis: Die gesamte Studie können Sie gerne herunterladen. Die Presseinformation finden Sie hier.
Ansprechpartnerin: Silvia Beck, Niederlassungsleiterin Frankfurt bei bulwiengesa, beck [at] bulwiengesa.de
