empirica stellt die Wanderungssalden sehr weit in den Vordergrund, ohne jedoch die Qualität der Wanderung näher zu spezifizieren, etwa in Bildungs-, Arbeits- und/oder Flüchtlingsmigration.

Doch basierend auf den jüngsten regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnungen von bulwiengesa wird von einer weiterhin hohen Dynamik der Kernstädte in Agglomerationsräumen und verstädterten Räumen ausgegangen: Durch ökonomisch stabile Strukturen, Erwerbsmöglichkeiten, hohe Urbanität bzw. vielfältige Freizeit- und Kulturmöglichkeiten sowie einer gut ausgebauten Infrastruktur ziehen sie nationale wie internationale Bewohner an. Die Wanderung hin zu starken Wirtschaftsräumen bleibt auch in Zukunft der zentrale Grund für die Dynamik dieser Regionen. Jüngste Beschäftigtenzahlen seitens der Bundesagentur für Arbeit stützen diesen langfristigen Trend.

Wertkorrekturen in der postulierten Höhe hat es in deutschen Großstädten auch in wirtschaftlich schwachen Jahren wie etwa 1994 bis 1999 noch nicht gegeben.

Robuste makroökonomische Rahmenbedingungen wie Beschäftigtenentwicklung, Kaufkraft, Haushaltsentwicklung oder Altersstruktur weisen darauf hin, dass dieser Trend auch im laufenden Jahr anhält. Bei gleichzeitig sinkender Flächenverfügbarkeit wächst der Wohnungsbedarf in den Metropolen noch immer. Darüber hinaus muss die Zinsentwicklung als Einflussfaktor für die Preisentwicklung einbezogen werden.

Regional betrachtet ist der höchste absolute Wohnungsbedarf weiterhin in den deutschen Metropolen und ihrem Umland zu erwarten. Die konkrete Nachfrage ist umso höher, je mehr kaufkraftstarke Haushalte adäquaten Wohnraum suchen.

Mit Blick auf den aktuell erhitzten Grundstücksmarkt und die Regulierungen in den Metropolen ist eine Argumentation allein mit Baugenehmigungen und zwangsläufig folgenden Baufertigstellungen zweifelhaft.

Der von bulwiengesa jährlich ermittelte Bedarf an Wohnraum ist durch die Bautätigkeit aktuell nur teilweise gedeckt und wird projektscharf in der jährlichen Projektentwicklerstudie dokumentiert. Danach sind Bauüberhänge (nicht realisierte Projekte) dauerhaft zu erwarten. Zusätzlich bleibt der Nachholbedarf aus den Versäumnissen vergangener Jahre weiterhin bestehen. Dies wird auch in den kommenden Jahren für „Druck“ auf Mieten und Preise sorgen.

Der direkte Zusammenhang zwischen einem erwarteten pauschalen Angebotsüberhang und dem Maximum an Wertkorrektur ist für die meisten Akteure wenig hilfreich. empirica lässt eine wichtige Frage außer Acht: Sind Angebotssegment und das Segment mit dem Preisrückgang überhaupt kongruent? Aus der Sicht von bulwiengesa sollte jeweils eine individuelle Betrachtung vorgenommen werden – die Preise in Berlin-Mitte werden nicht stark zurückgehen, wenn in Spandau Wohnungen leer stehen.

In einem Punkt gibt es zwischen empirica und bulwiengesa allerdings auch Übereinstimmung. Gemäß der Prognosedaten aus dem German Property Index (GPI; siehe Grafiken in den Downloads, rechte Spalte) befinden sich die deutschen Wohnungsmärkte tatsächlich in einer Phase der Abkühlung – wenn auch auf hohem Niveau. Besonders das Zinsniveau und die Realwirtschaft in den deutschen Städten dürften aber den künftigen Zeitpunkt und das Ausmaß einer Wertkorrektur mindestens ebenso sehr bestimmen wie die demografische Entwicklung.

Zusammengefasst: Wertkorrekturen auf den städtischen Märkten für Eigentumswohnungen sind in den kommenden Jahren nicht unwahrscheinlich. Wenig valide sind das beschriebene Ausmaß und die Konzentration auf die wirtschaftlich starken Großstädte.

Autor: Andreas Schulten, Vorstand bulwiengesa AG, schulten [at] bulwiengesa.de